12月4日，北方地产营销总监杨青作客设在住交会现场的新浪直播室，以下为聊天实录：
主持人：加息之后，根据您的分析明年房地产市场是涨还是跌，这个是老百姓最关注的。
杨青：从我们的整个分析研究来看，明年的房价还是基本处于涨势的，除非是政府的宏观调控还有更大的动作，比如说出现连续两到三次加息，可能房子的价格会出现异动，如果不出现连续两到三次的加息的话，房价还是处于上涨的情况，只不过这种上涨在每各城市的分布可能不太一样，可能二三线城市涨幅更大一些，一线城市像北京和上海市相对平稳持续的上涨，而且这个涨幅，现在我们感觉，这次到上海的感觉，问我们上海的一个同行，上海的房价张得比北京厉害，但是你完全说上海有泡沫成分，我们就不赚钱了。什么原因呢？就是上海本身强劲的购买力，上海本市的购买力是相当强的，再加上上海是外国人，外来的移民和国内的区域移民这一块的购买力是相当高的。
我在上海干了三年，我是1997到1999年在上海干了三年，我1999年我在上海的时候，当时上海有一个内环线，内环线附近的价格是每平米4000块钱，现在时隔五年，五年以后它的价格已经上涨到将近一万块钱了。
主持人：上海的普通住宅和高档住宅和北京对比有什么差别？
杨青：现在差异化特别大的区别是越来越小，因为过去上海的高档住宅无论是水平、功能和设计布置都是比北京，但是这几年北京进步非常快，唯一的差异就是景观资源这一块，可能利用的运用的更完美一些，再加上温带的气侯可能对绿化的打造比北京强。至于其他的内部的功能布局，还有产品打造，包括设计规范，应该说跟北京相差不大的，它也没有明显南派色彩，因为北京已经把南北和中外的很多的东西都交融在里面了，融合在一起了，这方面北京的融合能力很强。而且还有一个，我感觉像这次住交会的一次感觉，实际上住交会最亮相的还是北京的企业，在造势方面，在打品牌这方面，在市场推广这块，北京企业在这方面还是优于其他的企业，善于做这方面的工作。
上海现在比较大的一个企业就是上海绿地，北京过来的还不算是北京全部的企业水平的，你看一下张宝全的经典集团做得非常漂亮的，中房更是国企的老牌子了，还有阳光100，都是做得非常有气度，气势很宏大，包括展出的规模。相比一下，实际上上海和广州的开发商的开发水平和经营水平是相当不错的，但是在这一次的展销会上并没有展现出这个水平，尤其是广东的企业几乎没有来，就是来了一两个比较好的企业，所以我们看到唱主角的还是北京的企业。在这里面过去在2000年的时候当时是在新旧世纪交替的时候，曾经有一种说法，北京的房地产比广州落后几十年，比上海落后五年，但是现在看来这个差距，随着南军北伐，还和海外资本的进入，北京是一个特别能融贯中西的一个城市，现在看来这个差距是越来越小。除非是北京另外有一个天生的问题，就是它的气侯，可能带来冬天的景观的问题，他在这方面不如上海和广州，其他的就没有太大的问题了。
主持人：受金融政策宏观调控的影响，您认为北京、上海、深圳、广州相比，对房价的影响会比二线的城市影响大吗？
杨青：这个怎么讲呢？这四个城市既然是一线城市的话，就是说它已经形成的比较成熟的购买群体和推盘的群体，在这方面应该说在纯市场的炒作，就是跟风式的购买很小，所以说它的房价虽然在上涨，但是前提是空间已经高了，这种涨幅是相对平稳的，就是持续的在上涨。那么二三线城市是不一样了，因为这里面里面有解决历史包袱，有很多的居民的住房率达不到国家的标准，还有新富起来的人对产品的置换有急切的要求，所以二线路城市的涨幅是有比较大的涨幅。比如说前几年杭州的房价涨幅非常惊人，从1998年到现在，自从搞了土地的招、拍、挂以后，杭州的房价涨幅是全国第一位的，就是投入的需求和市场购买的心理的跟风现象导致的，还有政府的行为，土地的招、拍、挂的方式，导致了房价的上涨。
主持人：您觉得国外的开发商和金融机构进入中国，他们金融中国容易，但是也有困难地方，就是如何退出，所以很多的金融机构会瞄准上海，但是不会先把资金投入到北京，您认为这个是为什么呢？
杨青：这个应该说历史和社会形成的一个比较独特的一个因素，应该这样讲，北京毕竟是我们的首都，是政治文化中心、经济中心，但是上海实际上从浦东开发以后，从居住来讲就是海内外首选的城市，就是政治化色彩越来越淡，商业化色彩越来越浓，这个是首选的一个因素。第二个就是在气侯和商业的条件讲，外资机构愿意进入上海，在上海里面能找到国外和国际接轨很多方面的物质享受和精神需求，但是在这方面北京就不行了，因为北京毕竟是首都的地位，政治、经济、文化、军事中心，再加上上海过去就是一个非常有名的亚洲第一大城市，积累了很多的商业精神，融合了很多的西话的元素在里面，所以投资商来说如果选择居所，第一首选看到是上海，他觉得舒适度是超过的了中国其他任何一个城市。其他的他觉得在上海这个城市做贸易，包括做地产，可以找到自己的知音，不会碰的头破血流，他更能够在上海这里面找到中国市场运作的潜规则，至少可以在上海找到适合他的潜规则。
主持人：国外的金融机构进入中国以后，会不会造成中国房价的虚高？
杨青：目前没有这个可能性，这次北京的一些房地产国企的大老总提出了这样的问题，说狼来了，狼一进来外国资金冲击进了中国市场以后，必然造成了中国房地产企业要跨一批，而且现在老说崩盘，包括最近厉以宁谈了一个说是现在房价有可能下跌是外国投资商的阴谋，就是阴谋论。实际上这种东西，我感觉是不具备现实性的，因为外国机构进入中国的话，它有一个中国本身的金融的机构管理和中国的金融政策，它还有一个金融管理制度，它跟国际是不接轨的，说那这么大笔资金要拿到中国来，你这么大的资金投进来，你要轻易的撤出中国市场也不是容易的。所以从金融管理体制和金融政策这两方面看的话，外国大机构就不具备直接进入中国的土地市场，做房地产市场，炒作完了，又可以把钱完整的拿出境内，不具有这个可能性，中国不是一个自由港，不是一个自由城市，而且人民币走向自由兑换都还有一个漫长的过程，从目前来看，这个过程还不像想象那么提前，在这种情况下，首先是金融这个问题上肯定过不了关，就不是那么容易能够在给我们的金融机制对接。其次你外国的一个大机构，你到一个城市做投资，做地产，你必须和城市的政府部门、土地管理部门、规划部门，还有房产部门，你要融合，你必须要学习中国的这一套市场的规则，如果你这些规则都没有学到家，你没有融进中国的市场经济的社会的话，它也很难挣到很多钱。
主持人：您能否对明年房地产市场做一个分析？
杨青：这个应该怎么讲呢？今年业内有一个评价，今年中国房价是上涨，2005年是坚挺依旧，我觉得这个还是比较准确的，只不过每个城市上涨的幅度不太一样。一线城市相对来说幅度会比较小，二三线城市会加大。当然不排除最后一种，就是政府连续加息，就是两到三次连续加息，还有政府在金融机构放开人民币业务的经营，让外资机构进来经营人民币的存贷款，至少是存款业务，这样会影响我们一部分消费者把货币放在银行。如果不出现这个情况的话，毕竟中国市场对住宅的需求还是非常高涨的，我们最近一个标准，2002年国家建设部制定的标准是人均面积35平方米，住房的以家居为单位的住宅面积是100-120平方米。目前中国城镇人均居住面积和目前人均居住的单元来看，都还与这个标准有差异。这种政府确定的标准，今后的2020年小康标准不是靠政府补贴实现的，必须靠刺激老百姓的消费，刺激住房的购买欲实现的。这方面有政府的刺激，再加上居民的需求，所以构成的房价应该从明年来看还是坚挺依旧的。
主持人：2010年上海有一个世博会，2008年北京有一个奥运会，这两个城市通过两个世界性的活动以后，两个城市的房价必然会上涨，但是趋势不会太大，您认为这个上涨的趋势会持续多少年？
杨青：现在对这个可能有一个评价，这个评价如果评价得太久远不现实了，因为毕竟中国的经济有一个周期性的规律。至少这样讲，北京的房价2008年之前不会跌的，上海的房价在2010年之前不会跌的。至于说大型的活动以后会不会跌，也不是仅仅因为奥运会和世博会，它还有一个本身中国经济的周期规律决定的这种起伏。
主持人：您认为高品质的居住区未来的房价会怎么样，就是北京和上海做一个对比，甚至深圳这几个城市做一个整体的分析，长三角、珠三角。
杨青：应该说他们未来的房价是趋于统一化，差距不会太大，现在实际上上海的房价已经接近北京的水平了，甚至某些区域超过北京，我想说北京的三环是相当于过去上海内环高架桥，五年前北京三环均价是7000块钱以内，上海还是4000，目前上海内环已经涨到一万了。所以上海再扩展到中环，通过中环，修中环路，把购买力往城外辐射了，这样一辐射必然对上海的房价平移起了作用了。两者讲的话，应该说他们的价格，我个人感觉是趋于统一话，也可能今后上海房价超过北京，因为在很多的海外投资者和很多消费者来说，上海市中国最事宜居住的城市，北京肯定不会排在上海的前面。至于深圳这一块来讲，深圳的房价主要是靠香港的经济的拉动，香港的购买力能不能真正的转换到深圳购房，如果这个购买力转换不过去，因为这个涉及到一个通关的问题，就是说是不是24小时开放，还有将来两边人员出行相关的问题，如果这块达不到水平，再加上香港目前在开发一些新的区域和岛屿，如果是这个情况下，深圳的房价再涨的可能性就没有了，已经是虚高了。所以说将来的房价，北京、上海是排在第一位的，上海可能略高于北京，从总体上高档住宅讲，深圳应该是排在第三位的，深圳绝对不会超过北京和上海的，他容纳的客户群体是在香港做贸易的香港人，和在香港贸易相关系的团体和个人。但是上海不一样，上海的辐射面及有美国、又有日本，又有欧洲，东方之珠真正是在上海，他辐射面这么大，购买的需求是非常强的。
主持人：我们公司有没有考虑除了北京以外的二三线城市？
杨青：现在已经做了，现在已经考虑了，现在从战略决策来讲，因为北京有一个2008年奥运会，应该说2007年左右北京在四环以里就不允许加土车进去了，就是说除了国家重点的工程就不允许开工了，就是为了达到2008年的环保指标和为了市容的美观。所以在这种情况下，一部分企业在这几年必须要滚动发展，在这几年应该说还是往外面辐射，我们实际上已经在二三线城市做前期的相关的开发工作了
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