从今年4月29日全国暂停审批农用地转非农建设用地，到今年10月末，刚好半年的时间，农地转用面临“解冻”。解冻后，北京土地市场会形成井喷吗？土地市场的变化，对房地产市场将产生怎样的影响？这已成为业界广为关注的问题。
暂停农地转用期间 北京土地供应骤减
本市在暂停农地转用期间，根据市土地整理储备中心公布的交易结果，通过招拍挂的方式公开出让土地42宗，土地面积309.6万平方米。另外，按照《关于经营性项目暂停受理审批的通知》要求，自今年1月9日起，市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，直到今年8月末，共有288宗历史遗留经营性用地被允许办理协议出让手续，土地面积2472.2万平方米。但由于未按时交清全部地价款及其它原因，有60多宗土地没有通过协议出让，最终办理了协议出让合同的土地总面积仅为1597万平方米。综上所述，本市在暂停农地转用期间，土地出让面积共1906.6万平方米，与去年同期土地出让面积2554.8万平方米相比，减少25.4%。
另据北京市统计局资料显示，2004年1至10月，本市购置土地面积同比下降50.1%。受此影响，完成开发面积及商品房新开工面积分别同比下降69.7%和8.7%。以上房地产先行指标处于下降趋势，明显反映出目前本市房地产发展后劲不足。
农地转用应张弛有度 重点还在盘活存量
业内专家认为，农地转用的“解冻”，能够在一定程度上增加土地供应，缓解房地产市场因土地供应减少而引起的房价上涨和后劲不足等问题。但应注意防止土地供应“井喷”，避免重现“圈地”热。2001年和2002年，本市农地转用面积分别达到3162.13万平方米和2904.54万平方米，大大超过当年的土地出让面积，恰恰反映了当时土地市场严重的“圈地”热。农地转用“解冻”之后如果不加控制，很可能重蹈覆辙，使得前一阶段土地治理的成果毁于一旦。因此，近期国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》(简称《决定》)及国土资源部的多项配套政策，给农地转用的“解冻”设置了多个“阀门”，以防止圈占土地、乱占滥用耕地等行为的反弹，从严格控制农用地转用和土地征收报批条件、规范农用地转用和土地征收审查报批工作、强化农用地转用和土地征收批后监督管理三个大方面“紧缩地根”。
据悉，日前市国土资源局组织全市18个区县的国土资源局长、主管土地工作的副局长、市局机关处以上干部、市局直属事业单位负责人，就如何结合本市的具体情况，进一步贯彻落实国务院《决定》进行了为期两天的集中培训。另外，市国土资源局还将在12月初举办学习《北京市建设征地补偿安置办法》的培训班，以便在农地转用“解冻”之后，能够立即按照新办法规范并认真作好新的征地项目的补偿安置工作。预计本市农地转用“解冻”之后的征地审批工作，很可能要到2005年才能正式开始。
农地转用虽然“解冻”，但重重限制使得依靠农地转用来增加土地供应仍显不足，努力盘活土地存量事关重大。在协议出让叫停之前，本市存量土地约8800万平方米，最后一批协议出让真正过关的土地约1597万平方米，仍有7000多万平方米的存量土地。这批存量土地将如何处理，市国土资源局正在制定相关细则，但总的原则已经给出：不能继续协议出让的经营性项目用地，原土地使用权人和原项目单位可持有效的项目建议书批复或规划批准文件，向市国土局提出土地由政府收购储备或入市交易等申请。可见，如何盘活这7000多万平方米的存量土地，将对今后的土地市场及房地产市场产生重大影响
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