今年的重庆楼市是一出没有悬疑的“大戏”。记者采访了部分业界人士，他们大胆地对市场的供需发展、监管督导等进行了猜度和把握。
政策预测
执行与应对的博弈
2003年是楼市监管督导政策法规“出台年”，2004年是这些政策法规“执行年”。
毋庸置疑，政府出台督导政策的目的是保障楼市健康发展，终结楼市混沌时代。然而，从1997年以来就在快车道上疾速行进的重庆楼市因其发展速度惯性，将会在市场上表现出一系列自觉或不自觉的应对措施。
所以，在政策法规层面上，执行与市场应对的博弈将贯穿2004年。
从去年4月开始，国家宏观管理层如国务院、国土资源部、建设部、最高人民法院、中国人民银行、国家税务总局就相继出台了一系列从资金到土地、从开发到营销（销售）、从拆迁到后期物业管理服务等宏观性政策法规。在本市，与之相应的是出台相关执行性法规以及针对本地市场的“地方性政策”，如制止“违规放号”等。这些法规、政策大刀阔斧地勾勒出一幅全方位的监管蓝图。
在这些政策法规中，对市场产生较大影响的是有关土地资源、资金渠道及管理、拆迁补偿等，如《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资源部，4月）、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（中国人民银行，6月，即饱受诟病的“121号文”）、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国务院，8月，即“18号文”）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部，12月）等。
从这些全方位的政策法规不难看出，政府及监管层力图实现对房地产市场“标本兼治”，下手处则是开发商的“两大命门”：资金、土地。
不过，一向善于体味、把握政策的重庆开发商己经在着手“另修栈道”了。本市某大型开发公司负责人表示，针对越来越严格的金融监管，他已开始探索新的资金获取渠道，其中就包括房产信托（在北京已开始试行）、发行企业债券、探索组建房地产基金等等。
在解决了首当其冲的资金问题后，接受采访的一些开发公司说，有了资金，土地问题就相对好办了。而一些立足长远发展的开发商还想到了如何保证拥有稳定资金链的问题。据悉，有的开发公司将在近一两年增加土地储备和开发能长期收租的商用物业，来增强收益稳定性、长期性（这也是目前本市商业物业骤然增量的重要原因）等等。
需要说明的是，政策执行与市场应对的博弈更多的是一种良性博弈，保证市场供需平衡发展，让更多的房子卖得出卖得好，让更多的人买得起房子。
区域预测
江南江北各领风骚
今年，在主城区域发展方面，没有悬念的事实是（长江）江南江北各领风骚，并且，还将展开新一轮对渝中半岛客户群体的“明争暗抢”。
今年的江南楼市很热。其中，以南滨路、南坪中心区（含经开区）、四（七）公里片区为主。这里将主打“自然人居环境牌”、景观牌。
南滨路沿线凭借良好的自然景观资源已成全市大盘聚集的区域，目前在售的大盘有融侨半岛、阳光华庭和海棠晓月等，今年亮相的阳光100国际新城、武夷滨江、中央大街更是将南滨路变成名副其实的“大盘城”。与此同时，中央商务区的独特优势必将助推南滨路东段的房产开发。对于南坪中心区，正在形成一个新兴的商务圈。即将开发出来的3条相连的超级步行街上的六七个项目（如金阳。骑龙山庄、骏逸天下、上海城、泰正花园、帝景名苑、贝迪新城）总建筑面积有200多万平方米。在四（七）公里片区，学府大道69号、回龙湾、美堤雅城、竞地。溯源居等也让整个江南楼市增加了市场发展“厚度”和吸引力。
江北楼市同样不逊风骚。今年，新牌坊——人和——经开区板块、北滨路、新五黄板块、冉家坝板块、回兴板块的发展奠定了市场影响力。这里将亮出新城牌、发展牌以及富人聚居牌。
今年，江北楼市的代表性区域是新牌坊—人和—经开区板块。该板块已明显受益于金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区的整体规划定位。目前，这里的房地产开发的最大特点是档次高、分布集中，已经逐步树立起重庆“富人区”的形象。据悉，今年新牌坊―人和—经开区板块楼市开发整体上仍将会沿着现有中高档路线发展。
另外，从产品上看，面对市场竞争，江北市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富。江北市场的产品细分是今年的产品主调线路。
既然江南、江北市场将形成对峙局面，那么，庞大的购房人群从哪里来？业界人士分析，渝中半岛约200万平方米的拆迁产生的购房者就会成为整个市场、特别是江南江北市场的主要争夺对象。据悉，己有不少开发商初步制订出了针对渝中半岛外迁人群的市场营销专案。所以，“争夺渝中”会是今年楼市的另一条主线。
另外，在今年，袁家岗、二郎板块、九龙坡杨家坪也会成为市场的竞争型板块。
价格预测
平均实现增长5％
“相对于2003年，今年重庆主城区房价将可能实现5％的平均增长幅度。”这是较多的业界人士对今年房价的普遍预测。
据市国土房管局资料，2003年，主城区商品房销售均价为1731元／平方米，同比增长4.8％。而业界人士认为，“今年将略有上升，达到5％”。这是基于以下几方面的分析：
一是土地费用上涨导致成本增长、房价上升。从2003年开始，本市对土地采取挂牌出让、招标拍卖后，取得土地的成本已越来越高。同时，城市化进程加快也加快了城郊结合部土地的升值速度。另外，今年上市项目的土地多为去年“土地新政”后的土地，成本比之前的要高。
二是开发商资金运行成本（去年出台的房产金融政策会在今年“见效”）增加。在开发贷款、按揭贷款门款越来越高的情况下，开发商将另谋他途获取资金，这就增加了资金成本，增加的成本也会计入房价。
三是刚性成本增加导致房价上升。这主要反映在建设配套费增加、人防费增加等规费增加等方面。另外，部分建筑主材涨价也暗推房价上升。
四是房屋品质提高带动房价上升。要提高品质，就必须增加资金投入，这些投入，也是房价的组成部分。
产品预测
“高与低”的纷争
2004年，楼市产品将出现多种“高低纷争”：
第一种“高低纷争”是高层住宅与低层住宅的“高低之争”。
据了解，今年将有大量的高层建筑产品出现在南岸滨江沿线、江北滨江沿线以及主城老区中，这些产品多以景观高层、便捷居家、配套成熟为最大特点。同时，低层住宅也将在今年蜂拥入市，这些产品集中在城郊结合部，如新牌坊——人和——经开区板块、新五黄板块、冉家坝板块、回兴板块等，产品以低密度、低覆盖率、高绿化等为最大特点。
第二种“高低之争”是高容积率与低容积率之争。导致这种高低之争的更多的是由地价、位置决定的，位置好地价高自然容积率就高。但要说高容积率与低容积率之争导致品质高、低之争，目前还不能肯定。
第三种“高低纷争”是高利润产品与相对低的开发利润产品的“高低之争”。高开发利润产品主要以商业项目、顶端住宅产品如别墅等、投资性项目为主。今年，本市将有约15个较大的商业项目（面积在2万平方米以上）动工、入市，别墅（含高尔夫别墅项目、花园别墅项目等）约10个。这些产品都是高开发价值的产品，能为开发商带来包括开发利润在内的高回报。
相对低的开发利润价值产品主要以面向中低端市场的经济适用房为主。来自政府部门的消息是今年将加大这类产品的开发，保证更多的人住上新房。虽然开发利润相对低，但“社会利润”却很高。
本次采访特别鸣谢：（排名不分先后）
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