【图文直播】秦虹：展望“十三五”房地产投资

摘要：住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹发表题为《展望”十三五“房地产投资》的主题演讲。

2015年12月25日，第五届“中国责任地产”课题发布会在北京国贸三期国贸大酒店正在举办。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹发表题为《展望”十三五“房地产投资》的主题演讲。

以下为演讲实录：

主题演讲

秦虹住房城乡建设部政策研究中心主任

秦虹：展望“十三五”房地产投资

主持人：非常感谢！一到年底，各行各业的年会非常多，房地产行业确实有很多的年会和总结，但是在这样大大小小的会议上，很难看到管理部门的领导，管理部门的主管责任人来到现场，“中国责任地产”这样一个课题之重大，之重要。在这样的年会上还有一位嘉宾的发言，每每都会引发大家的关注，就是接下来这位要登场的，有请住房城乡建设部政策研究的主任秦虹女士为我们展望“十三五”房地产投资，掌声有请！      

秦虹：尊敬的刘部长，以及各位来宾，大家上午好！很高兴有这样的机会跟大家一起再交流一下对于未来房地产市场，房地产投资的展望。   

“十三五”明年就要开始了，我们面临什么样的市场呢？大家的说法有很多不同。回顾一下过去从2000年住房制度改革以后的这15年来所走过的房地产历程。过去10年一个很大的特点是什么呢？面临高速增长的时期，所有房地产资源的配制都是在高增长的市场态势下来进行的，比如说第十个五年计划，2000年的时候，那一年全国商品房销售面积是2亿平方米，“十一五”的时候，2006年，全国商品房销售面积是6亿平方米，整整增长了2倍，到了“十二五”的第一年，全国商品房卖了10亿平方米。从2亿、6亿到10亿的发展，需求的增长，总的增长速度是比较快的，在这15年里，其中有两个年份，商品房销售面积增速达到了45%。正是由于需求的高增长，才带动了土地的高增长，投资的高增长、建设的高增长，甚至价格的增长，都是由于需求所带动的。   

今天展望未来，房地产需求高增长的时期已经过去了。高增长是一个好的时期，带来了产业的扩张，我认为我们现在面临着一个新的好时期，“十三五”，当大家都对未来的房地产市场表示担忧，对库存问题表示悲观的时候，我觉得“十三五”也不乏一些亮点，这些亮点是什么？从高增长的房地产市场发展走入了总量大的房地产市场的阶段。未来“十三五”面临需求的增长，不可能有前15年那么高，但是我们现在，比如说2015年，商品房销售面积我们估计超过12亿平方米，是历史的最高水平。高位需求销售的总量上还会维持一段时间，尽管没有增长，但是总量非常大。12亿立方米是2000年的十几倍，我们正面临着市场需求总量最大的时期。   

当然，投资也是如此。2000年以来，全国商品房开发投资的增长速度列在这里，可以看到一个非常有意思的现象，2013年之前，房地产开发投资的增速基本上在20%以上，最高的年份是2010年，房地产开发投资的增长达到了33%，但是从2013年之后，2014年、2015年这两年，房地产开发投资的增速以平均每年降低10个百分点的速度在下降。2013年房地产开发投资是19.8%，2014年的时候，全国房地产开发投资增速只有10.4%，今年降到1%左右，每年增长速度下降10个百分点。未来除了销售，以销售这个领先指标为带动的房地产的其他指标都进入了增速下降的阶段，但是我们的总量依然很大。   

从这样一个对未来市场总体的判断来看，我们认为“十三五”房地产的投资要关注什么呢？他到底有什么样的亮点值得我们关注呢？可能有以下几个方面。   

1、从整个房地产行业的角度来看，我们认为“十三五”将会步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。区别于过去前15年房地产的扩张，是一种速度快、扩张式、粗放式的发展格局，未来将步入专业化、规模化、集约化发展的房地产行业。这个判断意味着什么？意味着未来房地产整个行业、企业的竞争一定会越来越加剧。展望整个房地产行业里的企业，一定是大者恒大，强者愈强。“大”指的是什么？主要是指资金实力大，有很强的融资能力，资金实力非常大，毕竟房地产是资金密集型行业，资金实力大的企业，有很强融资能力的企业，能够融来资，加速资金周转的企业代表着企业巨大的市场竞争力。资金实力强能熬过房地产自身的小周期波动，一定能活得更长久。“强”主要是指专业化能力强，可能你的企业不一定很大，但是你有足够强的专业化能力。未来房地产这个行业的企业，什么样的最具有竞争力？这两类企业是最具有竞争力的。我们预计在“十三五”期间，整个房地产行业的企业兼并重组整合是不可避免的，优秀企业、品牌企业，专业化以及资金实力强的企业会越来越大的占有这个市场份额，市场集中度会越来越高。对于企业来讲，处于不同层级的企业应该对此有充分的认识，做好自己企业未来发展的整体设计和转型，这一点是非常重要的。这是我们的第一个判断，“十三五”从房地产行业角度来讲，这个行业将会步入专业化、规模化、集约化发展的特征。   

2、如果从房地产交易的角度来讲，我们认为“十三五”将会从过去绝对以增交易为主，步入存量与增量并存交易为主的时期。我经常说，中国的房地产市场的今天和发达国家房地产市场的今天有什么不同呢？不是价格高低的不同，也不是发达国家很多人住别墅，人均面积大，我们住公寓，人均面积小的不同，最大的本质不同是发达国家的房地产市场交易需求主要是靠二手房交易满足的，而我们在过去主要靠新房交易来满足。比如说美国一年卖500万套左右的房子，但是90%以上是二手房满足的，新房的交易只占10%不到，而我们过去主要的是新房。但是我们这个时段正在逐步的过去，未来二手房交易，存量房交易将会逐步的扩大。这对我们意味着什么呢？意味着城市有机更新这个问题，存量房再开发的投资机会将会在存量房时代最具投资价值。过去房地产的开发主要是注意新房的开发，新区的开发，新建建筑的开发，未来在存量房时代的市场中，什么叫存量房时代？我们自己下了一个定义，当一个城市的存量房交易总量超过了新房交易总量的时候，我们认为这个城市已经在步入存量房时代，在存量房时代城市的市场里，城市的有机更新，建筑的有机更新不是拆除重建，在保留原有城市建筑，街道机理，建筑格局不变的情况下有机更新将会面临新的投资机会。这个投资机会主要是对政府来讲，存量房市场的城市有机更新将会实现人与环境和谐共处的最佳理念，是现在政府发展城市所提出来的最佳理念，对于企业来讲，投资这样的存量房的有机更新将会实现物业价值和级差地租同步的提升。对居民来说，也面临着迫切的需要，住在老房子里的居民也面临着宜居性、适老性、居住环保性的提高。房地产从市场交易的角度来讲，从过去绝对的建新房，建新区到未来的注重城市内的存量房的改造更新，既有建筑有机更新的投资对企业来讲是值得关注的机会。   

房地产行业：步入专业化、规模化、集约化发展

3、从房地产需求的角度来讲，将会从过去的刚性需求为主，绝对的需求都是以刚性需求为主，比如说“十二五”期间，2011年1月26号实施了国八条，使“十二五”期间的投资性需求大幅度下降，买房子不入住的投资性需求大幅度下降，目前不能说房地产投资需求绝对没有了，但是我们估计了一下，占到整个商品房销售面积的总量大概只有10%左右，但是在2011年的国八条出台之前的2010年，“十一五”末的时候，房地产市场交易里面的投资性需求大概占到全国商品房销售的37%左右，现在已经大幅度下降了。为什么投资性需求降低？2010年末卖10亿立方米，现在卖12亿立方米，投资性需求下降了，但是销售总量为什么还上升呢？最最重要的一点，第一次买房的这部分刚性需求在“十二五”期间有了很大的释放，为什么？主要和人口结构有很大的关系。我们研究2013年、2014年、2015年商品房住宅销售里面，大约60%左右的房子是被80后买走的，为什么主要和人口结构有关系？如果把20恩岁到29岁婚房，第一次买房的需求作为刚性需求的话就可以看到，“十二五”期间正好这部分人的需求，人口总量是相对比较高的，所以我们现在大概50-60%的住房销售给了80后，这是人口结构决定的。但是到“十三五”以后，20岁到29岁的人口总量在全国已经开始下降，在“十三五”，房地产需求将会从“十二五”的刚性需求为主逐步转向改善性需求为主，即使放开二胎，也一定会有助于改善性需求的提高。这对房地产行业来讲，又意味着什么呢？我认为意味着在“十二五”期间，我们房地产企业的核心竞争力是你的产品和服务。当一个市场充满投资性需求，一个市场上刚性需求特别迫切，特别旺盛的时候，我们的房子造得稍微差一点可能也不愁卖，因为大家是需要的。但是未来改善性需求，他改不改善，他换不换房子，一定要实现的，不仅仅是面积，更是功能、环境更大幅度的提高。我们需要提供什么样的住房？需要提供什么样的服务？对于企业未来市场的竞争是至关重要的。我们的政策也提出来，一定要提高今后房地产打造住房的宜居性，这完全和市场发展趋势吻合。   

4、从房地产金融角度来讲，证券化投资将会成为房地产投资的主流。虽然我们讲住房消费，实际上包括住房在内的所有房地产都有很强的资产属性，买房子就是投资，为自己投资固定资产，它就是投资。对于房地产投资这个事情来说，过去十几年来，房地产发展非常快的时候，广大的小众，我们的老百姓，普通人，个体投资房地产，怎么投呢？最最主要的方式还是买房子，包括现在，大家有的时候问，北、上、广、深房价又涨了，很多人问，我是不是又可以买房子了，会不会限购取消，让我们有机会买个房子，他可能不缺房，他还是想投资。过去传统由于房价上涨过快，由于供求矛盾所导致的房地产投资主要是实物型投资，我们预计到“十三五”，房地产投资的方式，这个方式就是证券化投资，证券化投资一定会逐步的兴起，实物型的投资我们不认为它会有大规模返回市场的可能性。考虑到我们的价格上涨的地方在限购，不限购的地方价格不上涨，没有投资的价值。这个判断对我们意味着什么呢？意味着中国的房地产从起步、发展逐步走向成熟。我刚才说了中国和发达国家房地产市场有一个很大的不同，买什么样房子的不同，其实还有一个不同，中国的房地产市场，中国的房地产行业，和发达国家，成熟国家房地产市场这个行业还有一个很大的不同，房地产投资的门槛是不一样的，在发达国家，开发企业投资房地产搞开发的门槛是相对比较高的，为什么？因为他没有中国的预售制，没有大量的间接资金的支持，他的预售资金是不能用的，得先找到客户才能找到钱，对开发企业能不能卖出去的要求是非常高的。但是社会大众投资房地产的门槛是比较低的，为什么？主要因为有证券化，有大量的证券化投资产品适合大众投资房地产，而中国是反着的。中国的社会大众要想投资房地产，因为门槛是很高的，只能买实物，实物首付30%，贷款利率，每年还要还银行的贷款，门槛和风险，以及交易的成本是非常高的。未来中国的房地产发展也一定会向着老百姓的证券化投资作为主体的方向，我们这个行业也要适应这样一种变化，无论是房地产企业的直接融资，以及发展房地产金融在这方面都具有巨大的空间。   

房地产市场：从增量为主向存量与增量并重

5、从房地产的业态来讲，新型地产将获得增长空间。如果传统地产，比如说以普通住宅为主的大量的同质化的住宅产品，或者是房地产的开发，我们的增长已经总量很大，但是增长不可期的话，从增长的角度来讲，细分市场下的房地产也有很多具有增长空间的业态，包括以下几个方面。   

一是个性化，服务于特定人群需求创新型产品的开发，甚至包括住宅产品。现在非常有意思，一方面面临着三四线一部分城市消耗的库存，但是不乏三四线城市也有一些项目一房难求，销售是非常好的，有这样的亮点，因为这些产品，哪怕是住宅，哪怕是在过剩的地区，有开发的个性化和创新性。  

 二是以改造升级和管理提升为核心的存量房的有机更新。   

三是以资产管理为核心的办公商务楼宇在产业升级地区的开发。因为中国面临着“双升级”，一方面消费结构在升级，同时我们的产业结构在升级，所以凡是产业结构升级快的地方，以资产管理为核心的商务办公楼宇的需求都是巨大的，我们有很大的发展空间。   

四是以产业、旅游、养生、度假邓之诚为核心的新型地产开发。  

五是以服务配套为核心的老年服务社区的开发。未来中国就是面临着老龄化的时代，按照国际上对于老龄化社会的数据描述，它是分三个阶段，一个是步入老龄化，第二个是初级老龄化，第三个是深度老龄化，老龄化社会大概分三个层次。从步入老龄化，开始进入老龄化这个时代的时候，这个社会的时候，有一个指标，65岁以上的人占到全社会人口的7%，你这个社会就已经开始进入老龄化了。进入老龄化的时间在中国是什么时间呢？是2000年，我们2000年，65岁以上的人占到人口总道德7%，我们从2000年就开始步入老龄化了，但是我们未知先老，二是未备先老，还没有准备好就已经老了，三是未富先老，人均GDP只有800多美金的时候已经进入了老龄化社会，和发达国家有很多很多的不同。又过了15年，我们现在面临很大很大的现实问题，独生子女这一代的父母已经开始退休，中国几千年以来如何养老，他是有传统的，中国的传统是多生孩子的养老，养儿就是为了防老，自从独生子女政策实施以来，养儿防老已经不可能实现了，下一步独生子女这一代家庭，他们的父母如何养老一定和他的居住方式有密切的关系。所以我认为，以服务配套为核心的老年服务社区的开发是非常有需求前景的。当然我们现在还缺大众化的养老服务社区的商业模式，这里同样需要政策的支持。   

总结起来，明年就要步入“十三五”了，房地产不是那么悲观，房地产未来有值得我们关注的亮点，能否抓住这样一些亮点，抓住这样一些房地产投资的机会，关键取决于房地产自身的创新和转型。我们期待未来“十三五”房地产的新供给满足新需求。  以上观点谨供参考，谢谢大家！      

主持人：非常感谢，谢谢秦主任，应该说秦主任刚才的发言当中充满了“干货”，都是来自地产市场非常一线的、前瞻性的分析和解读。   

接下来的话题稍微换一个角度，有一本杂志叫《时尚旅游》，封面主题做的是“传家——寻找日本的顶级工匠”，说的就是日本的工匠精神一直以来一代一代的一脉相承，同样，其实在日本的企业家，在日本的企业当中也有这样的传承。日本百年以上的企业超过2万家，甚至有7家企业超过了1000年，这是什么概念？相当于中国南北朝时期的企业传承到今天。今天我们也希望能够他山之石可以攻玉，我们特意请到日本的准百年企业，大家非常熟悉的松下电器，接下来有请松下电器（中国）环境方案公司高级总监德岛圭一先生上台为我们发言，掌声有请！