“上海的房价真是看不懂了！”记者的一位上海亲戚看中了杨浦区的一个楼盘，今年年初打电话去问，说还没开盘，价格大概定在４５００元／平方米；等到４月再问，价格就变成了５０００元，５月又说是５５００元……终于等到６月开盘，跑去一看，价格居然是６０００元／平方米！
８月，记者在上海采访了一些购房人，他们也异口同声地表示：上海的房价确实太高了！据了解，２０００年以来，上海市的房价一直保持着稳定的上升趋势，２００２年商品房中的住宅预售单价为均价４８００元／平方米，同比增长１１％，市中心区域均价在６０００元／平方米以上；２００３年上半年，房价继续上扬。有资料显示，今年１～３月份，上海市商品房均价已经达到每平方米５３１５元，同比增长１２。１８％，许多人梦寐以求的“三四五”（单价在三千到五千）房价则要到外环线以外去寻觅了。
上海房地产的价格版图从２０００年以来已多次改版，各区增量商品房价格至少平均涨了１５００元，中心城区上涨更多，存量商品房价格的上涨也毫不逊色。
究竟什么原因促使上海商品房价格在短期内形成如此之大的涨幅？
放开的商品房价格
上海不存在对商品房价格进行审批的程序，商品房价格很早以前政府就放开了。价格放开并不意味着商品房价格只会上不会下。问题是商品房的价格在成本推动和需求拉动的情况下，回落的余地很小。
开放的城市
上海不存在对外地人和境外人士购买商品房进行限制的措施。现在“两外”人士购买上海商品住宅已占到四分之一。２００２年上海预售商品住宅将近２７００万平方米，其中大约６７０万平方米都被外来户买走。上海的房地产市场早已不是上海一个地方的市场了。
土地开发成本逐年提高
以浦东新区为例，１９９０年征地土地的开发成本是１０～１５万元／亩，１９９６年的时候为４０～６０万元／亩，２００２年，中心城区的土地开发成本将近８００万元／亩，郊区也在４００万元／亩左右。据此推算，土地价格将达到５０００～１２０００元／平方米。土地开发成本上升是导致商品房价格上升的直接因素。
土地含金量与时俱增
上海市政基础设施建设多年来的投入数以亿元计，以２００１年一年为例，当年上海完成市政建设投资１７７。８９亿元；到了２００２年，市政基础设施建设总投资又上升到７８４亿元，这么强劲的密集投资，极大地改变了上海市的面貌。上海的河道变清、天空变蓝、道路变通、绿地变大，上海的地价岂有不升值之理。
规划容积率调低
造成价格抬升
上海城市建设中一度出现房地产高容积率的倾向，现在上海的规划部门对新开发项目的容积率都做了严格的调低规定。容积率一下降，势必使房地产单位面积中的土地价格含量大幅上升，从而也促使商品房的销售价格进一步抬升。
商品房内在品质和外在环境
大幅度提升
众所周知，商品的价值决定了商品的价格，上海商品房价格上升，重要的一个原因是今天的一平方米和过去的一平方米的商品房内在质地大不相同。新型建筑材料和昂贵石材的使用；诸如电梯、对讲门锁、中央空调、自动喷淋、宽带布线、远程抄表等先进设备的普遍使用；房型的人性化、适用化、个性化的改进；停车泊位、红外保安、休闲会所、大片绿地等项目开发，使商品住宅的价值通过建筑本身的外延而得到提升。
商品房投资性需求旺盛
商品房租售价格的上升和私人成为住宅租赁市场的主体关系极大。上海住宅出租人主体从原来的政府变成了私人业主。私人业主出租的住宅其租金比公房租金高出很多倍。这种局面是导致上海商品房投资性需求激增的主要原因之一。在房地产市道好的时候，投资性需求表现为一种积极的有效需求，与自用改善性消费一起，成为拉动商品房供给和商品房价格的强劲力量。
动拆迁形成巨大的
市场有效需求
市政建设、旧城改造和土地批租是每年集中产生大量动拆迁户的原因。２００２年全市完成动拆迁面积６５０万平方米，其中居民动拆迁面积４８５万平方米。浦东新区去年完成安置动迁居民１４４００户。就大多数动拆迁户而言，一旦动拆迁，必须在市场上购置新居或者接受动迁安排。如果短时期内集中产生了大量的动拆迁户，那么，这种“强迫性”的市场有效需求，势必将市场上增量和存量商品住宅的价格推向新高。
开发商销售策略低开高走
上海现在的商品房开发商，拿出开发总量的５％或１０％，先行探路。这个价格往往是有市场吸引力的竞争价格。只要首批推出的在预先设想的时间里卖光，第二批面世的商品房价格就坚决再上一个新台阶。这种销售策略是将销量和销价以人为有效控制的方式形成价格滚动爬升的机制。
市民购房心理买涨不买跌
排浪式的住房消费和买涨不买跌的消费心理，推动了市民对商品住宅的有效需求。上海经历过排浪式的洗衣机、冰箱、彩电、ＶＣＤ等商品的消费热浪，人家有了，我们家也不能缺，现在的上海正经历着排浪式的住房消费。面对价格上升，市民害怕踏空。有些住房暂时不算困难的住户，也加入了购房行列，实现了提前消费？
房地产信贷日趋完善
房地产消费贷款客户信誉良好，呆帐、坏账率极低。银行对房地产信贷的监控措施不断成熟，规避风险的方式方法也是多样的。房地产消费信贷已成为银行信贷的台柱。
郊区和周边城市房价
支撑上海房价
郊区的房价、周边城市的房价从外围支撑了上海市区的房价。今年５月份，浦东新区商品住宅预售均价接近６３００元／平方米。据悉，奉贤的房子超过了４０００元，嘉定安亭的房子准备卖５０００元。试想，卢湾、静安、徐汇三区的房子每平方米卖个８０００元、１００００元的，何足为奇。杭州的地价、房价涨的全国都知道，西湖边上地价和房价有的甚至超过了上海中心城区。南京的房价也是涨势惊人。
空置商品房数量逐年下跌
只要空置商品房和空置商品住宅的数量处于下降通道之中，便表明市场对商品房的需求是求大于供，商品房的价格走势便不会翻转。
人均ＧＤＰ和人均
可支配收入逐年提高
只要上海市经济和市民收入水平出在上升通道当中，一般而言，上海市的房价也处在上升通道当中，即便出现房价的回落，也只能是窄幅的，退一步进二步，甚至是进三步的。
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国内其他城市房价情况
广州：温和下降
由于供过于求，今年广州市房价将呈现温和下降的态势，这对于想购房的消费者来说无疑是个利好的消息。广东省统计局统计数字显示，房地产投资增速明显回落；从投资看，２００２年第四季的增速比前三季回落１１。５个百分点；从销售看，２００２年商品房销售额７３１。７０亿元，由前三季度增长２６。５％回落到全年基本持平；销售面积２２２６。２５万平方米，由前三季度增长１９。４％回落到３。８％。
南京：中低档楼价一路上升
自１９９５年由高档商品房项目开始，南京的房地产行业逐渐步入市场化进程。房价则一路上升，尤其过去中低价位（１２００～３０００元／平方米）的房产上涨幅度普遍达到１０００至２０００元／平方米。中高档以上等级（以目前区分标准，综合均价在４０００元／平方米以上）商品房的市场成交量、潜在需求水平都呈明显下降趋势。根据南京目前房地产行业的区分标准，中高档以下等级的各细分市场包括：均价在２５００元／平方米以下的低档市场，均价在３０００～３５００元／平方米的标准中档市场，一直延续分布至３５００至４０００元／平方米的中档偏高市场。
杭州：持续上升
国内再也找不出像杭州这样的省会城市——房地产市场一直是上升的，至今没有回落过，杭州的楼市目前呈现的是一种灼热的状态。据不完全统计，杭州房产市场今年的年成交量约在２００万平方米左右，均价则呈一年一个台阶攀升，１９９９年每平方米均价为３０００多元，２０００年达到４０００元左右，２００１年３０００元以下的房子几乎就没有了，２００２年４０００元以下的商品房几乎没有。现在杭州旧城区的商品房每平米均价大概在７０００～８５００元之间。 | 
