刚刚结束的“两会”期间，全国人大代表、北京市市政管委主任陈文占透露：备受关注的北京“城中村”改造准备工作已基本就绪，将于3月底正式启动。
就在不到两个月前的北京市“两会”上，北京市市长王岐山在政府工作报告中指出：2005年北京要整治三环路以内及奥运场馆周边69个“城中村”，该工程也已被列入市政府2005年拟为市民办的重要实事之一。北京市发改委也在年初确定了首批21个“城中村”整治改造项目，并由市财政安排15亿元专项资金重点治理“城中村”、拆除违法建筑。
随着2008年奥运会的日益临近，北京市下决心要整治改造遗留下来的落后、脏乱、秩序混乱的“城中村”地区，消除北京建设国际化大都市进程中的不和谐音符。而对于视土地如生命的房地产商们来说，这些待改造的“城中村”都是位于京城的黄金地段，自然不会轻易放过，但是，面对这些“城中村”多年形成的沉疴、复杂的产权主体和高昂的开发成本，地产商们却是左右为难，难以取舍。
商机来临？
北京市朝阳区的雅宝路附近，由于邻近使馆区，可谓是寸土寸金，周边的朝外MEN、昆泰国际中心、尚都国际中心等众多写字楼和高档公寓聚集于此，均价都在每平方米万元以上，但目前周围已经没有更多的土地可供开发。
最近，有一块面积不大的土地受到了众多开发商的关注。这就是被列入今年首批21个整治改造的“城中村”之一的老雅宝路市场“城中村”。
记者从北京市发改委了解到，在这21个“城中村”中，除了海淀区和石景山区几个奥运工程周边的，大多数都像雅宝路这样位于三环以内的黄金地段，如宣武区陶然亭公园周边、东城区柳荫公园、西城区地内大街、崇文区东南护城河沿岸、南中轴路自然博物馆周边、永定门立交桥周边等，面积从500多平方米到100000平方米不等。
北京市发改委负责人表示，“城中村”改造主要通过市、区政府出资，重点是拆除违法建筑、建设道路、绿地等公共基础设施。“但一些面积较大，有较好房地产开发价值的，也可以采取市场化运作的手段进行开发性改造。”
“‘城中村’改造粗略估计需要400亿左右，所以政府的投入不可能是惟一的资金来源，它应该起一个杠杆作用，调动各方面的社会力量。”首都社会经济发展研究所研究员辛向阳博士向记者表示，“房地产开发商应该发挥作用，既对城市建设做出贡献，也有利可图。”“城中村”的改造给房地产商提供的商机是，一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。
北京市市政管委一位官员在接受记者采访时说，2004年6月北京市政府召开专题会，决定加大对“城中村”的整治力度后，各区已经进行了调研摸点，确定了具体整治的地块，正着手进行前期的拆迁安置工作。
根据市政管委的调查，北京城八区目前共有“城中村”231个，三年内要改造的奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”，占地面积近700万平方米，其余60个“城中村”将在2008年以后继续完成，总占地面积超过1000万平方米。两者相加达1700万平方米。
业内人士认为，这1700多万平方米多在四环之内，许多还在三环以内的黄金地段。现在北京市三环以内可以开发的土地已经寥寥无几，“城中村”极有可能成为未来三环以内一些区域开发的主力地块。
首都经贸大学城市经济系副教授邢亚平表示，如果“城中村”的土地在规划中就是建设用地的话，那么对其进行“招拍挂”，成为北京开发用地供应的一部分是有可能的。
另外，北京的“城中村”改造先从三环内的黄金地段开始，因此必然会更多地采用异地安置方式，由于地处城区，拆迁补偿费不会低。大量的拆迁款攥在这些“没有房子只有钱”的人手中，房地产的消费也将随之增加。据了解，仅2005年北京改造“城中村”就将拆迁居民1万户，总共需拆迁3万多户。
1700万平方米的城区土地，开发商会心动吗？
开发难题
一位业内人士向记者表示，北京的“城中村”改造虽然能在一定程度上给开发商带来收益，但开发商们普遍不太愿意介入，因为“蛋糕”太小，不够切，“‘城中村’改造的重点是改变‘脏、乱、差’的状况，大多数会按规划建成道路、绿地等公共基础设施，用来开发的地块有限。”
“实际上，在这些‘城中村’中，真正可以整片开发的不到10％。”辛向阳研究员告诉记者。辛从2002年开始对北京和珠海、深圳、广州等地的“城中村”问题进行了专门的调研，他说；“南方那些城市的‘城中村’改造都是随着城市化进程，一个个的自然村整体改造，适合房地产开发，而在北京，60％属于城市建设中遗留下来，市政设施不到位而形成的，它们分布零散，单个面积都不大，难以产生规模效应。”
而在北京市社会科学院经济研究所陈孟平所长看来，北京“城中村”改造的有效办法是由市、区政府出资，为偿还公共基础设施供给欠帐买单。至于房地产开发，他认为，”城中村”复杂的产权主体会造成开发成本增加，而使开发商望而却步。
事实上，北京城区众多的“城中村”中，形成的原因相当复杂。有的是开发商“甩项”造成的；有的是规划实施中的征而不用，占而不拆，如首钢厂区内的几个“城中村”；有的是铁路沿线，铁、地两不管而形成的。这些之所以会演变成“城中村”，往往都是产权主体由于资金的困难或意识的问题，没有进行及时的改造。如果开发商产生兴趣，则需要与不同性质的产权单位接洽，这无疑将降低效率，增加交易成本。
虽然有关部门表示，希望能通过市场化手段，整合社会力量来改造“城中村”，但具体哪块地段的用途、资金的安排、规划可否变更、如何变更等等，都并未向公众公布。
“这些其实都属于公共信息，但政府发出的信息往往不大清楚，容易造成政府部门与开发商的沟通不畅。”辛向阳认为，这也是造成房地产商对“城中村”冷淡的因素之一。“如果把69个待改造的‘城中村’的具体位置、面积大小、规划的用途等全部公布出来，开发商就可以从中挑选适合自己开发的项目了。”
还有一个让开发商头疼的就是“城中村”中居民的拆迁问题，因为“城中村”大都地处市区，居住的人口密度大，拆迁费用也高。几乎在决定整治“城中村”的同时，北京市又发出了严格拆迁管理的通知，通知保护了居民的权益，却让涉及大面积拆迁的地块几乎都延缓了开发进度，由此而增加的机会成本和市场风险也是在所难免。
“‘城中村’对于我们来说，实际上就是一块鸡肋，食之无味，弃之可惜。”北京“城中村”的天然不足和障碍，让一位北京的开发商发出这样的感慨。
创造共赢机制
“改造‘城中村’是一件很复杂的事，光靠政府推动肯定不够，必须要创建一个保证各方利益的多赢机制。”辛向阳告诉记者。
“对于居民来说，他们希望早日改善住房条件，拿到足够多的补偿款；从房地产开发商的角度看，北京三环路以内的‘城中村’多数无利可图，希望有一定的优惠政策；而政府改造‘城中村’，是偿还以前在公共基础设施方面的欠账，改善社会形象，政府理应承担责任。”
居民、房地产开发商、政府，三方利益博弈的结果实际就是三方的适当妥协，或是政府妥协，给开发商更多的优惠政策；或是开发商妥协，降低自身收益的比重，改造“城中村”；或是当地居民妥协，尽早搬迁，到远郊区购房置业。
陈孟平建议，对于那些土地面积小，拆迁成本高而利润空间小的“城中村”地区，政府有关部门应通过酌情减免税费或给予拆迁补贴等手段降低开发成本，吸引开发商参与拆迁开发。
辛向阳为此提的建议是：“政府先投入对‘城中村’进行基础设施和环境的改造，环境美化后附近的房地产项目因此而得到升值，政府可以向受益的房地产开发商征收升值部分的一定比例，作为下一个‘城中村’改造的部分资金。”
事实上，因周边环境改善带来的收益非常明显，比如城铁和新修的城市道路通车后，沿线的房地产价格都急速上涨，但现在房地产开发商还大都是沾政府的光。
据记者了解，在“城中村”整治工作中，北京市政府决定采取相关政策：对征地未建形成的“城中村”，土地闲置满两年的，无偿收回土地，进入市政府土地储备；对因开发“甩项”形成的“城中村”，限期由开发商解决，确有困难的政府可给予一定的补贴。
首都经贸大学的邢亚平副教授表示：政府利用开发商进行“城中村”改造，关键是要在开发成本和开发收益之间找到利益平衡点，在社会效益和经济效益之间找到平衡点。” | 
