|
近来，一些产权式商铺的经营处境比较尴尬。位于南京路火热地段的某商城，经营时的人气指数远远及不上销售时来得风光。面对退租、降租等系列要求，商铺经营陷入了重重危机。出售热，经营冷，一些曾通宵排队抢购、需托关系走后门才买来的产权式商铺一下子成了投资者手里的“烫手山芋”，由此更引起了不少纠纷。
无风险后的高风险
在投资客推动下，商业房产近两年火爆了起来。产权式商铺以“投资小、风险小、回报稳定”的优势，令投资客急于想切分这块“诱人蛋糕”。分割成小面积招商的操作模式，大大降低了投资客的准入门槛，而出售后，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，投资客因此获得稳定的投资回报———租金收益。这看似天衣无缝的无风险投资行为，却隐含着不可预估的风险。
“管理不当是最重要的症结。”美联物业商业组总监朱柏丞如是说，“选择管理公司的时候，应当选择有知名度、有经验的专业公司来管理。”
另外，在对租户的选择上，应当有所“挑剔”。嘉瑞梁行的关小姐指出，商铺的经营与住宅和写字楼有所不同，有它的特殊性，“邻里效应”很重要，只有整体规划，统一定位后，才能进行有选择性的招商。如果每个商铺品牌的定位参差不齐，很难使商场形成统一形象，而商铺与商铺之间的经营同时也会受到不少的冲击。
再者，就是特色。现在流行的主题招租，如以“香港产品”为主打的出售型商铺不少，但开业后，走进商店，就其内容而言，实在看不出与主题思想有任何搭边，主题招租仿佛只是个冠名，并无真正落实。
大商场最好单一业主
大型百货商场是商业经营中的难中之难，上海失败的案例不在少数，也给相应投资者带来不小麻烦。因此，大型商场运作时，商铺之间是需要配合的，不是单纯地卖一家店铺，单独地经营。百货商店的模式并不是真正的现代商场概念。
据凯德置地公关部介绍，应强调商场是一个整体，最好由单一业主，比如说房地产金融基金，来进行管理和运营。现在不少商场出于资金回收的考虑，把商铺单一切块后出售，其实这不便于这个商场日后的发展和管理。如果日后想要对商场进行重新定位和装修，可能就会有部分业主不愿意追加投资，造成整个商场参差不齐，定位不准，给物业管理也带来了难度。
位于西藏中路的来福士广场一直采取只租不售的模式，并且在商铺的选择上也坚持与“百分百时尚枢纽”的商场定位相一致。各个楼层都有明确鲜明的主题，整个商场由专业团队来进行管理和运营。商场定位准确，锁住目标消费者，发挥整合优势，最终达到商场、商铺、顾客“三赢”的局面。
投资前需“四看”
嘉瑞梁行的关小姐指出，很多上海市民买商铺时，一味地追求高回报率，这只会让投资变得盲目。带着投机目的，没有专业指导，很可能在日后陷入进退两难的境地。
朱柏丞为商场商铺的投资者们列出四个考察元素：一是环境；二是人流量；三是周围的租户；四是供求关系。一个地区的环境暗藏着它的升值潜力，投资商铺，切勿见便宜再下手，一定要实地调查分析后，才能下手。特别要提出的是周围租户这一因素，如果周围的铺位频繁更换租户，或者是空铺的话，也会影响到回报收益。
不过，朱柏丞对上海商铺投资的发展前景还是相当乐观的。据朱柏丞透露，如今有很多香港公司来上海开总部，都在找商铺，而上海的供应量有限。往往周一看好的商铺，周三去租时，发现已经被人捷足先登，尤其是在徐家汇等繁华地段。所以，市场的繁荣，再有妥善的管理，相信商铺投资还是块非常诱人的地产馅饼。
|
