房地产市场天平失衡酿风险

最近，本应并驾齐驱发展的“地市”和“楼市”出现了一些不和谐的声音。

一方面地价在温和上涨。根据国土部日前发布的二季度全国范围内105个城市地价监测报告数据显示，二季度全国土地市场延续回升态势，各用途地价环比同比涨幅有所扩大，其中94个城市住宅地价环比涨幅扩大。全国主要监测城市的综合、商服、住宅、工业地价较上一季度纷纷上升，地价同比增幅连续三个季度加速上涨，整体涨势步入较高位区间运行。

另一方面房价却持续下降。根据“易居中国”的调查结果显示，7月288个城市房价环比下降0.1%，降幅超过之前的任何一个月份，包括北京和上海在内的十大城市房价也开始下滑。

地价上涨，房价下跌，二者的矛盾或折射出房地产市场的天平已经“失衡”。

“尽管地价有所上升，但土地市场的总体供应量同比下降了7.7%，这是地价上涨房价下降的最主要原因。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，地价上升的背后还有多重因素，如全国各大城市更新用地基本集中在老城区，推动了起始地价相对走高；国企和央企出手抢地王等。

不过，地价温和上涨并未能阻止土地市场的“降温”风潮。7月份，10个典型城市土地成交建筑面积1865万平方米，环比下降29.6%，同比下降29.8%。而北京、上海、广州等一线城市已现多宗流拍地块，土地市场低溢价、底价成交屡见不鲜。以北京为例，7月29日，北京时隔3年后再现两宗住宅用地流拍，当月北京土地市场仅成交4宗宅地，规划建筑面积同比减少近7成。

谢逸枫指出，这和地块的位置品质、起始价、城市规划发展方向以及地方政府推出的时机不对有直接关系。大环境方面，货币政策仍处于收紧状态，限购没有全面松绑和房贷政策没有进行调整，这些宏观方面的因素也导致了土地流拍现象。

如果房地产市场要健康发展，那么作为房地产市场“左右手”的房产市场和地产市场都发挥着不可替代的重要作用。如今，地市冷清，楼市下跌，先调控地市还是先调控楼市成了一道不可回避的选择题。

中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，我国土地上涨指数一直高于房价上涨指数，地价一直是房价上涨的主要推动力，但目前商品房已经相对过剩，继续推高房价无疑孕育着更大的风险。因此，地市比房市更需要调整。

目前看来，应先调控楼市。谢逸枫表示，楼市量价持续低迷，在这种情况下，房企肯定不会拿地，地方政府肯定还会继续采取饥饿的营销模式，地方推出的土地品质肯定也不太高，可能会继续出现流拍现象。

“因此，先把楼市供需两端激活后，土地市场才会走出这种流拍和底价成交的低迷趋势。如果仅仅激活土地市场，而让楼市陷入持续低迷，那么可能又会出现地市火，楼市冷的情况，反而不利于房地产业的健康发展。因此，楼市活了，土地市场自然也会活起来。”谢逸枫说道。