国土资源部年初下发的有关“停止经营性土地使用权协议出让，各地要在2004年8月31日前将历史遗留的协议出让问题处理完毕”的规定有了下文：8月9日，北京市国土局、市发改委、市规划委和市建委、市监察局联合发布《北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准》。
可以协议出让的项目有三类
文件中规定，经营性用地历史遗留问题的项目包括两大类：一类是2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件、相关批文在有效期内，不需要占用农用地且符合国家供地政策的项目；另一类是2002年7月1日以后至《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》实施前，取得项目建议书批复和规划批准文件、相关批文在有效期内的项目。
而后类项目中，除在建的房改带危改项目和绿化隔离带建设的扫尾项目外，原则上不能列入历史遗留问题范围。也就是说，8月31日以前，可以继续走协议出让的项目有三类：一类是2002年7月1日以前同时具备立项和规划文件并符合相关政策的项目；一类是绿化隔离带扫尾项目；一类是在建的房改带危改项目。
8月底之前，以上三类可继续办理协议出让手续的项目也必须处理完毕，签订出让合同时，必须先交纳总地价款20%的订金，60日内，补清全部地价款。
如果需要征地、拆迁的，还必须在专户足额存储相关费用。闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的，将解除出让合同，收回国有土地使用权。
知名项目艰难过关
近几天，京城的房地产商都在热传政府尚未公布的“8.31”土地大限“过关”名单。据称，这份名单是继今年3月17日及6月7日公布的两批允许继续以协议形式出让的经营性历史遗留用地项目后的最后一份名单。
根据上周北京市国土资源局刚刚出台的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，此次有245宗土地通过了“8.31”的“关卡”，比此前业界预期的280-290宗少了40宗左右。这些项目与前两批被允许出让的项目相加，共有560宗土地。
今年4月底，北京市国土局的统计显示，北京登记的历史遗留项目共有1091宗，规划建筑面积约2.02亿平方米。如果将“8.31”前允许继续协议出让的所有经营性用地按项目计算，有51%的项目达到了“过关”条件。
据了解，经过长达几个月惴惴不安的等待，万科青青家园、太平洋城等一批项目终于迈过了“8.31土地大限”的政策关口，但也有一些前期宣传力度颇大的待推楼盘，比如南方北上的一家著名地产公司和京西一个大楼盘、富力集团4月时曾公布还要在北京推出的天坛、白家庄、刘家窑项目，连占地面积、开盘价都规划了，却被“8.31”大限卡住了。
潘石屹：比以前同行希望的标准严格得多
标准出台后，记者在第一时间采访了SOHO中国董事长潘石屹，他说：“北京8.31土地获得批准的标准已经确定，最近房地产发展商、媒体记者都在打听项目的清单，我想项目的清单很快就会公布，因为国土资源部有文件，凡是用协议出让的方式处理土地出让过程的历史遗留问题，一定要进行公示”。
潘石屹认为，254个项目从数量上来说比较大，但要确切地了解每个项目的规模、大小，不能按照项目的个数来算。据潘石屹预测，这254个项目在2.02亿平方米规划建筑面积的土地中占的比重“应该在15%左右”。
潘石屹称，“这个标准比以前同行中希望的标准严格得多，通过的项目相对来说也比较少，而且是以较偏远的位置居多；另外文件也规定必须在60天之内交清土地出让金，这比原来一般半年之内交清土地出让金又严格了许多；同时文件还规定立项规划和出让的主体必须一致，防止炒地。从以上三点来看，北京市出台的这三类协议用地的标准非常严格”。
潘石屹表示，标准的出台对于那些手中有70%-80%的项目都不能过关的房地产公司打击最大；另外对整个房地产市场供求关系的影响也将逐步显露出来。
他一再强调SOHO中国支持土地公开转让，“11号令和11号令的延续71号令都使房地产的出让环节更加公开透明”，同时指出，“目前招拍挂的门还没有真正打开，而协议转让的门已然关闭，应该及时打开招拍挂这扇门”。
潘石屹笑言：“北京房地产界的心情和北京前几天的天气一样，桑拿天。从今年1月9日开始半年多时间，许多的项目生死不明，很压抑。随着北京市处理遗留问题标准的公布，我想再过几天，公布了254个具体项目，所有的事情都尘埃落定了，活的就活了，死的就死了。就像这几天一样，天空又晴朗了。”
任志强：开场的人不能做市
与潘石屹观点不同，华远集团总裁任志强认为，这个标准与预期没有太大差别，而且在有些地方还给予了合理放宽。只是对于涉及合资、正处于法律诉讼期间的项目，没有给出具体的处置标准。
任志强回忆，2002年7月1日国土资源部出台11号令，给了地方政府明确的授权，允许地方政府可以用强制性命令中止土地的协议出让，将土地严格地垄断于政府的招拍挂之下，将土地作为地方政府可以“合法经营的商品”。在市场中通过行政垄断经营的方式谋取暴利，以获得土地再开发和城市建设财力，并且在土地成为垄断经营的商品之后，可以用土地储备的名义和土地招拍挂的预期收益作为抵押而向银行大量借债。
“在11号令政策支持的强大推动之下，巨大的利益驱动充分调动了地方政府掀起新一轮土地投资和城市建设投资的高潮”，“于是地方政府都集中精力在土地上做文章，土地变成了城市经营的商品”。
据相关媒体报道，近三年来，地方政府累计从土地中取得的收益远远超过了6000亿元，而1998-2003年全国积极的财政政策才发行了国债9300亿元。今年上半年的土地收益已超过了900多亿元，预计年收入会超过2000多亿元，远远大于当年国债的发行量。
任志强认为，如果现行的供给制度不改变，任何一届政府都将拼命地用经营城市土地的方式获取财政收入之外的、不用上税的、与民争利而获得特殊收入的，以及可以用预期收入抵押获得举债能力的条件。
任志强称，目前的公开交易并没有达到真正意义上的公开化，“只是在一个时期公布某一块地的供应信息，而实际上一年中应该有一个平衡的供应情况”，这样就“形成了垄断”；另外任志强对于招拍挂过程中“价高者得”这一准则也颇有微词。据他介绍，在美国，土地是以招标为主，但不是以价格为主导，而是充分考虑竞标者的规划意图以及对城市建设的贡献。而我国到目前为止，只出台了由财政部和国土资源部联合下发的《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》。《办法》规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益15%的比例确定。
“必须采取一些措施来避免政府对土地市场的垄断，不能由开场的人来作市”，根本的解决之道就是“建立公开的土地一级开发市场，按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、竖向标高和土地用途及规划设计、地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的结果是要使‘生地’成为‘熟地’，达到出让的条件，让开发商不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作”。
此外，任志强称，北京现在的土地需求量是合情合理合法的，政策没有考虑到开发与购置是不同步的，每年的市场供应量要扣除当年不具备开工条件的面积以及开工但尚未竣工的面积。也就是说，必须在土地放量很大的情况下，才可能保证充足的市场供应量。
林蔚：未“过关”项目处置方式更值得关注
世联地产技术总监林蔚在接受采访时表示，“总体感觉是一个相对折中的标准，关键是通过排序来控制整个房地产市场”，“当然有些方面比预想要严格一些，比如开的四个口子里。现在放行的只有两类，小城镇、重点特批项目标准里都没有提到；再就是要求出让主体与立项、规划的主体必须一致，这样就给转让造成了‘障碍’”。
林蔚认为这个标准的出台并不是大家最关注的，真正对市场影响大的是政府将以何种方式处理未过关的项目。林蔚透露，据她得到的消息，在这批项目中，绿化隔离带可能先行，危改项目后行。林蔚分析这样的排序方式是出于把复杂难办的问题先解决掉，给市场一个信息的目的。
据她分析，政府不太可能给予那些被收回项目直接的经济补偿，比较可能的方式是在收回后的招拍挂中通过设置“门槛”，让那些受到损失的公司享有优先权，或者在未来的市政和土地出让金方面给予一定的优惠。
对于部分业内人士对11号令和71号令的微词，林蔚认为政府这样做是为了有效利用稀缺的土地资源，“如果依靠市场自身调节的话，周期会很长，资源浪费会非常大”，这就是所谓的“丛林法则”中的“有限资源法则”。
“从世联接手的客户来看，受到影响最大的是那些有项目没钱，交不起土地出让金的公司，特别是一些外地公司，他们不太接受这种参股的方式，而现在的标准中对于主体的限制，使参股成为了主流形式”，“另外比较麻烦的就是那些一期拿到了，二期还没有开始动，不符合标准的项目。尤其是一期投入比较大，指望二期完成赢利目标的公司，现在非常被动”。
华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎也赞同林蔚的看法，他同时指出，国家对土地供给以及金融方面的宏观调控，使房地产的生产模式发生了很大变化。现在土地放量的影响其实要在一两年后才显现出来，因为土地运作有个时间问题，影响最大的其实是开发商的信心以及公司的整体战略。它把开发商的储地行为变成了短期行为，地在手里不能停留太长时间。土地作为房地产开发原材料的属性得以归位，这促使房地产开发企业，特别是那些跨区域的开发企业会采用“零库存”的生产方式。“以前是有地就行，现在是有钱才行”。 | 
