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我们的 “城镇化需求预测模型”显示,2012-2020年我国住房需求仍将不断增长,其中2020年需新建住房面积将增长到15.4亿平米。但伴随城镇化和居民住房改善步伐的放缓,2020年之后住房需求可能进入下降期。
尽管需求在不断增长,但由于供应增长的速度更快,导致2012-2014年住宅市场将变为供过于求。我们预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米,但房地产开发住宅竣工也将快速攀升到年均12.3亿平米,若考虑“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及”小产权房”三个因素对供应的补充,城镇住宅将转变为供过于求。
2012-2014年住宅市场的供过于求,将可能导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降,但由于住房需求仍在增长,我们预计2013年降幅会趋缓,2014年或将再次步入增长。
仅靠首次置业难以推动全国住宅销售持续增长,政策仍需继续微调,并将从首次置业的放松逐渐延伸到改善性的需求。我们的“首次置业需求预测模型”显示:未来10年每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7-3.2亿平米,假设首次置业在新房成交中占比35%(采用万科2012年一季度数据),则全国商品住宅销售面积约为7.8-9.2亿平米,较2011年降幅为(-20%)∽(-5%)。可见,仅靠首次置业很难推动全国住宅销量持续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因此,我们认为未来政策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调,以保证一个增长的销量和一定速度的房地产投资。
对地产股投资而言,长期看,楼市供求格局转变将抑制板块估值大幅度回升,但中期看,政策的有利支撑、重点城市销售的复苏、仍处于历史低位的估值水平决定地产股目前仍可超配。
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