限价地“西三旗”旗归何处

今天，京城土地市场又要上演一场没有硝烟的战争。尽管在今天开标的西三旗地块早已被“定性”为“限价地”，但40万平方米的土地面积以及紧邻城铁站的优越地理位置让开发商无不动容。根据24日投标预登记时记者在北京市土地整理储备中心现场获得的信息，参与投标预登记的开发商虽然暂时只有6家，但北京万科、富力地产、住总集团、华远地产、首创置业、华润（北京）置地这些代表了京城房地产的金字招牌却让西三旗地块未来的命运变得更加扑朔迷离。 　　难产过后 　　限价地注定国企养大？ 　　“这么大一块地能拿到当然好。”某知名品牌地产公司相关负责人在谈到是否会“染指”西三旗地块时的态度似乎能代表今天出现在北京市土地整理储备中心所有开发商的心声。经历了一年的等待，京城的开发商与购房者们已经心急如焚了。早在去年年中，就不断有关于限价地入市的消息传出。广渠路、东铁匠营等一时间成了购房者心中的“圣地”。而2006年年底，相关部门所宣布的“限价地入市流产”，也自然而然地成为了当年楼市最令人痛心的消息。于是，有了一年的难产，数月的阵痛，作为首块开标的限价地，西三旗地块在3月底一入市便吸引了更多关注的目光，而随之而来的便是限价地花落国企的传说甚嚣尘上。 　　“其实这种预测也是有一定道理的。”此前，北京国土局相关负责人也承认北京轮胎厂曾经向政府提出申请做熟地的工作，作为首创集团的下属企业，北京轮胎厂一旦拿到该宗地块的熟地工作，所有的事宜全权交由首创置业来运作便也没什么稀奇的了。除了西三旗地块的老东家——首创置业以外，金隅嘉业、首开集团、首钢地产、万科集团、招商地产、富力、住总、华远地产、华润（北京）置地等品牌开发商也纷纷购买了标书，有业内人士表示，虽然大量品牌开发商购买了标书，但由于西三旗地块规划面积较大，从土地出让金的支付能力来看，一些小公司肯定无法达到。“地块的土地出让金至少要10亿元以上，不具有一定实力的开发商无法筹集到如此大数量的资金。”因此业内认为，国企开发商有做中低价房的传统，而相对来说，“国企好控制，而且土地是现成的，为了让开发商接受政府限价的条件,政府用给地的承诺换开发商限价的承诺。”最终由国企背景的开发商成功拿地的希望较大。而从目前的情况来看，似乎首创的呼声更高些。但北京市土地整理储备中心的相关工作人员同时也指出：“投标预登记不等于正式投标，”北京首块限价房用地———西三旗地块最终到底有几家参与投标，答案还要等到今天上午才能揭晓。 　　“6350”挡不住 　　楼市上升的步伐 　　“虽然在目前已经入市的3块限价地中，西三旗地块的位置并不能算是最好的，但接近40万平方米的土地面积将会引发该区域内住宅项目价格的整体调整。”此前，业内人士纷纷预测，由于开发商向来热衷于拿大地、做大盘，因而即使被限制了“6350”标准，西三旗仍旧可以凭借自己庞大的体积成为“列强”分食的焦点，目前已经登记参与投标的开发商似乎应验了这一说法。 　　根据北京市土地整理储备中心所提供的数据显示，该宗地块位于海淀区西三旗。具体四至范围是：东至建中路西侧路，西至黄平东侧路，南至西三旗路，北至城市铁路13号线，土地面积318085.6平方米，规划用途为居住、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、市政公用设施用地，规划建筑面积近50万平方米。 　　西三旗地块所属的上清板块内目前已经开盘的毛坯房项目成交均价多在8500元/平方米左右，而精装修项目更是突破万元大关。如上奥世纪中心均价在7600元/平方米，左邻右社均价为9000元/平方米以及售价在10200元/平方米的精装修项目富力桃园。 　　此前有媒体预测，根据北京市国土局相关文件的规定：“限价地的限价范围应该低于其周边同类型项目15%左右，西三旗地块未来项目销售价格每平方米不高于6350元。”而限价房未来定位为毛坯也应该是板上钉钉的事情了。但是，对于一块面积在40万平方米的宗地来说，一次性开发完毕的可能性几乎为零，因此，究竟未来“6350标准”将会作用于何处，我们目前不得而知。 　　或许是开标在即，记者走访区域内同类型项目的过程中，大多数的项目一改过去的“嘴硬”，在纷纷承认限价地的入市的确会对整个区域在房价上有所影响的同时，也认为限价房未来不会撼动区域内房价的根本。某毛坯房项目销售处相关负责人对记者表示，由于项目的品质及其配套设施的完善，限价土地对其的影响将会是微小的；而与其相隔的CBD传奇则对限价地入市所带来的在成交价位上的影响表示非常乐观。“限价土地未来项目的成交价格将会受到诸如购房者身份、收入等相关问题的限制，因而不会对 对其他项目在成交均价上有过多的影响。”限价房对于购房者身份的限制，让周边项目的开发商有了喘息的机会。 　　限价之后 　　楼市调控箭指何处 　　今年年初，王岐山市长曾许诺建两个一千万工程，同时，王市长也承认，这两个一千万将面对北京市和中央各大直属机关单位部委，那么除了国企职工和公务员之外，限价房最后落入普通人手里的又还能有多少呢？与此同时，6350元/平方米的售价也并不是寻常百姓所能接受的，北京户口、中低收入、首次购房、购买后5年内不准转让的“门槛”也让许多人游离在限价房门外。那么未来，在限价之后，京城楼市的调控又将箭指何处呢？ 　　对此，有分析人士指出，由于2006年出台的房地产调控政策非常全面，在2007年将是房地产调控的“执行年”。所谓的第三次房地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将是加大已经颁布政策的执行力度，会继续收紧银根和地根，加大已颁布政策的执行力度；而从长期来看，央行很有可能再次加息而不动产税也有可能会推出。因此总体判断，在限价之后的京城楼市，调控利剑将不会放下，只不过要看最终调控效果有多大了。