根据国务院18号文件的有关精神，北京市经济适用住房的相关政策将有一些新的调整，加大了对经济适用住房购房者的审批力度，比如将采取公示制度；新的经济适用住房项目的户型将主要以80-100平方米为主，总价界定在32万元左右。据悉，新的实施细则有关部门目前正在制定中，将于近日出台。
今年北京将有300多万平方米、10多个经济适用住房项目供给，这些项目从建筑品质、配套设施、社区环境等方面都有提升，有观点认为，经济适用住房正在从量、从质、从市场等各个方面走向房地产主流市场。特别是18号文件，提出经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要求相关管理部门要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率，落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本，这对经济适用房建设无疑是利好消息。
对话嘉宾：
北京华远房地产集团总裁 任志强
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
天鸿集团副总裁 田占雄
三环新城总经理 陆庭宇
顶秀欣园副总经理 刘新虎
经济适用住房业主 周小姐
不喜欢经济适用住房业主 慕容小姐
经济适用住房有没有成为北京房地产市场的主角？
主持人：从1998年开始，北京5年累计开复工1415万平方米，经济适用房对改善北京市商品住宅供应结构，引导商品房价格的回归发挥了什么作用？
刘洪玉：上述数据本身就表明北京经济适用房建设所取得的成就，主要体现在解决中低收入家庭住房问题、完善北京市住房供给结构、从宏观上平抑住宅市场价格、带动北京市经济增长等方面。
任志强：经济适用房在北京市比例还比较低，不足以改变北京市房地产的结构。从数量来说，累计五六年才完成314亿的投资，它仅仅是北京房地产其中一个类型，一种特别的产品。
刘洪玉：尽管经济适用房是北京市房地产市场关注的重点之一，但如果从供应数量和规模上看，北京市房地产市场上的主角还是商品住宅。
新增的经济适用房会不会出现消化不良？
主持人：每年那么多的经济适用房面积，市场怎么消化？
田占雄：回龙观经济适用房主要的购买人群还是中低收入的家庭，新政策的出台不会影响新一期经济适用住房的销售，第一我们的价位低，第二有金融支持，第三是准备购房的老百姓多少是有一些积蓄的，三个原因使经济适用房销路不至于会阻塞。
任志强：去年北京城市拆迁9.6万户，今年政府文件上规定是预计拆迁6.8万户，加上各区的拆迁，实际上今年政府拆迁户数也超过了当年经济适用房的供给户数，实际上我们经济适用房供给量不能满足低收入家庭和被拆迁家庭的购买需求。经济适用房不会没有市场，或者说不会出现没有人去积极购买的现象。
主持人：根据18号文件的精神，北京市最近将有公示制度出台，很快也会出台经济适用房有关管理的制度，是否到那个时候才能确定今后经济适用房的实际供给对象是谁和它的供给量大小？
任志强：对，5年前，23号文件里面规定了大多数人可以购买经济适用房，五年后，18号文件中明确做了一个修改，认为过渡阶段已经完成，可以加大一些限制，让低收入者购买经济适用房，让中高收入以上的家庭去买商品房。我们不能用18号文件去限定以前的，只能对18号文件下达以后的才有限制权利。
北京市的廉租房数量非常低，现在还不到一万，如果适当地限制中高收入者购买经济适用房，政府才会拿出更多的钱去解决廉租房，这样更低收入的家庭住房也会得到解决。
开发经济适用住房，赔了还是赚了？
主持人：现在的一些经济适用房开发商也采取了和商品房开发商一样的做法，就是“炒作”，这让人感觉是得了便宜还卖乖，有些开发商是不是靠经济适用住房来迅速回笼资金，再利用这些资金去开发商品房，从商品房上再赚大钱？
任志强：从目前来看，三个主要的经济适用房开发商，可能不存在这些问题，有些开发商是因为资金的总量不足，而希望用经济适用房的资金回笼来有利于其他房地产项目的建设。用大量的宣传、投入大量的广告去吸引销售对象，相对来说可以保证他迅速地回笼资金。
陆庭宇：我们之所以申报经济适用房，也是根据项目的情况来决定的，经济适用房一个大的特点，就是销售进度比较快，市场风险相对小。但是经济适用房因为它的价格由政府制定，对我们来说就是要在限定的价格以内怎么把品质做上去，在品质上也要下不少工夫。
陆庭宇：我的压力主要来自于对社会的承诺，有这方面的责任。如果大家很认同、很关注这个项目，最后出了什么问题，对我的房地产生涯来说这个可能更重要。
要不要买经济适用房
主持人：北京已有9.6万户中低收入家庭通过购买经济适用房解决了住房困难，但近期有一种观点认为，即使有资格也不要购买经济适用房。今天的嘉宾中就有这种观点。
刘洪玉：如果购房人的支付能力可以承受商品住宅的价格，他就不具备购买经济适用房的条件。对于许多百姓来说，住房消费支出和相关通勤成本支出，以及通勤时间等因素，会对其住宅选择产生重要影响。对于中低收入家庭来说，如果购买经济适用房并非其最好的选择，也可以考虑选择购买城区的二手住宅或面积小一些的商品住宅，距离工作单位或子女上学地点近的二手房也是一个可能的选择。
任志强：实际的供给对象应该限制在国家文件规定中的这一部分人群。任何一个国家都不可能全部由政府负担起社会保障住房制度，如果高收入者侵占了低收入者的权利和利益的话，那我们的商品房市场化就不存在。
主持人：周小姐是一位经济适用房购买者，您为什么买经济适用房？
周小姐：我买的回龙观经济适用房旁边的一个项目，当时排不上队，只好买旁边新开发的经济适用房项目。我仅仅代表我这个年龄段、一部分年轻购买人的想法。我们的年龄决定我们的购买能力是有限的；其次是我们的生活态度和个性，我们希望在年轻的时候没有太多的压力，有更多的支配空间，比如我买经济适用房只要首付六七万就可以了，而旁边的商品房要每平方米6300元，我买的经济适用房每平方米才2600元，这在月供上有很大的差距，我可以把省下来的钱买车，这样我就多了很多生活上的自由，有了对经济上的支配权利，这是我们这部分年轻人想买经济适用房的一个主要原因。
主持人：我们今天还请了慕容小姐，她是我认识的人里面坚决不买经济适用房的人，你为什么不买经济适用房？
慕容小姐：我觉得是追求的生活方式不同，我毕业十年了，有条件选择自己喜欢的生活方式。在选房子的同时，可能我更在乎我的邻居是谁，我想大家将来可能会有机会一起去拉萨或者什么地方去旅游等等，生活实际上就是一个圈子，是附加值，这个作为非经济类住房更有价值。品牌也很重要，因为产品的质量和周边的一些环境，我都会仔细考虑。
主持人：周小姐买回龙观经济适用住房的时候因为没排上队，就去买别的项目了，周小姐，您为什么要排队买经济适用房？
周小姐：主要是因为便宜，在相同价位上有一个比较，我觉得三千多的回龙观的房子比四千的塔楼好。
主持人：“疯狂抢购”的同时，还是会出现卖不出去的经济适用房的房子，这种现象为什么会出现？
田占雄：主要是户型的原因，比如户型相对较大的顶层或者朝向不好的，户型问题造成的购买量就差一些，我们现在主打的户型是120－130平方米左右，超过130平方米销售就相对难一些。
主持人：根据经济适用住房现在的市场销售情况来看，120平方米左右是卖得比较好的。现在根据18号文件，所有的经济适用房户型都要做一些调整，就是主打户型要在80-100平方米左右，总价在32万元左右，这种户型的市场还会不会好？还会出现抢购的情况吗？
任志强：还会，如果按照30％计算，北京市最少有120万户的低收入或者中低收入家庭，而现在5年多的时间里经济适用住房一共才提供9.6万套，这个数据还差很远。
经济适用住房价格会升会降？
主持人：根据统计，目前经济适用房平均价格是3378元/平方米，比同一地段低600元，请问各位经济适用房的开发商，经济适用房接下来的房价是个什么样的状态？是调整往上升还是往下降？
田占雄：我们开发的回龙观经济适用住房还是这个价格，政府一直限定每平方米2600元。
陆庭宇：价格问题是政府审定的，价格会不会涨，会不会落，要看新的经济适用房的成本在哪里，地段在哪里，会不会以后成本更高。价格落差600块钱，实际上是两部分组成，一部分是政府减免税费，还有一部分把开发商的利润限定在成本的3％。到底有没有利润，做完我才能知道，成本控制很关键。
刘新虎：价格问题，我觉得是一个统计数据的方法问题，主要是经济适用房的总量的问题，2600元这种价位的经济适用住房比例比较大，总的就会拉低房价，现在有的经济适用房在四环以内，价格就会比较高，这是个量的问题，并没有绝对价格上涨，而是在统计数据上显示价格有一个上升的过程。中低收入家庭购买经济适用住房，一方面是房价的问题，也有经济适用房布局的问题，相对比较远就要考虑一个生活居住成本的问题，比较远一点，可能便宜一点，但是，交通费用等就会比较高，这也不是他们的选择，以后经济适用房的布局可能更趋向公共交通比较发达的地区。
主持人：接下来经济适用房开发的面积是比现在减少还是增加？
任志强：全国是不平衡的，有的地方解决的好，社会住房保障体系会缩小，有些地区发展情况比较差，就会更多地推出一些经济适用房。各地政府要根据各地的情况来做决定。从北京市目前的情况看，一般预算一个城市大概只有20％左右的人能够享受购买经济适用房，大概有10％的人可能要进入廉租房的社会保障体系中去，这样从总体上说，大概只有30％以下的人能够选择购买经济适用房或者享受住房社会保障体系的一个优惠政策。因此北京市会适当作出一些调整，我们不可能在一年之内把所有中低收入家庭的住房全部解决，每年的供给量有可能比现有的供给量适当地缩小。 | 
