不久前，本报在泰国普吉举办了一次有关“2005年北京楼市大预测”的休闲论坛，业界共有40多位开发商应邀参加了此次普吉之旅。活动期间，开发商们对明年房地产市场的价格、政策、产品、区域等多个百姓关心的话题展开了热烈、详尽的“预言”。
土地
作为地产开发的基础，土地在地产市场中的地位不可替代，它的变化直接影响到行业的发展和价格的走势。2004年，当遭受8·31“重创”后，地产市场出现了根本性的逆转，其余威还将延续相当长的一段时间，市场化的供给制度至此掀开了新的一页。
地产的属性，注定土地永远是市场不可忽视的焦点之一。
土地结构趋于合理
北京北方华宸房地产开发有限公司总经理 张利江
2004年土地改革进行的比较深化，许多政策的出台和实施可以显示出土地管理部门坚决的态度。受土地改革和金融紧缩政策影响，2004年新盘推出的速度受到了一定的影响。但对于2005年来说，随着政策调整后逐步走向正轨，土地供应的结构趋向合理化。
首创置业股份有限公司市场总监 肖虎
土地是房地产开发的根本，未来它的重要地位是不会动摇的，只是2005年的土地会更显珍贵，因为拿地的难度增加了。
“招拍挂”的实施让政府对土地的掌控力度加大，未来市场的土地供应结构会更加理性。随着土地供应的正规化，土地的成本也开始趋同，在这种情况下如何最大实现土地的价值就是各个开发商尽力要做的事了。
土地政策继续从严
北京中原房地产经纪公司总经理 李文杰
2004年上半年土地、金融等一系列“紧收”政策，在规范市场、提高市场门槛、减缓固定资产投资方面过快增长方面有明显效果，预计明年政府对土地、金融政策将继续从严控制。政府将继续开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。
供应量不会大规模放开
北京天鸿宝业房地产股份有限公司总经理助理 郑颖
土地是地产开发的基础，是刚性成本的主要部分，在市场需求较旺的预期下，短期内土地在房地产领域中的这种地位不可能发生变化。目前北京土地供求关系基本合理，受政策影响，预计明年不会有大规模的放量，土地价格继续攀升，新竞争者不断进入。但“招拍挂”操作需要进一步的透明化。
地价还将上扬
北京创辉房地产开发有限公司总经理 石蕾
长期以来，北京的土地供求实际上处于一种非市场化的阶段，这种现象从某种意义上说源于北京的市政规划的不合理性，致使很多可供开发的土地闲置，同时又使得其边缘土地价格直线攀升，从而加大了开发成本并且又进一步造成后续城市规划的制约。
2005年土地的价格还会不断攀升，因为现在实行的土地“招拍挂”是建立在原有土地出让方式非市场化的基础之上的，这种由不正规到正规的转变自然会使土地的真实价值在价格中得以体现。现有土地政策的出台是非市场化向市场化转变的一剂“猛药”，在其实行过程中自然会出现一些过敏反映，作为政府有能力也有理由在宏观调控的基础上进行合理的微调。土地是房地产开发的基本条件，其首要地位无需质疑，而作为房地产开发企业要做的是如何提高土地的附加值，从而实现利润最大化。
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、销售总监 季满如
目前北京土地旧的供求格局已经被打破，新的供求关系还没有完全建立。开发商获取土地的渠道将变得单一，且过程将更加趋于透明，拿地的成本上升将是近期土地市场的主要特征。
2005年北京的土地价格将会有一定的涨幅。现有的土地政策需要尽快使新的秩序得到建立强化?并且尽快完成土地供应的完全市场化。土地在房地产开发中永远处于最重要的地位，这种地位是产业特点所赋予的。只要房子还是建在土地上的?这种地位就不会发生变化。
土地供应不会收得过紧
北京恒森房地产开发有限公司销售总监 杨利
明年的土地供应量不会像想象中的那样吃紧。因为土地的放量完全是由国家调控，一旦土地供应紧缺势必会引起成本增高，开发商自然会转嫁到消费者的身上，所以政府肯定会调控。今年的政策波动较大使得一部分开发商看不准市场，不敢盲目启动项目，随着“8·31”效应的适应，明年将会有不少今年积压的项目在明年推出。可以肯定的是别墅市场供量将紧张，其他普通住宅项目将与今年持平甚至更多。
政府应建立供给体系
北京科技园股份有限公司总裁 诸一军
城市土地总量供给是关键，城市修编决定以后，北京市应该相应的建立起土地总量供给的系统。在国外或者香港，政府对以后3年土地供应会有一个预期公告，发展商和政府是互动的，政府要在一个合理的期限内给地产商一个预期，这样才能把城市建好。
政策紧缩 继续考验楼市 金融
如同血之于生命，资金就好比房地产市场的血脉，缺乏资金支持的地产将失去生机。从2003年起，“121”、“18号文”到今年的“指引”、降息，每一项金融政策都在业内掀起巨大的波澜。处在机制转型的过程中，融资渠道的匮乏死死地钳制住了意欲插翅腾飞的地产，有相当多的项目陷入没钱开发的尴尬境地。
2005年，资金链是否依然是地产业的“死穴”？金融能否为房地产开发崭露一抹阳光？
政策平稳 市场寻求资金渠道的多元化
北京北方华宸房地产开发有限公司总经理 张利江
2005年，预计金融方面将延续目前的政策导向，短期内不会有太大的调整。但个人住房金融业务还将逐步调整至一个合理的水平，保证银行对广大购房人的支持。
开发商则必须面对解决资金的问题，要想生存与发展，融资渠道必须更加多元化。首先要着力提高企业在银行的信用等级，保证信贷这一传统资金融通方式。第二，努力发展新的资金融通方式，如风险基金的引入、开发资金证券化以及开发商之间的股份合作方式——房地产开发和金融的结合会越来越紧密。对于购房者来说，一些中小型的开发商很可能出现因资金问题导致项目开发中断，所以在选择楼盘时应重视开发商的实力，开发商的品牌建立也逐步提升到一个新的高度。
金融政策依然看紧
北京天鸿宝业房地产股份有限公司总经理助理 郑颖
政府加强宏观调控、抑制泡沫、分散银行风险的努力在未来的一段时间内不会改变，因此明年融资渠道多元化的试点及创新，被动投资及项目收购案例会大量增加。国内信托及国外投资基金是未来房地产企业重点关注的对象。在金融政策不支持投资型买房行为的背景下，建议投资者选择时更需谨慎，重点考虑三方面因素：第一选地段，第二选产品，第三看价格。
政府将建立——良好的金融平台
北京创辉房地产开发有限公司总经理 石蕾
2005年政府在金融政策面上一定是向着良性有续的方向发展，中国在改革开放的过程中不断通过宏观调控来有效地将自己融入到这个国际化竞争与合作的时代，政府会在金融政策面上为所有正规发展的企业营造一个良好的平台。明年将有更多的房地产企业通过私募的方式和境外联合等渠道取得融通；通过和国有企业合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，并且获得资金支持。作为房地产买卖投资，在不同的金融政策的背景下，投资者应根据自己的资金可调配性，正确地去选择阶段性升值空间较大的目标。
两大因素促使金融政策继续紧缩
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、销售总监 季满如
在2005年，房地产金融政策将继续持续目前的适度紧缩政策。理由是?1.奥运会即将临近?由政府投资的大规模城市建设已经拉开序幕?而房地产行业作为资金密集型的行业采取适度控制以缓解整个社会投资对资金／建材／能源／电力等等行业的需求符合政府的利益；2.银行等金融行业已经采取了对房地产行业适度紧缩的政策?并且正在全力化解以往大规模发展期所产生的可能的金融风险?短时间内不会出现“朝令夕改”的情况。
与传统的商业银行开发贷款所不同的各种基金业务以及一些投资银行业务是房地产开发商在新的一年里重点关注的方面。
不会出现致命打击地产的举措
北京宝星置业有限公司总监 王怡群
2002年北京的经济增长对房地产的依赖大约是51%，这个百分比到了2003年就变成了53%。北京在经济发展上没有太多的支柱产业，于是它对于房地产的依赖比较高，这点不同于上海，虽然北京也在努力改变这种经济支柱少的状况，在竭力发展汽车等产业，但完善经济结构需要时间，所以基于对房地产的依赖，基于要保持相当的经济增长速度，北京就不会在政策和金融上出现对房地产有致命打击或者说巨大打击的举措，以保证房地产的迅速发展。
房价总体增势不减
价格 平稳说
对于大多数普通买房人而言，价格是最敏感的话题。因而事关百姓民生的房价，理所当然地成为明年京城房地产市场大预测中浓墨重彩的一笔。
2004年政府出台的一系列政策，让瞬息万变的房价走势变得更加扑朔迷离。撩开房价神秘的面纱，2005年的房价趋高还是走低？业界的观点竟然前所未有的一致，无论短期内价格平稳还是上扬，北京房价整体走高的势头不变。
房价合理上涨
今典集团董事长 张宝全
房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的。目前房价的上涨是在一个正常的范围内合理地上涨，在此情况下，无论什么样的宏观调控只能是起到一个调整速度和幅度的作用，而不能改变明年的基本走势。中国经济每年以8%左右的速度在发展，包括物价指数在以5%左右的速度上涨，通货膨胀也大概如此。同等条件下，房价下降的可能性微乎其微。而在此基础上明年房价上涨5%左右都是非常正常的。因为房价的上涨与经济增长和物价指数、通货膨胀等经济指标都是同步的。
土地交易市场的规范，地价一定是要上涨的，但是这种上涨只会出现在土地招拍挂的初期，因为土地需求市场的相应不均衡，从而产生地价的异动。然而，这些土地市场化前期所出现的不和谐现象，越往后走，都会得到逐步解决。土地市场规范以后对土地市场的影响不会很大，也不会导致房价大幅上涨。因为目前的房地产市场处于买方市场，如果开发商把房价提得太高，就会违背了消费者的购买能力。每年如此大的销售面积说明了市场存在一个支撑这种房价的巨大需求，房价仍然在一个合理的上涨范围内。
加息、土地新政策对于整个市场的影响不是很大。中国需求市场稳定、持续地发展。总量交易增长的过程中，对于一手房的需求总量，不会再有大幅度的增长，有时还可能会持平，甚至往下走一点，这对于新的土地的供应，不会造成紧张。对于老百姓而言，房价不会发生太大的变化。
市场没有受到政策的冲击
顺驰集团北京公司副总经理 杨庆允
2004年是热闹的一年，从年初的经济过热，到4月份开始的宏观调控，整个一年金融等调控政策对房地产的影响颇大。但北京的房地产开发已经历了十年，从十年前到今天，整个经济主体、投资主体、消费主体都发生了根本的变化。十年以前人均收入不到三百美金，到2004年我们的人均收入翻几番，经过2004年的调控，房地产行业不仅没有受到很大的打击，没有“硬着陆”，反而发展得很健康。有数据显示，今年1～11月份，全国房地产销售的总量已经超过投资的增幅，预计明年市场需求还是大于供给，因此我们看好明年的市场。虽然在招拍挂前后土地价格有一定的涨幅，但是在此之后，土地价格将趋于平稳，这时土地市场的价格将是市场供需关系的真实反映。长远看，经济调控后房地产市场的发展前景会更好。
房价上涨但增幅和增速明显放慢
北京广华轩房地产开发有限责任公司总经理 刘尧
2005年房地产价格继续保持上升趋势，但增幅和增速明显放慢。首先，受政府宏观调控的影响，固定资产投资和土地征用都将受到越来越严格的限制。在需求日益增长的阶段，限制资源意味着价格的必然抬升。
第二，地价成本的提高决定了房价将继续上扬。明年入市的土地量会比今年稍增，但由于现阶段土地招拍挂的机构、程序、人力都尚未健全，易造成土地出口的瓶颈，因此新增的土地量估计不大。而且从目前市场来看，今年的楼面地价已经比新土地政策颁布前高出了500～1000元／平米，并且有可能继续攀升。
第三，2005年的物价指数将继续提高；作为末端产品的房地产产品，价格亦会随着上游各系列价格的提高而提高。
第四，经过今年“8.31”政策调整后通过的项目估计将会集中在2005年下半年集中入市。项目的增多，导致竞争可能加剧；加上可能出现的“速销”心态，明年下半年的房价可能回落。
价格上涨有压力
北京泰盈房地产开发有限公司总经理 阎少华
总的来说，2005年京城楼市的价格呈稳中有升的态势，房价趋于合理化，产品含金量增加。
由于国家宏观调控的力度和土地、加息等政策的多管齐下，2004年是北京房地产市场的“冷静期”。由于多年首次加息的影响，造成一段时间内市场需求减少，人们更多的持币观望，而在此前提下肯定会对房地产价格产生一定压力，但不一定就会降价。
与此同时，加息则会导致开发成本的上涨，会间接影响销售价格。虽然明年的市场供应量会较今年有所回升，但更多购房人所期待的优质产品仍然供不应求，“有效供给不足”导致房价有所提升，尤其是那些性价比高的产品。
房价上扬是总趋势
北京北方华宸房地产开发有限公司总经理 张利江
房价的涨与跌可以从两个方面来考虑，即成本和市场供应情况。2004年北京市场整体新增供应减少，融资成本提高，短期内部分项目价格有所提高。当然也有部分项目因为受到资金影响，为了尽快回收资金放弃了原有的调价策略，将价格保持在较低的位置促销。总体来讲，市场供求对于价格影响比较大，总体房价有所上升，特别是四环路以内的项目和某些热点地区的项目！受土地等因素影响，预计未来房价将保持在一个合理的范围内，当然随着国家经济的发展，房价也会逐步上扬，毕竟经济发展了老百姓的收入也是会提高的！
需求萎缩 价格无法大幅上涨
北京润博房地产开发有限公司副总经理 王永青
2005年，楼盘价格成稳中缓升的态势。2004年住宅市场供需两旺。部分区域市场价格上升幅度约在10%左右，甚至更高。经过2004年诸多因素变化和政策的调整出台，2005年度开发门槛的提高，房屋供给将随之发生变化。购房者融资途径也将更趋于保守，投资型购买群体在萎缩，其他二、三次置业的客户群体也将会受到限制，高档物业付款方式更加单一，这些供需变化制约了房价的大幅攀升，预计2005年价格应比2004年价格仍有小幅上涨。而一部分单体面积适中、平面布局实用合理的产品，以及独具特色的城郊住宅仍然是市场的亮点。
南城价格上涨明显
北京恒森房地产开发有限公司销售总监 杨利
明年房价应该与今年持平或者小幅增长，西边和北边的项目可能不会表现的太明显，东区的竞争一直就很激烈，价格上升空间不会太多，倒是南区近期的市政改造力度较大，包括河水治理以及轨道交通等力度都大幅增加，因此这一区域明年的涨幅应该较其它区域明显。
供应增大 商业地产价格增幅平稳
北京中原房地产经纪公司总经理 李文杰
商铺供量大 价格增幅稳
2005年北京商业营业用房开发将进入一个新的发展阶段，预计全年施工面积约在700万平方米左右，新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米左右，加上市场上的存量，总供应量将接近500万平方米。销售面积也将突破100万平方米。
从价格上看，商业营业用房的价格将会持续上涨趋势，价格增长幅度平缓。但由于国内外大型零售企业在选址和定位上有自己的体系，因此，该类群体所购买的商业物业价格将趋于稳定。小铺位分割销售的商业物业价格将持续走高。
写字楼价格逐步趋于稳定
由于近几年写字楼供应规模的集中放量，北京市写字楼市场价格出现连续下滑，随着今年上半年“紧收”政策的出台，预计明年市场价格会逐步趋于稳定，尽管有个别开发商迫于资金压力会采取打折等优惠促销策略，但是不会影响写字楼整体价格稳定趋势，个别地区随着整体产品品质的提高，会出现价格稍有上涨的现象。
在资金整体偏紧的大背景下，按照北京今年颁布的“不再颁发《临时国有土地使用证》”的新政策，资金链的短缺会使部分新项目入市时期延迟，这将在一定程度上减缓北京写字楼市场的供应增长速度。据不完全统计，明年新增供给量总建筑面积将达到220万平方米左右?其中已经占据市场绝对份额的东部区域仍将是2005年写字楼市场供给量大户，未来一年东部区域将新增办公面积约为87万平米左右，平均每个季度新增办公面积约为21万平米左右，远远高于近两年每季度的平均11万平米办公面积的供应量。从这点也可以看出，2005年将成为北京写字楼市场供给量集中放量的一年。
租金有望回升，外企大单成交增加
受写字楼市场供给量持续放大的影响，2005年北京写字楼租售市场都将继续走低的趋势，但考虑宏观经济稳步快速发展，WTO政策逐渐放开，市场需求潜力巨大。写字楼需求市场随着中国加入WTO时所承诺的国内市场开放时间的逐步落实，外资企业、机构进入北京市场开展业务的需求也会保持稳定增长的势头。另外，2008年的奥运商机也会在短期内带动大量的写字楼需求；因此，2005年北京写字楼需求市场也将保持稳定的增长态势，据中原数据显示，2005年北京市写字楼市场新增需求量将达到167万平方米左右，与2005年北京写字楼市场新增供给量约220万平方米相比，空置率预计将达到16%左右。
同时明年入市部分项目档次较高，土地成本较大，价格大幅下调的可能性相对较小；因此， 2005年北京写字楼租售市场都将呈现小幅下跌趋势，写字楼整体销售价格将比2004年下降约5%，租金市场受市场冲击相对较少，再加上大量外资企业进入中国市场，将给写字楼租赁市场带来巨大需求客群，因此写字楼租金下降幅度更小，预计将下降3%左右。
价格涨价说
三大因素拉升房价
北京天鸿宝业房地产股份有限公司总经理助理 郑颖
影响房价的最大因素是供求关系，其次是收入及房价的心理预期对比，第三是金融政策。目前的房价水平基本合理，产品品质及开发成本在不断提升，导致价格会逐步平稳上升。基于今年市场供需两旺的局面，预计2005年北京房地产价格整体均价上涨5～10%，但部分地区因供应大幅放量，价格增长幅度将受影响；其中CBD区域的房子将很好卖。
纯居住类物业“涨”声响起
北京天勤房地产经纪有限公司总经理 王鹏
由于开发成本的增加，包括土地成本、建材成本的逐年上涨，2005年的房地产价格也会水涨船高。今年由于国家金融、土地等相关政策的“利剑出鞘”，更多的开发商处于“观望”状态，新盘上市量较往年大幅度下降；而明年将是开发商整合资源、蓄势待发的一年，市场供应量将达到一个“高峰”。
从产品本身而言，明年那些纯居住类物业、性价比优秀的产品会“涨”声响起，而在CBD区内的投资型物业将不会有太大升值空间。
成本增加导致房价水涨船高
世纪东方城销售总监 沈波
明年的房价涨幅空间还是非常大的，房产开发的成本首先是建安成本，其会有一个大幅的增加；土地出让金的关口无形中也增大了开发的压力；从建筑成本而言，今年仅钢材价格就比以前增加了一倍还多。综合全盘来讲，房地产价格涨幅还有比较大的空间。
奥运利好和供应量多将抬高房价
北京宝星置业有限公司总监 王怡群
北京房价肯定要涨。理由大体有两个：首先北京是奥运城市，韩国汉城在奥运会后的5年之内房地产价格翻了2～3倍，汉城周边的房子大概价格涨了1～2倍，北京作为一个发展中的国际化都市，在奥运会的强力促进下房价也会呈现较大的上涨趋势。
其次，房价的涨跌主要取决于供需关系。虽然目前还不能确定2005年的供应量具体是多少，但可以肯定的是供应量会比2004年多；这个“多”不是巨大的增加，而是在土地受到政府紧缩政策的约束下“略多”，同时在需求状况持续强劲的状态下，房价也不会因为供应量的“略多”而走低，事实上会呈现继续上升的趋势。
需求支持高房价
北京创辉房地产开发有限公司总经理 石蕾
房地产价格一定会涨，因为开发成本(地价、建材、人工等)、市政配套附加值、外来需求等都在不断增长。各处的房子都会涨价，只不过是其表现程度的不同。对于房价涨跌影响最大的因素是国民经济是否能够持续稳定地增长，而仅对北京市场而言价格的合理性取决于市场需求，只要有需求就说明合理。
2005年购房力量强劲
澳洲康都销售总监 郭玉山
从2004年的情况来看，政府政策尤其是土地政策对房地产市场的影响明显，2005年仍将继续，这样在供应量相对减少的情况下，2004年的持币待购者以及由于种种原因没有成交的购房者会在2005年有所行动，再加上新增购房力量，会推动房价上涨。
新上市的房子，哪种房子都会涨价，只是快慢的问题。卖的好的房子涨得快，卖的不好的涨得慢。
自住型买房需求高
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、销售总监 季满如
2005年北京总体房价将依然保持上涨的势头。“8.31”以后北京房地产开发的土地与前一年相比有所减少?而消费需求却没有相应发生变化，近期由于房地产开发环节融资成本以及拆迁成本均有所上升，导致短时间内房价应该呈上升势头。市区内各种不同类型的住宅项目以及近郊地区良好交通环境的别墅项目价格均会有所增长。
目前北京的房价基本合理，购房人买房的主要用途为自住，用于投资的比例不高，特别是像南方一些主要城市所出现的购房投机获利的情况，在北京并未大规模出现。因此目前北京的房价还处于消费者根据自己的实际收入水平可以承受的范围内。
房价上涨有空间
首创置业股份有限公司市场总监 肖虎
拿上海和北京两个城市作个比较就可以发现北京的房价还有非常大的上涨空间，2001年北京的平均房价每平方米比上海高出1500～2000元，而到了今年上海的房价反超了北京1500～2000元；北京作为奥运举办城市和迅速崛起的城市，价格还有非常充足的上升余地。
具体说，到了2005年，从供求关系分析房价后基本可以得出的结论是上半年价格上涨，下半年因为“8.31”后土地出现集中放量，价格会趋于平缓。
操盘能力决定房价高涨
中远房地产开发有限公司总经理助理 卢明
所谓房价涨跌，还是基于土地、建材的成本而有所起伏，其实，只要是好房子，就始终会有市场，始终会得到购房人的青睐。对于项目而言，操盘能力很重要，直接决定了它在市场的表现。总体来说，2005年房地产市场的价格会稳中有升，由于2008年奥运概念的利好注入，使得2007年以前京城楼市一直会有较大的上涨空间。而对于那些同质化严重、没有产品个性、缺乏资金支持的项目，跌价也是势在必然。
明年房价潜力依在
北京鹏润房地产开发有限公司发展中心业务总监 陈云峰
“8.31”后很多项目被停，纷纷为土地出让金发愁；现在是“资本”说了算，以前的那种“打一枪换一地”的“游击开发商”已经很难立足。从目前市场情况看，明年土地供应量还是会出现一定的短缺。至于房价方面，北京和上海依旧是中国最领先的国际化大都市，上海近期的发展比较迅猛，北京的房价预计在明年也将有一个较大增幅，北京的潜力依旧很大。
两端产品价格上涨幅度大
北京新奥房地产开发有限公司副总经理 于绍春
房地产价格的上涨，因为拆迁成本、建筑成本、运输成本、财务成本均有不同程度的加大，开发成本过高，供需矛盾突出，所以房价必定会上扬。目前房价上涨是合理的。其中，价格两端的项目增幅较大，即普通住宅、别墅项目将上涨幅度偏大，南城项目上涨幅度大，写字楼及商住类项目价格稳定，底商上涨幅度会较大。
市场进入冷静期
营销
不知从何时起，营销成为买卖房屋不可或缺的一种手段，一句“酒香也怕巷子深”在行业内广为流传，房子被套上了各种光怪陆离的外表，迷离而绚烂。如今，当整个房地产市场及人们的买房观念逐渐成熟之际，营销的价值是否依然故我？
房地产也遵循 自然生存法则
北京北方华宸房地产开发有限公司总经理 张利江
由于2004年几个政策的陆续出台，从宏观上讲是国家要通过一些政策、金融手段对房地产的发展进行规范与调控，处理房地产市场高速发展过程中存在的问题，减少其中的泡沫成分，使房地产市场保持一个合理的“温度”，发展到一个更高的水平。从微观上来讲，就是要对目前房地产这个热门的行业的诸多开发商进行筛选，通过资金和专业化的门槛，使土地这一不可再生和复制的资源流向实力更强、专业化程度更高的开发商手中，通过专业化的开发保证土地利用价值的最大化，保证为广大购房人提供的房子的品质！这是一个类似于达尔文物种进化理论的过程，目前的开发商都面临着这样一种情况，无论是像“恐龙”这样的庞大的企业还是像“草履虫”这样的微小的小型企业，只能适者生存，无论大小！
单纯的概念炒作 将不再有生命力
北京科技园股份有限公司总裁 诸一军
未来市场将出现两大趋势，一是房地产产品品质和服务将更加受到关注。如果土地资源是公开公平供给的话，基建成本变得公开了，能够压缩的水分很有限，在把造价控制很好的前提下，要通过先进的管理、准确的市场定位来提高企业盈利能力。所以房地产业在城市化进程当中更多地走精品的道路，炒作的形式目前也许还有一点生命力，但是1～2年之内就没有生命力了。
第二就是房地产的证券化是一个必然的发展趋势。要提高城市功能和品质，写字楼的物业形态上应以长期持有为主，以稳定的租金回报作为主要收益形式，这就必须考虑长远的资金供应，所以必然要房地产的证券化，由基金持有，把股权进行证券化以后分别持有。
北京天勤房地产经纪有限公司总经理 王鹏
2005年，房地产营销中的品牌营销将被提到一个新的高度，产品性价比、产品创新越来越成为销售成功的主导，而概念炒作将逐渐被“冷落”。
不同于以往一味地空洞地在后期广告、概念上做文章，2005年房地产代理机构工作的中心将转移到产品营销的前期，需要协助发展商更多的是对产品的定位、产品的把握和综合成本的控制，而在后期营销策略上则不会有太多新点子——其实，这是房地产营销不断走向成熟的必然趋势和显著特征。
策略营销向产品营销转变
北京创辉房地产开发有限公司总经理 石蕾
地产营销将随着市场成熟化的发展由策略营销向产品营销转变。真实可心的产品是购买群体本质的需求。“品牌”是古今中外所有想持续发展的企业所最看中的，中国的企业家在经历过一段畸形的市场发展取向后，最终还要回到正规的规则中。营销手法从某一阶段而言会是有效的催化剂，而从长久而言一切最终还要取决于产品自身，只有产品同质化严重时它的效应才会真正体现。
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、销售总监 季满如
2005年房地产营销的最主要特征就是华而不实的包装被弱化，销售手段将更加务实。品牌在房地产营销中的重要性会被加强，但还不会成为决定因素。由于消费者以及整个市场在走向成熟，单纯的销售营销在房地产交易中的地位被弱化。眼见为实将成为房地产销售中无法避免的现象，因此销售营销策划的重要性被产品策划所取代是大势所趋。
营销的作用有走弱趋势
北京天鸿宝业房地产股份有限公司总经理助理郑颖
地产营销从概念到产品基本面的逐渐回归；返璞归真的务实。原因是买房需求理性及二次置业人数增加。目前市场上，中高端以上并没有稳定的公司品牌，中端及中低端市场的公司品牌有一定差距及影响力。未来营销手法仍很重要，但地位相对有所走弱，踏踏实实的做产品才是基础。
商机无限 好铺难寻
商业
近几年商业地产增势迅猛，对前几年商业配套设施的恶 补，让商业投资者激情满满，然而投资的“禁 果”真的就好摘？且听专业人士预测明年的商业市场。
商业物业出售多
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、销售总监 季满如
尽管商业物业持有经营是持续健康发展的趋势，但对于大部分开发商来说，收回开发资金才是最重要的，因此，2005年还将以出售产权的商铺居多，尤其是住宅和写字楼底商类物业。而有实力的开发公司会逐步接受聘请专业的管理公司经营商业物业的对物业进行经营管理的模式。同样在2005年也仍然会出现因出售产权，经营管理不善，造成的对投资者的承诺不能兑现的失败案例。
业种业态多样化
李文杰 北京中原总经理
2005年各类店型的商业物业将继续其概念炒作，或是强调其某种特色或是以其经营的商品为主题。
据预计国际零售百强中至少有一半将在北京开店。世界零售业巨头如沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂和万客隆等纷纷抢滩登陆北京。北京市商委发言人表示：重点领域引进的外资商业企业到2005年将达到15家，到2010年不低于30家。而已经进驻北京的外资商业企业也在不断攻城掠地，加大在北京开店的数量。
而国内零售企业由于有政府政策的支持，其发展速度和开店数量都在逐年增加，同时存在家世界、国美这样既涉足房地产又是零售商的企业，他们对商业物业的需求量同样巨大。各类商铺投资者为北京的商业地产开发提供了极好的发展机遇。在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营，从而进一步扩大商业向多样化发展。
精致 舒适 高性价比产品代言楼市 产品
经历前几年吵吵嚷嚷的概念炒作，住宅开发终于回归到产品的本位。在创新的基础上，房子被赋予了更多的内涵：符合人文化的居住需求，追求产品细节和差异，精致、舒适、性价比高。
在个性需求膨胀的今天，住房客户细分的这一流行趋势还将继续。
以需求为导向的产品热销
北京顺驰集团北京公司副总经理 杨庆允
从目前的市场表现可以得出一个结论，即客户的需求是最真实的，宏观调控影响到的仅仅是客户的购房心理，而在突破这种心理障碍后，迎来的必然是销售热潮。对于单个项目来讲，是否旺销或者说能不能在市场上赢得竞争优势，归根到底决定于项目自身因素。客户买房是希望保值、增值，要让客户有信心，两三年后把房子卖出去还能赚到钱。一个楼盘是否旺销，就要看产品是否符合客户的心理需求。用客户心理去分析供求关系，以供求关系为基础，引导供需，明年这样的楼盘将继续保持旺销。
经济型低密度产品涌现
北京北方华宸房地产开发有限公司总经理 张利江
人性化程度高、舒适度更高的产品将会越来越多，成为主流趋势！随着城市的向外扩张，一些低密度的产品将会以物美价廉的形象出现，吸引部分渴望高品质生活的人群购买。由于受到开发成本的影响，城区内的项目将会以更高的品质形象出现，如高档公寓，虽然同样的总价舒适度比起郊区低密度住宅会差很多，但毕竟出行方便了很多！
受目前金融政策对大额贷款的限制，预计一些高总价的高档别墅开发逐渐变冷，有可能逐渐转变为高单价总价适中的小独栋类产品。
产品崇尚人文和细节
北京天鸿宝业房地产股份有限公司总经理助理 郑颖
2005年房地产产品将注重细节，向差异化发展，返璞归真(Back T0 Baric)是一大趋势；注重景观绿化及水景营造的城市超高层豪华公寓、郊区叠拼公寓将受宠；城市中心区的商住公寓，及非传统投资区域的小户型将被市场淘汰。
北京恒森房地产开发有限公司销售总监 杨利
明年小户型将冷静一段时间，更多的房产品开始向2居80～120平方米的主力户型集中，而sovnhotre、独栋别墅等低密度产品将依旧成为明年的热点。
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、销售总监 季满如
精致、舒适、创新是概括2005年产品的关键词，未来可能会有这样一种产品形态出现，楼盘本身并没有过多的创新成份，但是项目在规划时更多地在考虑“高舒适度”的问题。
户型高度合理，园林景观更加实用，材料设备更加精细，最重要的是建造过程精工细做使购房人总有意外的惊喜。就如同广州的“星河湾”天津万科的“水晶城”。这样的产品形态无论何时都会获得市场的认可。
首创置业股份有限公司市场总监 肖虎
2005年产品趋势可以总结3个关键词：规模、精细和文化。规模大的产品会增加，制作会越来越精细和精致，产品所带有的文化色彩也会越来越浓。
细分市场是主流
北京宝星置业有限公司总监 王怡群
2005年产品的关键词是“分众市场”，就是产品会越做越细，越来越趋向于定制，也就是针对一小群人制作专门的产品，细分市场更加明显。
2005年品牌的制作会是很多地产公司努力的方向。在台湾，同一地段同一类型的产品，大品牌地产公司就会比一般的公司卖得贵，在北京创造品牌公司是大趋势，但还需要时间。
民族文化元素成为产品卖点
中远房地产开发有限公司总经理助理 卢明
长期以来，看多了明显临摹、抄袭手法的建筑作品，人们开始怀念有着中国特色和北京风味的住宅；而当别墅的“欧陆风”、“西洋风”吹倦的时候，人们也更呼唤能将中式传统建筑理念与现代居住习惯融为一体的低密度住宅。可喜的是，今年下半年以来，一批以中国文化、艺术、居住传统为主轴的低密度住宅的集体亮相，再度勾起人们对中式建筑的寻根情结，也为更多的人们所垂青。可以想见2005年乃至未来的2～3年间，这类产品将成为市场的主流势头，如果它的面积规划能小而紧凑一些，可能还会吸引更多的购房人群，毕竟无论是投资还是自住，无论对于中国人还是外国人，这类产品都具有很大的吸引力。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理 阎少华
明年是京城房地产市场以产品为主导的一年，而且应该是一个“地产文化年”。
与上海、广州不同，北京作为一个历史文化古都，它的价值就在城市的文化价值。从今年开始，在住宅作品中体现北京的人文气质、本土气质和北京的独有特色，已经是今年楼市中一道令人欣慰的“风景线”。未来，这股地产文化潮流会越来越韵味恒久。
此外，今后的住宅产品将更趋于“适中化”。流行是条曲线，而“适中”是横贯其中的标尺， “适中化”将“满足功能”、“满足舒适度”作为其首要原则。
地价导致容积率增加
北京广华轩房地产开发有限责任公司 总经理 刘尧
2005年的房地产产品会继续创新，但主导产品不会有革命性的变化。产品创新将集中在以科技手段创新的层面，包括节能、空调、弱电智能化等，把更多公建的高配置设施和服务引入住宅。
由于城区地价的激增，城区和郊区地段的产品类型会朝两个方面发展：城区产品会继续以较高的容积率出现，塔楼将占据市场主流；郊区产品将会出现更成熟的低密度住宅，多层和小高层仍然是发展方向。
热点纷呈 购房人选择增多
区域
如果说过去地段是买房人置业的首要条件，那么现在区域及其周边环境则是老百姓购房时关心的重点。购物、消费、娱乐、教育等场所一个都不能少。
而随着城市改造和市政条件的改善，区域价值将得到深度挖掘，购置潜力区域内的房产，如同手握一只绩优股，只等出货套现。
CBD和西山版块潜力大
北京创辉房地产开发有限公司总经理 石蕾
2005年最值得关注的区域在CBD和西山版块：作为CBD区域始终是最能体现北京乃至中国向国际化接轨的最佳代表，因此其发展动态必将是京城地产发展最亮丽的窗口；西山借其强势景观的资源，悠久的历史人文使其成为京城最具附加值的区域，其产品也必将为大家所追捧。在这场西线的战事里，只有通过制造产品上的差异、推广上的差异、营销上的差异，才能在竞争如此惨烈的环境中拥有长久的不败之地。
中远房地产开发有限公司总经理助理 卢明
虽然CBD内许多项目的建设已近尾声，新开发楼盘也越来越少，但毕竟CBD是政府花大投入规划的一个金融贸易中心，经过几年的规划建设，“悬念”越来越少，2005年 CBD基本成型，该到了“开花结果”的时候。所以对不少投资人抑或企业而言，2005年是进入CBD的最后一个机会，值得“伺机而动”。
此外，京城西区也被看好。虽然同城东、城北相比，这个区域的房地产市场一直比较沉寂，也鲜有大手笔出现。但事实上，限于区域内长期以来一直缺少好规划、好品质的中高端产品，人们对此类产品的呼声甚高，城西的购买力非常强劲，购房需求旺盛。2005年，随着远洋山水、玉泉新城的带动，将提升区域价值。
热点首推CBD
北京天鸿宝业房地产股份有限公司总经理助理 郑颖
无论是投资还是自住，影响购房人决策的因素中，地段永远高居第一位。2005年北京最值得关注的区域是CBD 、双井和东坝。因为随着近几年市场供应量的变化及产品提升，区域将带来巨大的差异和变化。目前几个现有的成熟区域中，CBD地区住宅因供应减少，价格增长幅度超过20%，同样，中关村增长幅度在15%左右。缺乏配套的望京最名不符实。
CBD及边缘组团影响大
北京泰跃房地产开发有限责任公司总经理助理、售销总监 季满如
区域影响在购房人的决策过程中占首要地位。2005年最值得期待的区域是CBD以及北京周边的边缘组团，如东坝、石景山等。
CBD区域值得关注是因为它在北京房地产市场上有“晴雨表”之称，而边缘组团是未来北京房地产市场最大的供应地，那里的一举一动将预示着未来普通消费者的购房趋势。CBD借着“8.31”之后的市场变化，在2005年是实现发展商预料之外的利润的一年。
各区域中心最被看好
北京宝星置业有限公司总监 王怡群
在北京这个超大的城市里，一个中心已经不能满足大家的日常生活需要，目前已经呈现出了多中心的发展趋势，北京新修改的规划思想也是要发展多中心，所以未来房价有更强上涨趋势或者说更多上涨空间的地区就是各个小区域的区域中心，这些区域中心不仅可以满足人们的居住要求，还能满足就业和衣食住行的需要，完全就是一个小城市。比如亚运村、望京等就属于这种区域中心。
西南和东四、五环发展快
北京北方华宸房地产开发有限公司总经理 张利江
与调整后的北京市整体规划相一致，未来西南区域和东四环至五环将会有比较快的发展。
个人购房行为中，居住习惯和工作方便是两大决定因素，每个区域都存在各类买房客户，客户群的规模大小，购买力强弱直接决定了开发商产品的类型。
南城值得关注
北京新奥房地产开发有限公司 副总经理 于绍春
2005年值得关注的区域：一、南中轴路地段，二、地铁5号线沿线、地铁7号线沿线。
在买房人的心目中，区域的概念越发强烈，除地段位置外，周边交通及周边配套、医疗、教育等条件已成为主要考量的因素，总之区域发展潜力大，性价比较高的房子会供不应求。
另外，老北京与外地人对区域的认同有所区别，作为目前较落后的区域，南城未来发展空间较大。越来越多的迹象表明，2005年是南城厚积薄发的一年，从品质到环境到规划都将有很大的改善，南城的变化将是日新月异的。
四个典型区域表现突出
首创置业股份有限公司市场总监 肖虎
2005年表现会比较突出的区域有4个：一是东四环，2005年这里会出现不少新的体量比较大的盘，再加上朝阳路和朝阳北路的修通，地区成熟度增加，会有不错的表现；二是西部的山内地区，因为土地越来越有限，供应量减少，需求会显得非常强劲；三是北部和东北部的别墅市场，2005年别墅仍然是比较抢眼的，而且规模都不会太小；最后一个是望京，随着市政条件的改善和几个高档项目的进驻，望京的发展在2005年也会比较突出。
中关村西区商务氛围逐渐成熟
北京科技园股份有限公司总裁 诸一军
中关村西区整体气候的形成需要有一个过程，对于企业而言它还处于一种过渡建设期。虽然有很多企业还处于观望中，短期内区域租金的走势有点回落，但总体而言，西区潜在的需求肯定大于供给，西区的开发建设很有吸引力，最终会形成北京市西部的一个“CBD”。几年前，在中关村地区陆续有一些比较大的高科技企业迁到了东部，而今年很多知名企业“回归”中关村的现象已证明，5年来，中关村园区整个的环境，包括园区发展的环境、商务的环境，都有很大的改善。
商业热点集中东南及南部
北京中原房地产经纪公司总经理 李文杰
2005年商业物业的热点区域将集中在东南部及南部，由于CBD商圈一直在向东扩充，已经达到饱和的状态，因此，在2005年商业市场必将向东南部扩张。而南部区域既有大片的可供开发的土地，同时，随着住宅和写字楼的开发，区域内的商业稀缺性将逐步显现，同样会成为明年开发的热点所在。
四大利好带旺顺义
北京泰盈房地产开发有限公司总经理 阎少华
2005年值得关注的区域非顺义莫属。一方面由于它的平原地形、气候，发展空间非常大；其二缘于多年来机场的带动、机场东扩、市政基础设施建设、奥运概念和国际国内大企业的入驻，都为顺义带来了大量的资金、人气和良好的经济环境；其三，优美的绿化使顺义成为一个生态、自然、适宜居住的极佳环境；第四，由于北京新规划中“顺义新城”的着力一笔，也将为顺义的建设带来更多新鲜的血液和生命力。
另外，2005年南城的地产开发也不容小觑，土地供应量大、购买需求旺盛、区域性购买力强劲，这些都是南城发展的有利因素。
亦庄、东北和东南区域备受瞩目
北京天勤房地产经纪有限公司总经理 王鹏
亦庄、东北区域和东南区域是明年京城楼市的三个潜力区域。
亦庄的河西区(南部)越来越受到开发商青睐，明年几个大开发商都将在此有所举动，开发量比较大，而且产品形态多以低密度住宅为主，从性价比上具有竞争力。
以太阳宫、望京为主流的东北部区域土地供应量比较大，明年新盘数量也不少，且有大盘当先。而从北京新城市规划出台以来，以京沈高速沿线为主的东南部区域成为楼市的焦点，区内的绿化和基础设施建设，以及华侨城、世纪东方城等大盘的“浮出水面”也将提升区域的价值。
世纪东方城销售总监 沈波
传统的朝阳区仍是明年关注的重点，CBD东南也会引人关注，目前这一地段已经形成一个为CBD服务的高档生活居住区。
城市规划改写楼市
北京天恒房地产股份有限公司销售部经理 步艳梅
明年的房地产热点区域会比较分散，板块效应并不如前几年的CBD、中关村、金融街那么明显，相反，一些由于路网建设而带动起来的道路辐射区会更受到青睐，比如地铁、轻轨沿线。近几年，北京的城市市政基础设施建设蓬蓬勃勃，尤其是道路建设更带动了周边区域的土地升值和房地产市场——这一切变化，由城市建设的变化而起，所以，“用规划改写楼市”来预测2005年的楼市是再形象不过的。
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