深圳房地产中介遍地开花

      １９９５年１０月４日，深圳房地产中介服务行业协会成立。作为对房地产中介服务行业进行管理的自律性社会团体，该协会遵循国际惯例，建立行业自律机制，保护会员的合法权益，加强行业之间和行业内部沟通与联系，发挥政府与房地产中介机构之间的桥梁和纽带作用，促进深圳房地产中介行业的规范化发展。当时，深圳市从事房地产咨询、估价、经纪代理的各类中介服务机构近２００家，从业人员近５０００人。

　　房地产中介迎来“第一春”

　　上个世纪９０年代中期，小平南方视察后的深圳展开了新一轮大开发、大发展的热潮，深圳房产业迅猛发展，日新月异。房地产中介也如雨后春笋般纷纷涌现。业内人士将这段岁月称为深圳房地产中介行业发展的“第一春”。

　　在此之前，深圳房地产中介业只有寥寥不足十家的国有企业。主要包括１９８８年成立的、被称为内地第一家房地产中介的深圳国际房地产咨询股份有限公司、深房新峰房地产交易所、物业集团房地产交易所等六七家。

　　１９９３年，为适应房地产市场发展需要，市政府开放了房地产中介企业牌照核发。中介企业竞相问世，中介行业迅速扩容。到１９９４年，在深圳注册的地产中介机构达到１８６家。其中，仅１９９３年一年就新批了６９家。至此，由少数几家国有地产中介一统天下的局面被彻底打破。中介市场上出现了激烈的竞争，也呈现出初步繁荣的景象。

　　当时，房地产属于卖方市场。地产中介从业人员的工作挺体面，在写字楼里打打电话，静候顾客上门；作息时间向国企看齐，中午休息时，大门一关，任由求购房产的市民排队等候。顾客对中介这种高高在上的做派也习以为常了。

　　１９９５年前后，深圳房地产市场相当火爆，一手楼销售十分活跃。
以代理一手楼销售为主的房地产中介企业也赚得盆满钵满。一些中介对几十万元的利润都兴趣不大，每月收益２００万元成了家常便饭。

　　我担任总经理的先科投资顾问有限公司就是其中的受益者之一。当时，中介企业的利润来源主要是赚房产差价，而不是佣金收入。我清楚地记得，１９９５年，唐山市驻深办事处要撤销，准备卖掉位于滨江新村的住宅。我们获得了这一信息，感觉炒短差有利可图。连夜派两个人跑去唐山，抢先拿到相关房产转移登记的证照，以２０来万元盘下了１００多平方米的深圳住宅。很快又以５０万元左右的价格，将该住宅转卖给了一位潮州老板，净赚差价２８万元。

　　确实，上个世纪９０年代中期深圳房地产中介业繁荣的背后出现了一些隐忧。如，吃差价、炒房。尤其是地产中介市场的信息不对称，引发了许多交易上的问题。

　　房地产中介市场的乱象引起深圳市政府的警惕。１９９３年１０月，市政府给深圳市规划国土局下发文件，将“房地产中介交易所及经纪人、房地产估价、咨询、租赁、包销商等中介机构”的审批管理权划分清楚。次年年初，市规划国土局开始对房地产中介行业进行系统的调查和整顿，并及时调整策略，暂停新中介机构的设立。为加强行业自律，形成行业内部的约束机制，成立全市性的房地产中介服务行业协会也提到了议事日程。

协会为规范行业发展而生

　　我受命于市规划国土局，牵头筹备、组建深圳房地产中介服务行业协会。１９９５年１０月４日，协会成立，填补了内地房地产中介服务行业协会的空白，我被任命为常务副会长兼秘书长。

　　协会是对房地产中介服务行业进行管理的自律性社会团体，目的是遵循国际惯例，制定行业行为守则，提高从业人员业务水平，建立行业自律机制，保护会员的合法权益，加强行业之间和行业内部沟通与联系，发挥政府与房地产中介机构之间的桥梁和纽带作用，促进深圳房地产中介行业的规范化发展。

　　“规范”成了协会工作的关键词。协会的工作包括代理(二级市场)、交易(三级市场)、评估、租赁四大块，评估后来分离出来，成立了深圳不动产估价学会。协会开展了市政府要求的规范社会中介组织的调研工作；参与制定房地产经纪人挂牌考试制度，１９９５年举行了第一次考试，这是全国最早的，中央电视台新闻联播为此作了报道。后来香港房地产经纪人的挂牌考试制度也是取经于深圳。协会组织了深港澳地产代理业交流活动，央视新闻联播也做过报道。协会还参与了深圳特区房地产行业管理条例的制定，与市物价主管部门对中介收费标准和行业相关制度作了较为详细的规范工作。

　　为了培训第一批房地产经纪人，我花１０天时间，借鉴美、日等国的相关材料编成了《深圳房地产经纪人培训教材》，并受邀讲课，出考卷。１９９６年７月，深圳举办了首届房地产中介从业人员考试，发放了第一批《房地产经纪人资格证书》和《房地产评估人员资格证书》，从业人员的资格认证被摆在重要位置。

　　到１９９８年，深圳房地产中介服务行业协会并入市房协时，协会的中介会员数量已从成立之初的９０多家，发展到近５００家；中介业务范围也从一手房代理、策划，扩展到二手房交易及咨询、评估；同时，引进了香港中原公司等境外地产巨头。深圳房地产中介行业在规范中继续快速成长。

深圳首间中介地铺撑了８个月

　　成立深圳首间中介地铺，探索借鉴国际地产中介营运新模式，是深圳房地产中介服务行业协会促成的一项重要创新。

　　统计显示，目前深圳中介地铺数量超过７０００间，在你的楼下或许就有一间，或许每天你都会接到一个以上来自地铺的推销电话。在“铺”满为患的今天，人们难以想象１５年前深圳第一间中介地铺带给市场的冲击和求生的艰难。这间名为先科地产的地铺苦苦支撑了８个月后最终关门。

　　深圳房地产中介服务行业协会成立后，我多次与会员们一齐考察美、日、香港地产中介业的运作，发现地铺模式有利于拓展二手房市场，是世界地产中介业的发展潮流。１９９６年夏天，我说服上司，由先科顾问投资公司下属的地产部开设深圳首间地铺，在华发北路挂牌营业。地铺面积约７０平方米，月租２万多元；拥有１０名业务人员，主攻二手房交易。然而，走得太快，跟随者寡。一方面，顾客习惯于上写字楼谈业务，对地铺里做交易不放心，不认同；另一方面，当时的二手房销售量少得可怜。先科地产虽然建立了房屋租赁和二手房买卖合同范本，明晰了交易流程，但地铺业务量总上不去，每月都亏钱。苦撑八个月后，亏损额升至七八万元，地铺终告“不治”。

　　不过，深圳首间地铺的出现第一次引进并实践了国际房地产中介的主流营运模式和理念，给处于起飞年代的深圳房地产中介业带来启迪。两三年后，伴随香港房地产中介的大举进入，成熟的港式营销模式开始大兴于市，地铺在深圳遍地开花。