据权威机构预测，从北京市前3季度二手房交易的情况看，全年二手房交易量大约在4万套以内，虽然比去年的交易量有大幅上升，但比年初预计的5万套要减少约20%。二手房与新建房的交易比例为1：5.7左右，大大低于上海(1：1)、广州等城市，比发达国家城市的4：1差距更大。
五因素抑制二手房成交
本市二手房市场为何没能“火”起来？业内专家分析认为，除本市流动人口多，租房需求旺盛，在一定程度上影响了二手房的供给外，制约二级市场发展的还有如下五个因素：
一二三级市场协调发展的机制尚未建立。目前本市二级市场供给不足，在个人卖房方面仍存在政策性障碍。如中央在京单位职工已购公房约60万套，具有相当供给潜力，然而现行的政策规定，央产房改房上市仍然要进行超标审批，在一定程度上影响了央产房上市。在住房三级市场上，由于金融机构对开发企业不提供五年以上的长期贷款，受资金制约，开发企业普遍采取以售为主的营销策略，租赁市场缺少有效的供应主体，只能靠个人担当租赁市场供应主体。
有形市场建立滞后，卖房人交易信心不足。首先，房地产交易本身的专业性在很大程度上影响了卖房人的交易信心，表现在不知道自己的住房如何去卖、价格该卖多少。其次，本市目前基本没有建立住房有形市场，房屋销售主要依靠展销会、广告和中介公司门脸儿，二手房买卖双方难以找到交易对象，不良的中介形象，严重地打击了人们的交易信心。第三，城区新建住宅价格的上扬，使得多数卖房人待价而沽，二手房供给价格远远高于购房人购买价格，难以成交。
交易便捷度低，交易成本偏高。本市现行市区(县)两级交易管理模式，各区县交易登记部门的要件、格式不完全统一，机构设置存在交叉职能现象，简化交易流程，提高交易效率压力较大。信息联网滞后，无法实现远程和跨区交易。目前虽已建立新建商品房、二手房买卖和租赁指导价格的发布制度，但其影响力还不够广泛深入，亟待建立具有权威性的市场信息发布机制。
市场交易技术手段落后。目前住房档案的数字化程度低，数据资源不完整，没有建立全市联网的交易平台，无法为便捷交易提供技术保证。在房源、价格等信息流通不畅的情况下，房地产二级市场的投资消费主体很难做出清晰的判断，这在很大程度上影响了住房二级市场的发展。
市场服务水平低。目前还没有建立针对二手房买卖的便捷有效的住房金融体系，银行认为与新建房贷款相比，二手房贷款每次批量小，花费高，因此只有少数银行开办了二手房个人贷款业务，而且在实际操作过程中，又困难重重。另外，本市房产中介服务机构达不到合理的经营规模，资金实力不强，缺乏高素质专业人员，行业整体信誉度有待提高。这些都限制了本市二手房市场的发展。
四措施促进二级市场发展
有关专家认为，在由计划走向市场的转轨过程中，完全依靠市场自身发育难以在短期内建立有效的住房二级市场，因此，应该由计划、房管等部门牵头，与规划、土地、税务、金融等相关职能部门协同配合，为住房二级市场发展提供有力的支持。
一是大力培育二手房供给，减少政策限制，降低税赋，增量与存量联动，使潜在供给变为现实供给，实现梯度消费；二是大力培育有形市场，树立交易者信心，为买卖交易提供价格引导；三是大力推进住房数字化，提升市场服务水平，便捷交易；四是为二手房买卖提供金融服务，便于购房人贷款买房，在此基础上，调动企业、银行、中介机构和市民的积极性，培育成熟的市场供需和服务主体；五是实现二级市场发展模式的转变，即由自然发育为主转向以政府搭台、市场调控并行。
据了解，市政府有关部门正在抓紧制定计划，大力培育和增加二手房供给，着手建立有形的二级交易市场，改变二手房供不应求、交易滞后的现状。只有二手房市场真正“火”起来，才能满足广大中低收入家庭的住房需求，尽快形成本市完整有机的梯级消费体系，促进整个房地产市场的健康发展。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：文华)
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