申银万国证券研究所分析报告
2005年2月，上海楼市出现了一些不同寻常的“疯狂”景象：比如100万元的房子两周之内上升十几万元的比比皆是；二手房挂牌出让价格经常在一天之内提价三四次；以前同一区域房屋价格具有趋同性，而今价格体系混乱，比如类似房屋出让单价既有挂12000元／平方米的，也有挂16000元／平方米；许多楼盘的投资性购房比例远超过自住性购房比例，导致售楼小姐只介绍楼盘的升值空间，而不是介绍房屋情况。
从谨慎到警示——上海房价12个月内向下调整的概率较大
在2005年1月，我对上海房价的看法已经由2004年初的看好转变为“谨慎”了，但是上海房市这两个月的疯狂却使我变得“担忧”，我的主要理由如下：空前一致地看好，很可能意味着相反的方向近几日，我通过电话、面谈等方式调查了在上海从事开发业务的13家房地产公司(多数是上市公司)的23位业内人士对未来12个月上海房价的看法：看涨比例达到91%，看平9%，无人看跌。
在问及被调查者所在公司的其他同事的看法时，也均表示普遍看好。
另外，最近在上海普通居民间的调查也显示：89.9%的被访者对未来一年房价看涨?无房者和有房者中认为年内房价上涨的比例分别为95.2%和90%。调查还显示，53%的人认为当前房价偏高，但表示房价偏高的被访者中仍有88%认为2005年内房价上涨。
一直以来我与开发商保持密切交流，2004年以来，业内人士对上海房价的看法分歧很大。如今房地产业内居然无人看跌，原来看跌者也都认为不会下跌。
在房价持续大幅度上升以后，开发商内部、居民等对房价的看法却达到了惊人的一致，我认为这是典型的头部信号可能是两年内的高点，意味着房价很可能走向相反的方向——下跌！
上海房价可能遭遇政府“调控”
我注意到：最近上海房地产健康论已经偃旗息鼓，近日上海银行同业协会秘书长也表态要大幅度收缩购房信贷政策，结合我收集到的其它信息，相信上海市政府正为上海房价的上升承受前所未有的巨大压力。
我认为：上海房价已经超出政府的容忍限度，预计6个月内政府相关部门出台措施抑制上海房价的概率相当大。如果此后的房价继续上升，可能会引发更猛烈的抑制政策。
房价收入比显示当前价格过高我同意上海的房价收入比可以高于中国其他城市的观点，但却应该有一个限度。以2005年2月上海房市的情况看，上海的房价收入比已经达13倍以上，这已经透支了未来。
综上所述，我的判断是：未来12个月内上海房价向下调整的概率较大，但我认为不会崩盘，房价经历10%-20%的下跌(相对与当前价格)以后，有望企稳。
我推测6个月内政府相关部门出台抑制上海房价的措施的概率相当大。
依然看好其他主要城市房价：我看好上海以外的大多数省会城市的房价，认为“北京和珠江三角洲如深圳、广州房价的上升周期刚刚开始；武汉、长沙、成都、重庆、天津、南昌等城市房价的上升周期仅仅走了一半”。
我的理由是：土地公开出让和土地保护这些根本性制度变化正造成建设用地供应由“完全弹性”转向“零弹性”，制度变迁、宏观调控与信贷控制等因素的共同作用使至少未来1-2年的房地产供应的持续紧缺，一系列的制度变迁已根本上导致中国房地产价格的中枢大幅度上移，造成本次房价周期完全不同。
如今，这些导致供应紧缺的因素并没有变化，我坚持多数省会城市的房价地价将持续上升的看法。
上海的房地产供应和其他城市一样稀缺，不同的是上海已售房屋中的投资比例远远超出其它城市，累积了数量巨大的投资性房屋。其他城市房价的主要决定因素是土地和新房供应，而上海房价的决定因素是投资客(投资性房屋的供应)。
换言之，如果上海的房屋投资者开始抛售，即使未来1年上海的土地出现零供应，也无法支持当前的房价。而在当前的价位上，任何风吹草动都可能导致投资客的预期发生变化。
因此，上海的情况与其他城市迥然不同，未来上海房价的下跌不会逆转其他城市的上升趋势。
不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票
我认为股票市场对上海房价的风险未给予充分预期，但关注度已经开始上升。如果上海房价滞涨或者继续上涨，将会造成股票市场更大的担心，所以当前我不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票。只有未来上海房价出现真实的下跌以后，投资上海房地产股的时候才可能到来。
但仍然看好万科等公司。主要理由是：万科来自上海房地产市场的主营利润所占比例比较低而且呈稳步下降趋势；万科未来三年将在20个以上的城市有利润来源，足以抵消上海房价的负面影响。此外万科的运营能力仍未充分发挥，运营效率的提升空间也非常可观，这些未被投资者充分预期。
说明：本文中房产指的是住宅，不涉及对商业地产价格的判断。(
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