■ 基于“去年‘8·31’后的土地放量到形成楼市的有效供给，会有一段时间的滞后效应”，业内人士纷纷预言京城楼市会在今年下半年迎来比较集中的放量高峰期。眼看着时间已经步入6月，京城楼市不但还没有出现集中供应的场面，反而陷入了焦灼状态。
无疑，七部委新政是造成当前这种市场态势的决定性因素。那么，业内人士的预言还会成为现实吗？京城楼市的集中供应又将从什么时候开始呢？本报就相关话题采访了房地产经纪公司、开发商和众多业内人士。
■ 下半年潜在供应量充足
从几个代理行提供的数据显示，下半年朝阳区潜在供应量仍居众区域之首，包括星河湾、天之骄子、北京花园、华业·东方玫瑰园、富力又一城、东方普罗旺斯别墅、中海安德鲁斯、九号公寓、A派公寓、首创置业京棉项目、和平里项目与呼家楼项目、金都江南春晓、沿海·赛洛城、北京华侨城等新项目，以及乐城国际、苹果社区、富力城三期、国美家园三期等老项目的后续供应。崇文区下半年也有几个供应商可观的大盘供应，其中又以崇外大街上的国瑞城这个建筑综合体为代表，广渠门也有两个新项目出现。其它新增的供应量主要有南二环的凤图腾、朱雀门，南四环外万年花城的后续供应，城开股份在大兴的龙和大道，西二三环之间的主语城、西部的中体奥林匹克花园、首创置业玉渊潭项目、新松集团西钓鱼台花园、石景山区域的庐师山庄、天鸿美域、海开的百望山项目、领秀硅谷（二期）的别墅项目，山后区域如海科建的百旺茉莉园后期、润千秋等和北辰集团的京西别墅项目都有可观的供应量。京昌八达岭沿线及汤立路沿线也有大体量的新增供应量，如碧水庄园A区、华远·静林湾、一千栋、中海海洋花园、保利·陇上、香江别墅、长河玉墅等。北部的供应量主要集中在望京和亚奥区域。其中，望京区域两个比较值得期待的新盘为城开集团的国风北京和融科置地的融科·橄榄城。而亚奥区域除了山水奥园和润泽苑等项目外，世贸集团的豪宅项目也有望在下半年入市。
从新盘的区域分布来看，下半年新盘供应依然以东部和南部为主。中原市场研究部副总监李林先认为， 西四环南段两侧、山后地区、亚北别墅市场、奥运板块、望京板块、百子湾地区、朝阳北路、京沈高速公路沿线等区域是下半年集中供应的热点区域。协成行总经理王晓航则认为，五环以内的中心区域依然是新增住宅供应的主要区域，亚北小汤山及沙河区域则是别墅供应最为集中的地方。“‘8·31’过关的项目按正常的运作周期计算，大部分都能在下半年进入市场。亚北区域新增的别墅项目也大多完成了前期工作，陆续面市。”他说。
■ 住宅产品仍以中高档为主
从基本具备入市交易条件的新开发住宅产品的类型来看，中高档住宅产品仍占据主流地位。如褐石、百旺茉莉园的花园洋房、西钓鱼台花园、新怡家园、富力城三期、国风北京等项目的销售价格都在8000元/平方米以上。据悉，星河湾的开盘价至少在万元以上。
“区位决定价格，由于大多数住宅项目仍处于五环以内，优越的地理位置和土地的稀缺性促使这些区域内大多数住宅项目仍走高端路线。”王晓航说，潜在供应量最大的东部地区一直是京城高档住宅产品的集中地，以朝阳公园、三元桥及CBD为核心的区域集中了东部近80%左右的高档住宅产品。另一个拥有大供应量的亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下，商务氛围将更加浓郁，商住公寓需求的扩大将带动此类项目逐渐增多。另外，消费者对住宅产品品质的要求也在不断提高，这也成为住宅产品走中高端路线的直接推动力。
■ 低总价别墅产品逐渐增多
从下半年的潜在供应情况来看，别墅的市场供应量不在少数。特别是汤立路沿线和亚北小汤山区域，更有望成为下半年别墅供应的热点区域。从目前了解的情况看，下半年有望入市的别墅项目中虽然不乏高档奢华的产品，但也有不少别墅项目在户型面积上进行了控制，低总价别墅产品供应量有所增加。如昌平八达岭沿线的碧水庄园A区、中海海洋花园、北一街8号等，再往北还有保利·陇上、香江别墅等，这些别墅项目都准备了一定量面积适中的低总价产品。
业内人士表示，低总价的别墅产品增多并不代表别墅的整体品质下降。大多数这类产品一般把面积控制在300—500平方米之间，从而降低了别墅的总价。北京必胜房地产开发有限公司营销总监尤海鹰则认为，低总价别墅的出现迎合了日益增多的中产阶层对别墅的需求，并将在一定时期内成为别墅市场发展的新趋势之一。
当问及低总价别墅产品的增多是否是受宏观调控的影响时，尤海鹰表示，宏观调控对整个别墅市场的影响毋庸置疑。但今年出现的别墅项目都是前两年就已经开始运作的，低总价别墅增多主要还是由市场需求决定，与宏观调控的关联性并不强。
■ 集中放量时间落点难确定
大部分业内人士在接受采访时均表示，今年下半年京城楼市将出现一个集中放量的高峰期。伟业顾问早在今年初的年度报告中表示，今年下半年将有大量的住宅投向市场。中原地产（北京）公司总经理李文杰认为，今年下半年是北京楼市大放量的时期，特别是6、7月份最为集中。协成行也表示，公司下半年代理的项目将明显多于上半年。
虽然，京城楼市将出现下半年集中放量已经成为业内人士的共识。但集中放量的时间落点却因为七部委《关于做好稳定住房工作的意见》而出现了不确定性。就在这个被业界称为新“国八条”的宏观调控政策出台不到一个月的时间里，北京市新房交易量锐减。
据北京市建委6月6日公布的本市商品住宅5月份的预售登记统计情况显示，同上月相比，5月份预售商品房登记交易套数和登记交易面积分别下降了48%和47%，分别由4月份登记交易套数是25463套下降到本月的13302套，登记交易面积从2978168平方米下降到本月的1566516平方米。
颇具戏剧性的是央行日前关于2005年2季度全国城镇储户问卷调查数据却表明在房地产热点城市普遍出现观望的情况下，北京未来三个月准备购买住房的人数占比反而较上季度上升了2.2个百分点。调查显示，7大房地产热点城市对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。上海居民反响最强烈，未来三个月准备购买住房的人数占比较上季下降了12个百分点，重庆、西安、武汉和天津分别下降了3.7、3.3、2.2和0.8个百分点，而北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。
■ 购房人和开发商
都在观望
这“一跌一涨”的两个数据看似冲突，实际上反应了宏观调控政策已经使当前的房地产市场笼罩在浓厚的观望氛围之中。北京市建委有关负责人表示，由于对新政有望降低房价的期待，大批潜在购房人推迟了购房计划，等待房价回落，购房需求的暂时减少直接影响了房屋预售的交易量。而开发商回应这一局面的态度也是观望，出于对北京长期购买力很强的良好预期，开发商也不急于把房价降低，甚至采取“惜售”的方式等待市场回暖。
北京盛世翌豪房地产经纪有限公司总经理焦汝刚说，海淀山后地区正在开发的项目很多，下半年潜在的供应量也很大。但近期仍未表现出将集中入市销售的迹象。海欣方舟房地产开发有限公司营销总监谢雨龙也表示，从清河等北部地区的房地产市场销售的实际情况看，集中放量的高峰期还未到来。
“开发商和消费者双双观望的市场态势下，项目的销售计划将受到影响，集中放量的时间落点很难确定。”北京新世界项目管理部营销总监吕刚说，但开发商的整体销售计划并不会因此而长时间地推迟。王晓航也认为，虽然去年的‘8·31’土地大限和国家对房地产频繁的宏观调控在一定程度上影响了房地产项目的开发速度和销售节奏。但同时，宏观政策也提高了信贷门槛，增大了开发商的资金压力。开发商虽然会因政策的原因而阶段性放缓产品入市的节奏，但资金方面的压力也会促使其尽快选择一个合适的机会将产品推向市场。有些开发商为了规避风险，甚至有可能提前进行销售。而李林先则表示，七部委新政对房地产市场的真正影响将在半年之后才能显现，大部分下半年开盘的项目很大程度上都将按既定的时间操作。目前，随着几个大盘后期持续供应的开始，下半年集中放量已经初露端倪。
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