房价调控不松绑 明年北京房价将下调10%至20%

    2011年是政策出台最集中、最严厉、持久性最长的一年。从限购，到限贷，再到年内三次加息、六次上调存款准备金率等政策的贯彻执行，北京房地产市场深受政策影响。在这一年中，限制性政策挤出部分有效购房需求，投机、投资需求也被相继挤出，改善性和刚性自住需求有限度被满足……在这一年中，商品房住宅市场成交量大幅萎缩，开发商流动性资金减少，在巨大资金压力下，各项目纷纷打折促销，价格出现松动，库存量激增……在这一年中，房地产市场陡转下行。中原地产对这一年的市场进行梳理和总结，并对即将而来的2012年楼市进行了展望。

    新房销售面积9年最低价格同比涨幅6年最低

    新建商品住宅是楼市调控的重要组成部分，北京市统计局公布北京市房地产市场运行情况数据显示，2011年1-11月新建商品住宅销售面积772.1万平方米，同比下降22.7%，降幅继续扩大。由此预计，今年全年销售量约860万平方米，较去年的1201.38万平方米大幅下降，创近9年来销售面积最低。另外，统计数据显示，2011年北京市新建商品住宅成交价格为21314元/平方米，同比上涨8.2%，仅次于2009年的8.33%，是2005年至今价格涨幅最低。

    新建商品住宅成交下降的主要原因是限购、限贷政策导致的购房需求不足。“京十五条”明确规定，本市户籍居民家庭限购两套住房(含新建商品住房和二手住房)、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购一套住房。同时，信贷政策收紧，央行年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率，取消房贷优惠利率，进一步加剧购房者观望情绪，购房者举棋不定，拉长了成交周期。与此同时，2011年系列楼市限制政策显现，在政策重压下，投资投机购房几乎绝迹。

    新房库存涨速快压力大降价项目数量多范围广

    北京住宅市场低迷，给房企造成巨大的资金压力，为了尽快回笼资金，下半年，北京新建商品住宅放盘提速。相关数据显示，2011年下半年，北京住宅预售批准量占到全年的67.5%，但与此同时，今年全年预售项目平均去化率仅在40%左右，比去年下降近10%，加之“十二五”期间，北京建设100万套保障性住房，将进一步分流商品住房需求，加大了新建住宅库存压力。据北京市住房和城乡建设委员会12月7日数据显示，北京新建住宅库存达到了130049套，创造了最近971天的新高，距离上次突破120000套仅花费了29天，限购后突破万套上涨速度最快，商品住宅库存面临巨大挑战。

    面对库存压力，目前北京在售的730个新建住宅项目中，98.8％的在售新盘价格停止上涨，而至少有116个项目价格明显下降。

    受到住宅总量过多、商品住宅库存量大、开发成本整体较低、降价空间大等的影响，今年北京郊县区域率先扛起降价的旗帜。到了8月底，通州、大兴、顺义、房山等各区住宅降价项目明显增多，市场对降价预期愈加明显，降价现象也开始由个别项目影响到整个区域，由郊区向市区逐步扩散。

    新房降价二手房惜售今年一二手房价持续倒挂

    受限制性政策的影响，今年住宅的购买主体是首次置业和首次改善需求者，而新建商品住宅成交65%以上位于五环外，致使房价呈现结构性下调。同时，随着新建住宅放量持续加速冲高，降价预期增强，楼盘不断出现降价、团购价、特价房、买赠、半折、起价房等，以价换量。11月北京新建商品住宅均价已跌破2万元每平方米，北京新建住宅房价理性回归。

    而与新建楼盘开发商大幅降价、出现价格跳崖的情况不同的是，二手房业主博弈性较大。同时，限购使部分二手房业主更为珍惜手中的房源，业主惜售情绪浓重，二手房成交价格下降缓慢，进而出现一二手房价格倒挂的现象。另外，今年系列宏观调控政策持续加码，并无松动迹象，推动这一波降价潮不断深入持续下去，也同时延长了一二手房价格倒挂的时间。

    根据北京中原市场研究部的统计，北京一、二手房价格倒挂现象在今年4月至12月持续出现。今年4月开始，北京住宅楼盘出现降价，朝阳区东坝地区进而出现住宅价格倒挂现象。时至8-9月份，一二手房倒挂项目增加明显，降幅最大达到25%，新建住宅成交均价低于二手房价格近4000-5000元/平方米，二手房业主惜售情绪严重，使个别区域、楼盘价格倒挂周期为3至4个月。

    郊区供应继续走高成交难以大幅回升

    2012年房价还将下调10%-20%

    北京中原市场研究部预测，北京执行的限购政策在全国最为严厉，使得自住需求占比九成以上，投资离场。贷款政策继续维持一定力度，又使刚需难以入市。而且随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得价格下调难以换来成交量大幅回升。

    一方面是市场成交量难以大幅回升，另一方面，随着地铁房山线、大兴线、昌平线、顺义线、亦庄线等的相继开通，预计在2012年，北京郊区供应量也将大涨，在全市占比份额继续达到历史新高，因此，在已经库存积压的情况下，潜在供应量将影响在售项目，推动价格进一步下调。

    可见，2012年房价继续大幅下调已经成为一个大概率事件。促进房价合理回归，从去年的抑制过快上涨，到现在的合理回归，说明了调控的目的已经改变。在目前，下调部分不合理区域房价已经成为政策的主要目的。而北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点已经明显出现，预期在未来的6-12个月内，房价还有可能有10%-20%的下调空间。

    限购令

    以“卖一买一”方式松绑

    号称“史上最严厉”的限购政策落户北京，市场购买力受到极大抑制。低迷、僵局成为楼市的真实写照。一方面，大量投资性需求被挤出，而另一方面，拥有资格的购房人也在房价呈下行趋势下观望，政策、市场、参与者三者在进行博弈。虽然限购并不是此番调控的唯一利器，但却着实按住了庞大的市场购买力，成为困扰开发商一大难题。时至年底，房地产市场在以限购为代表的调控政策下实现了稳中有降的目标，那么明年，限购政策又将如何延续？开发商又将如何破解这一难题？

    据研究机构分析，限购政策的行政力度将减弱，市场化调节将唱主角。伟业我爱我家市场研究院分析指出，在长效机制（例如房产税）形成之前，限购暂时不会取消。但是，未来对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等适度放松。同时，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，明年在保证供应结构合理、供大于求的前提下，可以适度放松限购尺度，释放一些自住型购房需求，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予这部分人群一定优惠和松绑，例如给予首次购房者较为优惠的贷款利率，把社保连续五年放松为累计五年等，这样既可以照顾部分首次置业者和合理的改善型购房者买房置业，又可以避免房价的反弹。

    而据某集团一位开发商分析，限购政策或将率先为“卖一买一”型需求松绑。该开发商推测，2011年，名下已有两套房产的京籍买房人和已有一套房产的非京籍买房人，若要改善置业，则需要先卖掉一套房产换取资格，再进行升级置业。但市场处观望期，卖房周期较长，由此可能耽误了改善型置业。明年，或许该类买房人在承诺卖一买一之后，即便手中房产尚未卖出，也将先行获得买房资格，购买改善型住宅。

    同时，也有开发商表示，本次经济工作会议定调，“巩固”将成为明年房地产调控政策重心，这或许意味着政策面压力将趋缓。一方面，明年针对房地产的严厉调控政策不太可能再出现。另一方面，明年三季度以前，地方政府可能会对限购政策作适度微调，模式或许会参照今年10月份的佛山。