2004年，上海楼市从中央到地方遭遇政府调控：中央对房地产企业收缩地根、银根，避免房地产投资过热，企业过分依赖银行引发金融风险；上海则推出期房限转、网上备案等调控措施，狠刹炒楼风。之后不久，作为楼市晴雨表的五一假日楼市，冷冷清清，市场观望气氛浓厚。
这种气氛持续了4个月，房价升幅明显回落。但是在国家发出“宏观调控收到明显成效 ”的总结语之后不久，市场又开始复苏，9月-10月，上海楼市再次出现反弹，房价增幅再度上扬。
传说甚久的央行加息政策终于在年末兑现，但是27个百分点的微调，几乎没有撼动楼市居高不下的运行高位。开发商、购房者仍然对楼市的前景非常看好。
为什么房价越调越高？
专家解释：宏观调控收紧两根，实质上是打击了供给，而同时需求仍然在高扬。然而不能忽视的因素是，购房需求中，非理性的提前消费产生的追涨怪圈，以及二手市场的短期炒作助推着楼市节节攀高。此外，央行调息后，人民币升值压力下，外资豪赌人民币升值，大量资金潜入上海楼市。
这时候，泡沫论争已经没有意义。我们关心的事，下一步上海楼市该往何处去？
上海楼市到了十字路口
譬如是煲汤，火太猛，汤要烧干了，往低调调火候；温度太低，凉了也不行，再调高一下。宏观调控是门艺术，如果调得好，楼市还会一直持续发展，调控不好，我们就要回头走90年代的老路。
调控动用市场手段 加息对投资客影响较大
金丰易居上房销售的市场部经理郑翎昀小姐，最近去美容院的时候，常常会碰到几位30岁出头的女人，一边享受皮肤护理的舒适，一边叽叽喳喳讨论：“银行利率一提高，我的房子月供都超过2万啦，不行，我得把这套房子卖了。”
“以前没觉得，27个基点的利率上调，会对市场产生多大的影响，但听她们一说，看来这次加息对市场还是有蛮大影响的，特别是对投资客。”郑翎昀深有体会的说。
浦东八佰伴附近做二手房中介的王梅林也感受到了加息带来的市场变化：“加息之后，投资客一个也不来了。他们本想以租还贷的，现在租金还不够还利息。”
2004年10月29日，呼唤半年之久的加息，终于尘埃落地：央行宣布人民币一年期存、贷款基准利率提高0.27个百分点。这是继1996年利率下行九年后的首次加息。加息出台的背景是中国通货膨胀率连续几月高过银行存款利率，银行储蓄存款大幅外流，间接助长了经济的投资过热。
央行加息政策出台后，网上房地产市场交易量出现了明显变化。从央行加息前的2004年10月上旬开始，网上房地产交易量呈现放量趋势，单日成交总量连续几天突破1000套，最高达到1492套。在10月29日加息后的连续两周，新房交易量开始回落，直至跌至11月15日的749套。
尽管如此，业内研究机构、开发商们仍然不把这些市场的细微变化放在眼里，他们对市场的预期仍然十分看好。
“网上新房交易量下滑，与加息可能是巧合吧，因为每年的10月左右，是楼市的旺季，交易量在最高峰，到了十一月份，肯定会下来，这是很正常的。”郑翎昀这样解释说。
顺驰地产总裁孙宏斌2004年11月初在苏州举办的新闻发会上，更是不改他的羁狂：“加息对我们不会有任何影响，再加两个点、三个点都一样。”
与此同时，开发商们不顾市场上日益喧嚣的泡沫论，在上海展开了一场土地争夺战。
2004年11月17日，在上海各区房地局和土地运营集团，就上海市第三号土地公告的44幅地块召开的土地答疑会上，单是位于中环内的长宁191号地块，来访登记表就满满记了4张纸，中海海外、东方海外、凯德置地、新鸿基地产、绿地集团、上实集团、中华企业、古北集团、复地集团、新长宁集团赫然在目。而且此次争夺地块的开发商中，以中海集团、凯德置地、中信泰富、东方海外、瑞安房产、新鸿基地产等为代表的外资企业占很大比例，同时还有珠三角房地企业广东珠江投资和深圳招商地产进一步进军上海，土地竞争空前激烈。
泡沫论喧嚣，谁还在买房？
虽然加息后，市场发生了一些细微变化，但是，“现在的市场形势，金融政策对楼市的影响还是弱一点，供求关系影响楼市要更多一些。”方方工作室信息部经理周浩分析认为。
所以，尽管加息后，购房者月供负担增加，尽管关于上海地产泡沫的争论还在继续，却有购房者毫不理会那些口水战的最终赢家是谁，拿出崭新的银子争抢着要往开发商的腰包里塞。
2004年11月19日，位于杨浦区中外环之间的新江湾城首个楼盘“雍景苑”开盘，四天前就有客户在售楼处前排起了长队。该盘首次推出仅128套房源，登记的客户就有近2000名。场面火爆，甚至还请了警署以维持治安。在此之前，11月13日开盘的中远两湾城四期、莘庄板块近期上市的南郊别墅二期枫逸居等楼盘也出现了排队购房的火爆场面。
更让人不可思议的是，从房价在宏观调控后9月份再次反弹高位上行以后，单从网上房地产的成交价来看，加息之后，上海一手房日均成交价格在超过8000元／平方米之后持续上涨，11月中下旬，房价冲破万元大关，达到10031元／平方米(不包括配套商品房)。
楼市变化无常，经历了从2004年4月中央到地方市场调控后的观望期，2004年三季度开始，上海楼市再次恢复了2003年的活跃。
然而在房价依然高起的形势下，购房人当中，到底自住的占多少比例，投资的占多少比例，却难以得到准确答案。但以新江湾城为例，有业内人士分析认为，该项目规划起点高，但是各项配套还不完善，居住不太方便，所以购买者中投资比例可能会比较大。而据苏州河边上某楼盘的开发商透露，其客户名单中，温州炒房团的身影也在继2004年年初传言撤出上海后再次出现。
美联物业上海分行地区董事刘志忠分析说，在中央宏观调控到地方调控之后，房地产供给受到压制，但是房地产需求仍然很旺盛，这可能会有很多原因，“仔细分析会发现现在的房地产需求并不是实际需求，而都是所谓的投资需求。”
上海房地产交易中心的数据也显示，2004年1-10月，全市商品住房批准预售面积2415万平方米，预售登记面积2569万平方米，供需比例为1:1.06。与2003年市场供应相比，上海全市商品房供应基本持平，供应并未减少，但是需求却持续走高。业内专家分析，究其原因，是因为居民改善性需求和投资性需求在2004年度逐步放大。
由于房产是具有投资品属性的消费品，所以在近年来房价持续上涨的形势下，购房者对未来楼市走高的预期，进入了提前消费的追涨怪圈。据统计，2004年1-10月，上海市居民预购商品住房2074万平方米，比去年同期增加了25%。
而投资性需求，特别是投机性需求也在2004年年内大幅增长。去年4月期房限转政策出台后，期房转按揭也随之暂停，很大程度上遏制了期房炒作行为。但是，大量资金进入存量房市场(次新房)进行短期炒作。2004年1-10月，存量住房买卖过户成交面积1757万平方米，同比增长21.9%；其中次新房转让占存量住房总成交面积的比例近5成。平均价格为6150元/平方米，同比增长43.6%。为遏制二手房的短期炒作，市政府目前正在酝酿二手房的网上备案制度。
上海的投资性房屋到底占市场多大比例？福纳公司2004年9月的一项调查结果显示：上海房地产市场，在投资客投资机构手上的房子累计有660万-750万平方米，占用资金达6-7亿人民币。据该公司市场总监扬子江的解释，这些房子中包括了一年以内换手的短期投机房，也包括一年以上的中长期、长期投资房。根据他的观察，沪上高档房当中往往投资客的比例能达到40%。
虽然从数量上讲，600-700万平米，在市场形势好的时候，不过是两个月的去化量，但是如果这个数字继续上升，到市场预期发生转变的时候，一旦抛售，将会对一手房市场产生不可预估的影响。
“国际热钱”热炒地产 调控到了十字路口
人民币进入加息通道之后，国际社会就中国汇率问题，频频向中国施压，人民币升值压力增大；而且人民币利率上调27个基点之后，国内的美元和港币利率都还在3厘左右，境外买家趁此良机，购买上海房产豪赌人民币升值。
有消息称，加息前后短短1个多月，就有大约10多亿人民币的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万的高档房产。
第一太平戴维斯(上海)公司董事长刘德扬也透露说：最近，特别是11月份，境外购房的人明显增加了。但刘并不认为这就是眼下关注度极高的热钱：“一方面，他们想赌人民币升值，另外一方面，也是看好上海楼市，如果人民币升值，就能够两全其美赚两笔差价。”
不管这些资金是热钱与否，一旦在人民币升值后，就套现换成美元出逃，都将会对上海楼市产生不良影响。
2004年，11月28日，国务院总理温家宝在出席东盟与中日韩领导人会议之际明确表示，人民币汇率升值与否，是重大的经济政策，中国将不会迫于外界压力而令人民币升值。在时间恰当的时候，中国才会考虑对人民币重新估值。如果国际社会继续对人民币进行热炒，这项措施就不可能出台。
但是业内专家们担心的是，如果在短期之内，这笔被摩根斯坦利首席经济学家谢国忠估计的约一兆美金的热钱，不能如愿以偿地获取汇差，同时又不能轻易退出中国，他们必然要在国内寻找短期性的投资项目，而上海楼市近年来的高速走势，很可能就成为游资投机的载体，那将对楼市产生毁灭性打击。
在国家宏观调控的当口，加息会否成为一种趋势？人民币升值的压力导致的热钱流入，上海楼市的未来会往哪里去？这成为眼下很多业内人士费劲思量要考虑的问题。
“如果近期央行再次加息，对房地产市场的影响将是很大的。”刘德扬的话反映了很多业内人士的判断。
对政府而言，这也成为考验其执政能力的一大难题。据悉，目前，上海市政府相关部门也“如履薄冰”，正在高度关注海外资金的流入，研究汇率、利率，与楼市之间的互动关系，研究新的市场手段进一步调控上海楼市。
“中国楼市正面对一个非常十字路口。”刘德扬这么判断。他认为，加息不会成为一种趋势，因为中国一旦进入加息通道，不但对房地产，对整个中国经济发展的影响都很大。如果央行短期内连续调高存贷款利率，中国的出口会受到很大的冲击，进而影响整个国民经济的发展，而作为支柱产业的房地产市场则会遭遇真正的冬天。
“从首次加息27个基点的幅度看，政府是在保护房地产市场，因为房地产市场是整个国民经济当中非常重要的一环。”
刘德扬用了一个很形象的比喻说国家的宏观调控：“譬如是煲汤，火太猛，汤要烧干了，往低调调火候；温度太低，凉了也不行，再调高一下。”这是门艺术，如果调得好，楼市还会一直持续发展；调控不好，我们就回头要走90年代的老路。
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