重庆11万套公租房已实现配租

    2010年初以来，重庆市在全国率先大规模建设公共租赁住房(以下简称“公租房”)，规划用三年时间建设4000万平方米公租房，解决200万中低收入群体的住房困难问题。目前这个市已开建公租房2725万平方米，有11万套公租房实现配租，。

    重庆市创新提出了“双轨制”住房供应理念，建立以公租房为主体的住房保障机制，以划拨方式供应建设土地，构建起以国有企业为主体的融资平台，有效地破解土地供应和融资难题，被国内外舆论称为公租房建设的“重庆样式”。

　　“重庆样式”引来了全国许多省市(自治区)前来“取经”，也引发了人们对解决住房问题的诸多思考：其住房保障理念、土地供应和融资模式等，为我国住房制度改革和完善提供了新思路。

　　重庆市长黄奇帆表示，近年来，由于房价上涨过快等多方面原因，低收入群体无力购房问题日益突出。特别是那些既享受不到廉租住房保障，又买不起商品房人群的住房问题，应引起高度关注。

    实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。

　　黄奇帆认为，要实现“住有所居”目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行住房供应“双轨制”。

    重庆的基本思路是：30%-40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%-70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房进行遏制，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系。在重庆设计的“双轨制”中，公租房建设是最关键一环。

    有专家认为，重庆的公租房“样式”，可视为住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤，也是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的探索和实践。

    大面积建设公租房，意味着资金的大规模投入，土地从哪里来，资金如何保障？重庆公租房建设经验的两个重要方面是，一是多算民生“大账”，少算土地财政“小账”，留地于民；二是搭建融资平台，用“真金白银”将公租房建设目标落到实处，花钱为民。

    敢于舍弃“土地财政”，以划拨方式供应土地是重庆公租房建设的一个亮点。自2002年开始，重庆就建立了土地储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上，建立了政府主导型的土地储备供应机制，将土地牢牢掌握在政府手中。近几年，重庆通过工业结构调整、旧城拆迁等方法，已储备土地几十万亩，仅主城区就从储备土地中拿出3万亩用于建公租房。

    由于公租房用地不收土地出让金，客观上降低了公租房建设成本。

    民心佳园占地504亩，根据这个小区的地理位置，目前土地的市场出让价格每亩600万元左右，那么土地出让金收入为30多亿元。而以划拨方式供应的价格为每亩42.6万元，总价为2亿多元。这样算下来，地方政府少收入土地出让金28亿多元。

    以建设1000万平方米公租房为例，约需成本500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可减少一半资金投入，实际投资在250亿元左右。

    地有了，钱从哪里来？重庆市构建了政府先导、社会补充的投融资格局。据测算，3年建4000万平方米公租房，约需现金投入1100多亿元。重庆的公租房建设按财政投入和融资贷款3：7的比例，采取“1+3”模式筹措资金。“1”是指财政投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式。

    “3”是除财政投入外的800亿元融资贷款，通过社会融资渠道，如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等。从实际操作看，自2010年以来，重庆已到位公租房建设资金394.5亿元。2012年，重庆还将通过国有企业、保险机构等非银行类机构获得融资近500亿元，实现公租房建设“不差钱”。

    “3年1100亿”的现金支出，无疑是一笔大支出，如果运作不得当，这笔支出势必会成为政府的沉重包袱。这也是一些地方对建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重庆决策者眼中，公租房不会成为政府负担，相反是一笔优良资产。

    黄奇帆介绍，为确保融资收益和资金安全，重庆将建立租售并举、动态平衡的偿债机制。重庆公租房建设大约需要社会融资800多亿元，这部分资金主要通过3个渠道逐步偿还：一是按10%的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1/3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是租金收入，在扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。