魏晓龙：成都养老地产迎来新风口

养老地产正在成都地产界掀起一股热潮。像泰康之家就洞悉到成都“银发市场”酝酿着巨大的商机，一些房企甚至将养老产业定为企业战略转型方向。

成都的养老地产为什么这么“火”?养生养老产业未来会怎样?存在多大的发展空间?带着这些问题，我戴德梁行成都公司策略发展顾问部董事及主管魏晓龙发表了自己的看法

戴德梁行成都公司策略发展顾问部董事及主管 魏晓龙

Q：我国养老地产的拿地条件是什么?成都市有哪些支持及鼓励社会资本进入养老地产领域的相关政策?市场反馈如何?

魏晓龙：从国家层面来看，2014年4月国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见。从土地供应方式上，依据营利性和非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地;营利性养老用地则以租赁、出让等有偿方式供地。从市级层面来看：2015年，成都市出台了《关于加快养老服务业创新发展的实施意见》，比较明晰地在土地供应、税费优惠、融资扶持等方面鼓励各类社会主体进入养老地产领域。对各类欲进入养老地产领域的主体来讲，是非常利好的。

Q：很多房企拿商业用地开发养老地产导致成本高企，目前养老地产的供地情况如何?企业拿地模式有哪些?

魏晓龙：虽然养老用地是一个趋势，但养老用地毕竟是新生事物，政府规划调整需要时间，如今还在探索阶段。企业的拿地方式主要有两种，一是政府在既有的城市规划中调配，二是企业也可以向政府提出申请。开发养老地产，政府在拿地、交易、运营环节都有相应的优惠政策。

Q：我国养老地产目前主流的盈利模式是什么?你如何看待这样的盈利模式?

魏晓龙：我国目前养老地产主流的盈利模式有产权销售、租赁(出售使用权)、押金销售(金融产品化)、会籍销售(金融产品化)、与保险产品挂钩，可分为产权销售、会籍销售、押金模式、险资模式、租赁模式。从回笼资金速度、客户接受程度、入住门槛、退出机制、物业升值等方面考虑，险资模式是进入养老产业最具优势的营销模式。

Q：你认为四川发展养老地产的条件如何?

魏晓龙：四川发展养老地产的条件在全国比较具有优势。一是位于西南地区，自然环境具有天然优势，吸引了很多老年人。二是四川人文历史优势，如青城山的道家元素等，这也成为开发养老地产的优势。三是随着高铁的修建，交通环境得到改善。四是在养老本身的配套设施，如医疗、饮食上，四川也具备一定优势。

Q：四川哪些城市的养老地产尤其值得关注?

魏晓龙：除成都外，四川养老地产值得关注的主要是雅西线。从雅安到西昌，本身就是旅游路线，自然形成了候鸟度假模式。攀枝花是除成都外养老地产做得最好的地方，第一，攀枝花自然环境与成都不同，比较温暖，攀枝花也主打“阳光康养”品牌。第二，康养是攀枝花的规划之一。

Q：攀枝花的养老产业在招商引资方面有什么政策优势?

魏晓龙：攀枝花市政府明确把养老作为吸引招商引资的一个规划，出具了相关的政策。但是，攀枝花的养老产业并不像海南等地，有完整的产业环境。攀枝花自然条件基础比较好，因此自发地形成了这样一种养老产业形态，但是并没有形成开发运营完整的产业链，运营其实是养老的薄弱环节。目前很多运营商很关注成都的市场，成都市是运营商介入西南养老市场的首选。

Q：在中国养老地产行业中，运营商扮演着什么样的角色?

魏晓龙：运营商是被中国养老地产界忽略的角色，运营其实也是最薄弱的环节。因为，相比国外的运营商，国内的运营商发展时间短，服务项目数量和规模与国外运营商也有差距。国外80%的人选择社区养老，养老地产作为开放的市场，运营商自由竞争，取得了非常不错的效果。我国养老地产开发企业可以尝试和国外的一些运营商合作，优势互补，实现共赢。

Q：除去环境，开发商、运营商在选择一个城市的时候最关注什么?

魏晓龙：市场空间。我国目前是公益性和商业化养老并存。养老市场空间与当地人口结构、支付能力有关。北京、上海和成都老年人的收入结构是不一样的。在北京、上海，老年人的投资性收入占有很大的比例，如股票、基金的投资收益等，而西南地区，老年人的收入还是以退休金和养老金为主。

Q：成都老年人的支付水平在全国处于什么样的水平?

魏晓龙：中游水平。成都老年人的支付水平与一线城市相比还有很大的差距，但是，成都老年人的消费观念却很接近东部沿海地区，比较先进，因此具有很高的市场潜力。

Q：什么样的养老产品最受成都老年人青睐?

魏晓龙：候鸟度假和田园休闲产品。这主要是由市场产品的供给决定，在养老地产市场上可供选择的产品非常少。类似于国外成熟的专业养老社区还没有出现，加上成都的老年人喜欢旅游，比如去青城山等，因此现在很多的养老项目是在已有的基础上进行升级改造。