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现在买房人买房时大多要看“五证”?即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证，而且要看的越来越多，比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且很多买房人还被告诫只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押等内容。
当然，如果是专业的房地产律师随同，对五证的真实性、有效性做出鉴定、鉴别，五证的存在确实能成为保证消费者基本权益，约束开发商违规操作的有效手段。但如果是非专业人士直接去接触销售部门或者开发商，则不一定要看五证，从合同上也可以进行最大利益的保障。
据一些房地产律师研究，现实存在着以下问题：
建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。
按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让?出售?，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让?出售?，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人同样是一种风险。
房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。
没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。
鉴于以上分析，专业人士认为买房人保护自己的方法更应从合同入手，将风险“转嫁”给相关部门和房地产商。例如，合同在“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后××天内。”这样所有查证手续都由政府相关部门完成，将来出什么问题也有源头可查。
目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记；或者对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些。同时，一些成熟购房者已经开始能选择一些能保证消费者满意而开发商也能接受的合同，或者，在开发商的标准合同之外，签订了更为详细的补充合同，作为自己购房的必须条件。 |
