业主大会可以“自启动”
《上海市住宅物业管理规定（草案）》第八条中规定，小区符合成立业主大会成立条件的，开发商应该向房地产管理部门提出书面报告，即启动业主大会成立程序的第一步。如果开发商不及时报告的，“业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的建议”。
顾长浩解释说：“现在业主可以自己启动业主大会的成立程序，这样可以充分提高业主的自我管理意识，使业主应该有的权利得到更好的保障。”据陆家嘴物业管理有限公司总经理翁国强介绍，前期物业管理公司是开发商委托的，有的前期物业管理公司还是开发商的子公司。在前期物业管理中，因房屋质量问题、配套设施设备的归属和使用问题以及开发商当年的承诺没有完全兑现等矛盾没有解决，或因物业管理公司服务不规范、物业管理费不合理等等，业主往往想通过业主大会“炒”开发商下属的物业公司或者服务不好的物业公司。所以，即使小区已经具备了成立业主大会的条件，有的开发商也会拖延召开业主大会的时间，迟迟不向房地产管理部门提出成立的书面报告。
翁国强说，以前，业主对开发商的拖延行为是无能为力的，而此次增加了业主可以自启动成立业主大会的规定，这也是去年颁布的国务院《物业管理条例》把权利还给业主的集中体现。这意味着购房者入住后，如果小区内房屋交付使用的建筑面积达到一半以上，或者首套房屋交付使用已满2年，开发商还迟迟不组织成立业主大会的话，业主可以直接向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的申请。
"居改非"亦堵亦疏
《规定（草案）》中强制规定禁止在封闭小区内、非沿街底层住宅“居改非”。在允许范围内，房屋需要改变使用性质的，必须征得相邻业主、使用人同意，报请房地产管理部门审批。“居改非”后房屋的业主须缴纳10倍的物业管理费。
“物业使用性质能否改变，一直以来就是广大业主和管理部门关注和争论的焦点。此次《规定（草案）》中采取了亦堵亦疏的办法，尽可能全面地解决这一难题。”顾长浩说，改变住宅的使用性质即俗称的“居改非”，是目前住宅小区比较普遍地存在着这种现象，并由此产生了诸多矛盾。反对“居改非”的人认为，应该维护规划的严肃性和保证业主的居住环境和质量；赞成“居改非”的人认为，住宅的商业用途成本低，可以拉动经济发展、促进就业等。
顾长浩认为，行政审批部门在决定是否可以“居改非”之前，在规划阶段可以引进听证会制度。有关部门可以就整个街区是否可以改变用途、改变之后是开餐饮店、歌舞厅、便利店还是其他什么业态、业种等，听取业主的意见后再决定是否批准其改变用途。“但这样做也容易产生一些审批部门、业主的‘权利寻租’，这应引起有关部门的重视。”顾长浩说。
“‘居改非’的关键之处是防止随意破墙开店，保证居住小区居民的居住安全和良好的生活环境；更要防止单套住宅改变了使用性质，用于经营，却享受民用水、电、物业管理服务费等，造成同一住宅区域内居民享受的财产权利不平等。”上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士认为，行政管理部门审批“居改非”时，应慎重考虑，注意整体规划、整体解决。也就说，要从小区范围内，或一栋楼宇范围内考虑是否可以改变居住用途。假如行政管理部门批准了某幢大楼101室改变了居住用途，那么，102室申请改变用途时，应同等对待，否则，会引致业主间矛盾，也会导致百姓对政府的不满。因此，“居改非”应慎批。
相邻小区可有商量机制■相邻小区业委会联席会议也是《规定（草案）》中新增的重要内容之一。这是一个试点工作，在以后的物业管理活动中，这一制度将会得到进一步的发展。
顾长浩说，物业管理中公用设施或共有部位的管理服务活动可以分为三个层面，即一幢楼的物业管理活动、一个小区的物业管理活动和几个相邻小区的物业管理活动。某幢楼的物业管理活动应该服从整个小区的物业管理。例如，某小区业主大会决定对楼房进行粉刷，那么个别楼房的粉刷应该和整个小区保持一致。各个楼房之间的共用部分，则需要整个小区的业主来决定。而相邻小区之间的问题，则是近来物业管理发展中出现的新问题。
据悉，近期本市相邻小区间因通行、小区内共用道路等问题产生了诸多纠纷。例如，徐汇区A小区的居民及其子女，常常要穿过B小区，或去菜场买菜，或去学校上学。几年来，倒也相处无大矛盾。2003年非典期间，为了小区内居民的安全，B小区定时关闭了后门，使得买菜的居民和读书的儿童要绕一个圈，从而引起了A小区居民的不满，致使双方产生冲突和纠纷。B小区的居民认为，B小区内的道路理所当然是属于B小区全体业主所有。为了全体业主的安全和良好的居住环境，他们有权决定自己小区的事情。而A小区的居民却认为，路本来就是给人走的，更何况也一直是这样走过来的，情理上说不过去。据了解，像这样的纠纷目前有呈上升的趋势。此外，有些住宅小区分一期、二期、三期或更多期开发，而每期有可能是独立封闭的，有自己的业主委员会，而会所、健身中心有可能是一个。在这种情况下，业委会联席制度显得更为需要。
顾长浩认为，有了相邻小区的业委会联席制度，相邻小区之间的一些相关事宜就可以有了商量之处，这实际上维护了业主的相邻权，从而在更高的层面上实现了物业管理活动。
据悉，市人大可能在两个月以后，对《上海市住宅物业管理规定（草案）》进行再次审议，一些细节问题可能还将有所改动。 | 
