北京出台新规 物业公司须每年定期“晒”账单

数十位专家上百轮讨论，市民提出700多条意见参与，市政府常务会最终议定……《北京市物业管理办法》经过数年酝酿，几经易稿，终于出台，今年10月1日施行。这个管理办法和每一位有居所的人都有关系，而且在物业管理领域进行了大胆的探索和创新，很多做法都开全国同行业之先河。

物业公司须每年定期“晒”账单

小区服务用了多少保安员、多少保洁员？都是什么价码？灌溉绿化用了多少水，花了多少水费？……以后，物业公司在小区中服务的各种成本都将每年对业主公开“晒”一次。

去年8月，因自己所住的小区物业公司不按照《物权法》向业主公布其收益情况，央视主持人赵普一纸诉状，将北京嘉晟物业管理有限公司推上被告席，要求其公示电梯间及楼宇外的广告经营收益情况。在赵普起诉后，北京嘉晟物业管理有限公司公布了电梯间及楼宇外的广告经营收益。对于物业公司一直“捂”着的账单，新的《北京市物业管理办法》要求物业必须定期“晒”出来。《办法》规定：“物业服务企业应当在每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复；业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计时，物业服务企业应当予以配合。”

此前，一些小区物业也公示了小区的账单，但内容比较模糊。据了解，物业服务的成本一般应该包括9大项，包括管理服务人员的工资，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，办公费用等。北京市物业管理协会曾在今年4月首次公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息。其中物业人员工资开支占了大头儿。

在此前召开的北京物业管理工作会上，市住建委相关负责人曾表示，成本不公开，容易让业主对物业费产生异议，所以今年将从“适当时候”开始，组织定期公布物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。

针对新项目，还将引入第三方机构测算物业费初始价格，并将价格形成机制在售楼处公示。同时，物业管理行业协会会在每季度公布一次物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。这个定额造价也可以成为小区业主考量物业服务公司所公布成本“含真量”的参考标准。

另据了解，除了物业公司晒出账单外，市住建委还将出台物业公司服务的五级标准，其中一级是“服务基本到位”，二三四五级逐级增加服务内容。业主今后既可以看到物业企业的收支成本，也可以具体了解小区物业的服务标准，两相比对一下，就知道自己支付的物业费值不值了。

据了解，今年4月2日，北京复北社区挂出了一张小区收费标准，标明了垃圾外运费、公用设施维修费等费用，同时部分项目也划分了一级住宅、甲类住宅、乙类住宅在同一项目上的不同收费标准，细化到以一分钱为单位。这张收费标准表格可以被视为五级标准的一个雏形。到了五级标准公布时，每一个交费级别应该有多少，每一个级别分别规定了玻璃擦几次，地面扫几遍，多少名保安同时在岗，地面、墙面破损多大面积归物业修等等，不同的级别将包括不同的服务内容。据了解，市住建委已经在全市70多个项目中采样，五级标准将会涵盖300多项内容。

新规亮点1

前期物业费由开发商掏

新规概述：建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。

解读：“今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商将‘扛’起前期物业服务的所有责任。”市住建委物业处处长于良告诉记者，业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。

前期物业由开发商承担，除了承担费用，开发商还要把设施、设备管理，保安和保洁都管起来，买房人在签订购房合同时，前期物业服务合同是作为购房合同附件出现的，签署合同的双方是购房人和开发商。也就是说，在入住后到业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立三个月前，房屋质量出现问题，或者出现公摊面积有不合理使用、绿地变会所的情况，购房人都可以找到开发商“理论”，而物业企业和业主之间动不动就“剑拔弩张”的紧张关系也会因此迎刃而解，物业也就不用替开发商“背黑锅”了。

开发商如果想尽快把“前期物业”这个大包袱甩掉，还需要经过两道门槛，一个是支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担；第二是前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构对前期物业进行查验，查验通过后开发商才能把前期物业责任交出，业主大会这个真正的“主人”正式上岗，接过小区管理的重任。

开发商基本不具有物业服务企业的资质，因此在开发商承担小区前期物业责任期间，在没有物业服务企业资质的情况下，也可以承担物业服务企业的职能，但由于时间较短，而且各专项服务均需要委托专业服务企业，又有当地街道办事处和区县房屋行政管理部门监管，开发商承担前期物业责任期间不会对业主生活产生负面影响。