开发商降房价 我们可以退房吗？
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最近，在北京、上海、深圳、武汉等各大城市，陆续出现了一批退房团。虽然重庆暂时未出现大批的退房团，但“新房还没有交房入住，就已经蒸发了几十万”这样的问题还是常常困扰着某些已经在重庆购房的业主。 楼市进入调整期以来，部分开发商希望通过降价来拯救市场，扩大销售量，这些行为却引起两种截然不同的反应：一部分购房者希望房价能持续走低，而一部分已经购房的业主却眼睁睁的看着几十万元瞬间蒸发，他们问到：开发商可以退房，房价降了，我们可不可以退房？
重庆容磁房地产经纪有限公司 王雪松 《华夏时报》记者 李星辰
楼市进入调整期以来，部分开发商希望通过降价来拯救市场，扩大销售量，这些行为却引起不同的反应：一部分购房者希望房价能持续走低，而一部分已经购房的业主却眼睁睁的看着几十万元瞬间蒸发，他们问到：房价降了，我们可不可以退房？今天我们邀请到了重庆市金点律师事务所王元祥先生；重庆容磁房地产经纪有限公司王雪松先生；《华夏时报》记者李星辰先生，他们将从不同角度探讨这个话题。今天业内人士来，如果说你们认为买贵了的话，是否可以退房，王律师能否从律师的角度给我们谈谈？ 王元祥：针对市场上的价格下跌，业主呼吁要求退房这样一个观点作为法律界，实际上已经有定式了，不能够以价格下跌来退房，这是找不到依据的。当然，针对这种现象，我们可以有其他一些方面问题可以探讨，这样一些探讨空间造成了现在部分开发商允许一定空间的退款等，因此产生了这些问题。现在针对关键性的问题请两位业内老总谈一下。 王雪松：我个人观点，如果房价马上飙上去了，消费者是否要求补上去呢，买卖双方预期来说没有哪个商品只这跌不涨，如果反弹到你买的价格，显然这个过程不成立，在这个过程来说对于房价的涨跌消费者出现这个反映，我认为还是可以理解的，但另一方面是不理性的角度，因为我们还是把购房看成理性行为，你有你的评估，某种程度你的消息不对称，对市场研判出现失误，我的观点认为这是市场经济的必然行为，房价的涨跌与个人资产的涨跌，既然是资产自然有涨跌，是这么一个过程，不能因为你资产缩水了要求开发商赔，按照经济的逻辑或者经济的理性应该去评估。 我再补充一点，对待这个观点，如果你不是投资亏损，那么我觉得应该把持有时间看长一点，因为房价不是跌了就跌得没有底，它有高峰和低峰。我国现在房价的基本面应该是不会出现很大的问题的。 主持人： 王总，刚才谈到根据市场经济的调控不能退房，这种观点是目前很多人的观点。但刚才您也提到开发商拿地拿贵了，是否要退地给开发商，其实开发商是可以退地的，前段时间有一部分地王退地，只要付一部分赔偿金就可以退，现在有一部分网友在质问，如果开发商拿地拿贵了可以退，那作为我购房者来讲，我是不是也可以退房？ 王雪松：第一个，开发商买地一般是非全款的购买，真正全款付了，是不会退的。第二，我认为在这个角度消费者的购房整个行为已经完成了，双方在规定约责的时候，没有说有说房价下跌了可以退房，如果你现在要购房，你觉得这成了一个风险，那么你可以谈合同的约定，如果跌幅超过多少要求退房是可以的。除非合同有约定，否则是不可以的。本身现在的程序是按揭买房子，全款付了，交易已经完成了，你以个人单方面来撕毁这个合同也不适合法律规范。 主持人：这个话题是网友反映比较强烈的，其中有一位ID号为243的网友说如果只交了定金，没有合同，是不是有权力按照定价后的价格签署合同呢？ 王元祥：针对这个网友的提问，必须根据他的定金合同来判断，如果定金合同上没有约定以何种价格来签署相应合同，那么他在等待签合同的过程中价格下跌，我认为这个网友完全可以跟开发商讨论以现行价格购买。如果在定金合同上把交易价格定下来了，事后要求再下跌在法律上没有依据。 主持人：李老师您的观点呢？目前我知道重庆房子去年买一万，今年买七千多，少了三千多，房子还没有交，我们是否可以找开发商退房？ 李星辰：现在尽管有很多媒体，但是我们的舆论实际上是被误导的，这是不对称的信息系统导致不对称的信息合成，从各个方面来形成一个模式，认为中国的房价只涨不跌，所以开发商的合同也是没有预料这个房子买了还要降价，我们的购房者也没有这种心理预期。比如说这个房子今年买了，明年虽然不能涨1000-2000元，我也认了。这个矛盾的产生就是因为信息的问题，舆论掌握了整个信息系统之后，导致购房者对市场判断出现失误。这种失误实际上已经形成了，或必将形成一个严重的社会问题。我认为退房的问题，当一个人的时候可能人力量相对比较弱小，但形成一个群体之后，打个比方，一个楼盘去年卖一万，今年卖五千所有人要求退房，这个矛盾的强弱会发生变化。即使购房者不能退房，但开发商要滚动发展也会遇到很多矛盾。地方政府也好，舆论导向也好都是给人一个房价单向运动的趋势，我们的房价是不断涨，我们的地价也涨，所以开发商敢于做几亿的项目，但现在市场发生了变化，但整个社会系统没有按照变化的系统运行，所以矛盾就会出现。出现的扩大可能是今后今年中国地产比较棘手的问题，它不是用现行的语言系统可以解决的问题，也不是用现行法律解决的。可能很多东西都在法律层面以外解决，当一个市场不能交易，或者已经交易的都后悔了，那么这个游戏规则要变，可能今后的格式合同就要变，比如说跟开发商约定一年跌20%或者是多少就要退房。现在开发商也在做这样的尝试。 主持人：许多广告打出来了，有永不降价的开发商。 李星辰：对，永不降价，开发商有些要求也不是不合理，这个交易合同要成功，开发商你占了我大便宜，购房者认为占了大便宜时交易的下一次活动就会有更多的交易成本出现。所以，我们现在讨论退房和不退房的问题，实际上应该讨论更深层次的问题，即如何来改变目前单向运动的信息系统，让购房者和开发上更倾向理性。这个问题不好回答，因为现在都是格式合同，都没有约定退房。 主持人：我想问一下，虽然合同没有约定降价就可以退房，但也没有说不约定降价退房就不可能退房，既然没有约定，是不是存在一种可能性？ 王元祥：法律上有明确的界定，现在开发商针对价值缩水的退款等差价在法律层面之外解决的，我相信开发商可能受到一定制约，而这一定制约肯定来自于法律层面。针对这个问题，我们签相应合同，除了个别条款之外，它涉及到一些定的退房约定，我们相应商品房买卖的司法解释上以罗列了十来种可以退房的，它并不一定在我们合同上，这要看消费者是否对合同之外的法律有深入的理解。比如说主体结构的缺陷等等，长期办不了证件，误差过分偏大等问题，所以我们合同上虽然看不到很多约定退房的条款，但建议网友、业主查一下相关法律，合同背后有相应法律支撑，结合自己的情况选择是否退房。 第二，在我们相当一部分购房者合同当中都有一个补充协议，我发现相当多补充协议中约定了退房协议。比如说我们的业主无条件退房，因为业主因为自身原因退房承担什么损失，比如说承担多少违约金，实际上这样的条款约定了业主可以无条件退房，当然带有条件，这个条件是承担相应损失。在上海已经发生了一些案例了，如果遇见价值缩水太大，再来权衡给开发商的赔偿金额偏小，为什么不选择退房？这就符合王总谈的开发商退地的问题。政府与开发商就土地的合同往往涉及的面比较少，这是双方的，对银行融资这一块短时期没有涉及。这里约定合同不能履行的成本，如果是自身原因不履行活动承担一定责任，在这种情况下开发商也在权衡，如果我退地带来的损失给我自己要地，以及市场变化损失更大，我就要选择退地。当然，我们有相当一部分在补充合同当中没有这一条。消费者因为自己的原因承担什么，你再来权衡一下市场降价水平，我建议大家谨慎，因为成本很高。这就回到刚刚谈到的在合同中是否没有约定退房的问题，假设合同没有约定，仍然有法律职责，同时建议大家注意补充协议。这是第一个问题。 第二个问题，我们人在现行房产风波或者处在风口浪尖的企业或者降价楼盘上，我们采取了两种措施，第一种措施是针对这个楼盘如果前期销售量小，往往采取直截了当补差价，我大幅度降价，因为开发商损失不大，并可以保证品牌不受冲击，而针对部分龙头企业它前期销售面已经非常广，这时候就不敢采取这样的措施了，但是我们的部分企业仍然采取我给你送精装修，我给你送一个车位，甚至直截了当给一些补偿，在我收集一些信息中，包括一些人来咨询我的时候有一些现象在里面，我们的开发商的任何产品，包括小到奶粉，大到房产开发这里面只要大家仔细认真分析，仔细认真从技术角度去考究，任何一个产品都有缺陷。如果说我们消费者中在一定的技术人员，包括法律、工程的指导下，那么开发商的房屋可能会因为众多问题交不出来。我就算不退房，我不谈这个问题，你交不出来房。 主持人：你告诉网友如果不能退房，就找房子质量的问题。 王元祥：举一个简单例子，一个是容积率的问题，一个是绿化率问题。比如说我住的楼盘用更多的水来冲抵绿化，相应规章明确了在适当范围内可以冲抵，你这样一个小区就不符合你报建的东西。 主持人：中国楼市开放十多年了，一直处于上涨阶段，很多问题在上涨趋势上掩埋起来，现在就出现了各种各样的问题，现在比较热烈的是退房团的问题，这是否对开发商他们的角色有改变？他们是否可能会更加思考自己的一些问题，即有一个换位思考。前段时间我看阳光100老大直接到重庆来，他们的目标是以客户为中心，客户需要什么他们就提供什么，这种观念在以前是比较少的，尤其是一个集团的老大亲自过来聆听业主的想法。刚才各位都分析了一下在目前情况下，有的认为可以退房，王律师也说了如果不能退房，我们可以从什么角度上来保护自己的利益。现在我想问一下有没有一种机制可以避免这种退房团的出现？现在开发商陷入这个胡同里面出不来，开发商比较痛苦，购房者也比较痛苦。 李星辰：这是必须要经历的，我们过去十来年干的就是这个事，矛盾迟早会出现。市场的相关主体会发生变化，包括开发商的角色也会发生变化，这是跳不过的。现在已经很难避免我们的房价在一定周期内趋于一个下降空间，这些矛盾和冲突的出现又反过来作用于这个市场，导致市场更加分散。原来大家都认为我买了就要升值，有一点钱就投进去了，现在大家有了多样化的思考，包括理财、资产比例会认真的去考虑，这并不是一个坏事情。如果你一直不遇到麻烦，你不会变得聪明起来，教训开发商的时候同时也是教训自己，其实很多事情不是我们想的那么简单。 主持人：有没有一种现在还没有的规范？可能在以后会呈现出来让退房团比较尴尬的事不再发生，如果抑制这样的事情发生，需要从哪些方面进行改进？ 王雪松：一个是退房是否合法，这肯定是建立在双方交易体系比较完善的情况下，比如说股票下跌，有的也退，但你要承担亏损。 李星辰：即使退房也要承担交易成本。 主持人：但是问题是现在有人愿意承担亏损，但开发商不愿意退房。 李星辰：这是因为开发商的资金紧张。 王雪松：这两个交易体系是不一样的。比如说刚才王律师讲的找质量来退房，我们假设产品完全合格，准时交付，所有产品没有质量缺陷。第二，仅仅因为价格你是否退房？那我认为在这个问题上消费者是没有理由的。举个例子，香港在97年以前买的房子，现在又反弹到以前的价格，在98年买的房子，涨了很多，要求你再交一部分，肯定你不愿意的。我们不要单方面的要求对方承担损失，如果对方没有履行责任，比如说产品不合格，这跟退房不退房没有关系了，这是因为质量的问题。因为你判断失误的原因，因为开发商也会判断失误。比如说地王退地，开发商拿高了，比如说成都蓝光的一块地，双方按照各自业务履行了，享受了义务，要求退地也不可能的。 主持人：一般开发商哪种情况可以退地？ 李星辰：一般是按现行价格打折回收，政府为什么会做社会生意？只有赚钱的生意才会做。 王雪松：这要回到游戏规则上。我们整个社会在追求法治社会，这应该按照法律基本准绳，我们不能单方面的情绪性。我们现在确实有很多产品不合格，首先要解决一个机制是政府的对其的规范行为。现在很多东西不达标，我们又批了，这属于机制的问题，我们首先是产品质量的标准化，在标准化下我们遵守公平的信息对称。 李星辰：对，这样大家心态就会平和，我作出交易行为之后很明白要承担什么，但现在为什么出现这种退房情况呢？就是因为以前没有进行风险提示，大家在不对称信息系统下进行的交易是心态失衡，跟法律没有任何关系。交易过程一旦完成，契约一旦形成就要按照这个执行。 主持人：这让我想到前段时间国家对股市和基金的调整，很多都说今年收益20%或者是30%，结果后来一接底，一年下来才发现很多是负收益。 王雪松：这个可以索赔的。比如说你的宣传资料可以作为合同附件，重庆是发了相关的文的。 王元祥：双方约定是否将宣传资料作为合同，但现在开发商没有这样来做。 王雪松：消费者没有履行自己的权利，你非得要求开发商把这个东西作为合同附件呢？我知道重庆有这样的倡议，比如说我曾经卖过房子，有的客户强制性要求，有的开发商也满足了，这就要看自己是否放弃自己的权益，第一个履行的程度来说要坚持原因，这是有原则性的，作为合同的必要条款必须要坚持。第二，我们对可能产生违约预期的承担能力有一个预期。购房者买房子的时候要更理性，我们买房子不可能像买小白菜一样，本来双方都是有变数的问题。我们的股票经常有变数，看到涨了就买了，不去分析它肯定会判断失误。在购房当中消费者很弱势，开发商很强势。但也有开发商不强势，比如说有地方团出现，为什么不可以组成购房团呢？一个人力量单薄，但可以去组成购房团，这样开发商就会弱于你，这也是一个博弈技巧。我认为买卖过程当中不是谁占弱势、强势，关键是谁能守住原则，并依照条款去要求自己的权益，这可以避免自己的心态不平衡。 李星辰：目前出现对立和冲突更重要的原因是中国目前房地产开发模式是预售制，有的房子在图纸上，或者修好两层就把钱收了，再修几个月时房子价格已经不一样了，交易的周期太长了。 王雪松：存在制度性的问题。为什么呢？既然是预售，应该是预付款，它是对应的，所有的全款加起来是整个房屋完成以后，但现在已经出现了预售全款，显然购房者处于弱势。如果你交给我产品我付全款，这样对消费者的代价是公平的。比如说我预售，我认可它，到了预售时我预付款付两层。现在问题是我的房子没有拿到，但钱已经交了，就承担了全责。商品交易是看着商品来说的，当然也有期货交易，当然我们把它定位现货交易。如果我是现购房子，房子交给我了，我全盘交，双方承担的损失是一样的，肯定你也不会退了，你买的现房，满意了再去交的钱，你也不会再找开发商的茬。我预付了全款，责任就不对称了，本来应该承担20%的责任，但现在承担了100%的责任。最后这个房子一旦产品不合格，我还处于弱势地位，还不能退房，现在最重要的是这个问题。 主持人：我身边有很多律师朋友他们本身对法律很了解，他们说明明看到合同很多东西不规范，他们也说没有办法，到了每家开发商那儿都是一样的。 王雪松：单个消费者很弱势，如果是团购消费者就很强势了。 王元祥：我谈一下我的观点，刚才王总说一个消费者是弱势，团购消费者是强势。但这里面有操作性的问题在里面，你的说法理论是成立，但不具备操作性。 李星辰：操作性是存在的。 王雪松：我以前有一个工作经历，我们处在一个很不强势的开发商，如果说团购差别还是有的，原来每个合同都有附件，作为团购客户是可以就合同附件添加，这并非是每个开发商都满意条件。这反映了双方讨价还价的态势。我认为我们的预售制出了问题，我们现在也规范了，比如说现在的行情里面买房子，在房子不好卖的情况下完全可以要求他，可以设定一些有利于自己的约定。 主持人：最关键的是要有这么一大群人团结起来，比如说我看中哪套房子。 李星辰：也有这样的解决方法，比如说我们的现房在交易过程当中不把周期拉长，买现房，不买期房，这样可以使人的心理落差小很多。一直以来中国房地产开发的制度设计更利于开发商，而不利于另外一个市场主体。 王元祥：对，这谈到了制度的设计问题上。如果在充分的市场交易环境下，如果业主消费不理性仍然会出现退房团，但现在出现的现象也有不理性的因素在里面，但可能还有另外的因素。现在整个开发它是都归于地方，我们所有的税和费更多的都在地方政府，这就出现了开发商、政府在某种程度上他们的利益链条连接相对紧。开发商本来处于强势，而中国的政府强势就不用指令，在这种情况下透露出来的信息就是强势的信息，进而导致大量消费者在本身市场经验不足情况下更产生一些不理性消费。我认为我们现在的购房团有一些可能对于这样的制度上已经在进行讨论了。 李星辰：实际上这也是交易冲突和交易成本的问题，大量问题出现之后，原来的规则不行了，就必然改变。所以，退房的出现不是坏事，一方面教育购房者，一方面教育开发商。如果光有开发商没有购房者是不行的，所以为了大家能够坐下来做交易必须双方要妥协，有些时候退房的人太多了，该处理的要处理，还不能把事情闹大了，不然很麻烦。 王雪松：房子出现退房现象，很大程度上有强势方的信息隐瞒。另外，也有购房者的情绪性消费。比如说买房子，市场流通大量的二手房现场交易，新房的二手房价格很便宜，而且能够看得到，但很多人不愿意去买。我认为这是开发商渲染的房子的价值。 经济学上说买方、卖方两个来竞争，因为是一对一，开发商价格就相对低，而看到很多人来买房，价格就上去了。 李星辰：不是，开发商前期会做很多调研，开发商在市场营销技术操作上跟消费者实力相差太悬殊了。 王元祥：曾经有人提出一个法律观点，你刚才说的采用技巧的销售或者推波助澜的方式叫不叫法律上的误解，法律上的误解可以退房。 王雪松：现在开发商是使用限时的优惠。 王元祥：对，开发商还是藏了一部分房子。 王雪松：不是，只要你查到可以去告开发商。 王元祥：如果我交了两万块钱，退了之后他房源又出来了。 李星辰：这是普遍现象。 王雪松：我认为我把它细化大人性上，这不能上升到主流现象。从主流角度来讲，如果你能查到游戏规则不允许的，你可以依据游戏规则告开发商。现在开发商限时限价优惠，你图便宜去买了，也没有办法了。 王元祥：开发商的这种技巧大家都讨厌，但还不构成法律上的重大误解，如果构成误解了，市场就乱了，这一块涉及公共利益的问题。 王雪松：从公平来说是不允许的。 李星辰：但现在我们现在是一方的技巧悬殊非常的娴熟，而另一方是一个“白痴”，当一个“江湖骗子”把一个“白痴”玩得太过了的时候也会出现矛盾。这个矛盾和冲突会在较长一段时间内出现，而且大规模的出现必然会导致游戏规则的重构，实际上就是这样的，但现在已经在起作用了。现在的房子为什么不好卖？我们回到这个问题上来，就是因为我来了房子了，我的升值愿望没有达到，没有达到就开始后悔，进而理性，最后发现我以前上了当，或者我正在上当，将要上当，最终我就不去上当。 主持人：应该在两者较量当中房地产市场会越来越理性。今天由于时间的关系，这期关注就要结束了，最后我还想请三位能否概括的说明一下如果说让购房团的现象不再出现应该进行哪些方面的改进？ 李星辰：两个方面，一个是购房者更加理性，一个是现房交易。 王元祥：我的观点是在现行的房地产市场机制下，尤其是这样的利益主体下，我们的宏观调控上就必须弱化地方政府财政收入对房地产的依赖，政府不要出现某种程度的推波助澜。 王雪松：第一，要保证交易双方信息对称，这是最重要的。第二，完善整个产品质量体系，这是一定要完善的。我发现现在买一个产品很多都不完善，我认为从制度上应该规范这两个东西。 李星辰：实际上制度的变化是非常便漫长的过程，在这个变化没到来之前，购房者还是需小心谨慎。 主持人：好的，这期关注就到这里结束，非常感谢各位能够来到我们的直播间，谢谢大家！ |
