北京开发商钟情“旧房撬动新房”新销售模式
继华润置地依托下属的房屋经纪公司在4月份以翡翠城为试点推出“旧房换新房”的升级置业服务后，近日，位于CBD的通用时代也和“我爱我家”联手推出了“以旧买房”的置业升级服务。两者的共同点在于通过开发商、房屋经纪公司和银行实现房地产一二三级市场的联动，用旧房的盘活来带动新房的销售。
据介绍，华润置地推出的“以旧换新”升级置业服务包括“置换升级”和“保值升级”。其中“置换升级”指的是通过“卖旧买新”解决买新房的首付款问题：买房人可将旧房交给华润经纪公司委托专业评估事务所进行价格评估，双方确定包销价格后，华润经纪公司可直接代理包销，并将房屋包销的款项直接冲抵买房人购买翡翠城的首付款，旧房售出余款最迟将于一年之内以现金形式支付给业主。在客户正式入住翡翠城之前，华润置地还提供周转住房，免费居住。而“保值升级”指的是通过“租旧买新”解决买新房的月供经济来源，即买房人可将旧房交由华润经纪公司办理“房屋银行”手续后，定期收到房租以供支付新购房产的月供款。其中，“卖旧买新”由华润经纪公司包销的房源限制条件为城八区内、城铁沿线的楼房、50万总价范围内的已购公房。
而通用时代和我爱我家、浦东发展银行推出的“以旧买房”的置业升级服务为：买房人在我爱我家的担保下通过抵押旧房贷款付首付，通过按揭贷款付余款。为了减轻买房人的负担，开发商在入住前补贴买房人抵押贷款的利息，使买房人在占用手中资金的情况下，通过盘活原有房产，用最低的资金成本实现住房升级或投资。同华润置地的“包销旧房”一样，抵押房产也必须具备一定的条件，抵押贷款额度也不能超过评估价值的60%.
新旧两轮“以旧换新”有何区别
其实，对北京房地产市场而言，“以旧换新”并不是什么新鲜事。早在1999年年底到2000年初的时候，借鉴上海二手房市场带动新建商品房的经验，就有置业家园、我爱我家等房屋经纪公司开展过“以旧换新”的业务，但并没有获得北京的认可。时过三年，“以旧换新”缘何又再次吸引北京的开发商？
“新旧两轮以旧换新的做法有着本质的区别。”我爱我家的董事总经理刘田认为，“这是当初一轮以旧换新没有开发下去，而现在新的以旧换新模式受开发商和买房人关注的关键。”
据刘田介绍，从操作手法上看，“以旧换新”分为三种类型：租旧买新、卖旧买新和押旧买新，本质都是买房人通过对已有房产的租住、出售和抵押，来获取一定的资金，解决买新房的首付或月供。而在1999年到2000年期间，由于当初的银行对房产抵押贷款非常谨慎，加上当时的房屋中介公司也没有推出帮助买房人进行房屋抵押贷款的服务，北京的几家中介公司推出的“以旧换新”主要是“租旧买新”和“卖旧买新”。与今年华润置地和通用时代这两个项目推出的“租旧买新”和“卖旧买新”不同的是，租旧、卖旧和买新是两个过程，不是通过一个房屋中介公司来完成的，即当时的我爱我家和置业家园等中介公司只是帮助买房人把旧房出租或卖出，至于买房人去哪买新房，是买房人自己的事。这种操作模式因卖房人面临租金没有保证及卖了旧房入住新房之前的中转房无法解决等问题，开发商也对接不上买房人，“以旧换新”推出不久后就悄无声息了。
今年我爱我家和华润置地房屋经纪公司和通用时代、华润置地两家房地产企业共同推出的“以旧买新”则除了租旧、卖旧外，更主要的是押旧———用已有房产进行抵押贷款，而且最有突破的是，“以旧换新”变成一个连续服务过程，租旧、卖旧、押旧的买房人和开发商直接对接，服务内容和操作模式基本等同于上海上房置换开展的“安家宝”。
有谁热衷押旧买新
■买房人和卖房人缘何热衷“旧房撬动新房”
据了解，除了通用时代和华润置地两家房地产公司外，目前还有很多开发商都把眼睛瞄准“以旧换新”，找到我爱我家、华润置地房屋经纪公司想尝试“以旧换新”的买房人也越来越多。时隔三年，“以旧换新”缘何受买房人和卖房人的欢迎？除上面提到的新一轮“以旧换新”服务内容和操作模式有了本质的改变外，市场形势的变化也是主要原因。
首先，对开发商而言，从去年开始，由于供应量的不断扩大，北京楼市新建商品房已经变得越来越难卖了，销售面临的压力很大，很多开发商和代理商都感到“该用的招都用过了，房子还是卖不动”。在营销开始不起作用的时候，从上海房地产市场的经验看，从“以旧换新”的服务上入手也许是销售找到突破的一个新法宝。
其次，北京的房屋经纪公司经过这几年的摸索开始走向成熟，几家大的品牌化房屋经纪公司，如伟业顾问持有一定股份的我爱我家、华润置地房屋经纪公司在经营二手房市场的同时，本身就直接或间接地有一手新建商品房销售的业务，有着把“旧房”和“新房”销售联结起来、帮助买房人实现置业升级的先天条件，可对“以旧换新”的买房人提供全过程服务，如我爱我家就可为通用时代的买房人提供“以旧换新”的全过程服务；而华润置地房屋经纪公司可为翡翠城的买房人提供“以旧换新”置业升级的全过程服务。
第三，随着住房贷款业务的开展，房产抵押贷款在北京银行中具有了操作性。
第四，随着北京楼市供应量的不断扩大，房地产竞争日趋激烈，房价下降已是事实，这就使一大批在上世纪九十年代初北京楼市最热、房价最高的时候用一次付清的方式买的商品房在今天出现“贬值”，成为这批买房人心中的“鸡肋”———卖掉不甘心，继续住着不但舒适性差点，心里也别扭。而“以旧换新”能使房主通过对租旧或押旧把“鸡肋”盘活，实现置业升级或投资。在华润置地和通用时代用“以旧换新”或“押旧买新”模式买房的人，多为这些已经买过商品房的人。
第五，北京的二手房市场随着政策的放开，手续的简化，开始出现热起来的苗头。加上房屋中介公司服务的到位，“以旧换新”成为许多拥有已购公房房主的想法。尤其值得一提的是，据业内人士透露，在北京的公房总数中占了一半以上的中央单位的公房有可能像北京的已购公房一样，在近期允许上市销售。这些位置分布往往在热点区域、房屋品质都要好于北京市已购公房的“央产”公房一旦上市，必将带动北京的二手房市场，从而也推进新建商品房的销售。
■北京的旧房能不能撬动北京的新房
伟业顾问总经理林洁提出，如果说前几年是由于北京市对二手房上市的政策限制太多，那么从去年开始，随着《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》、《北京市已购公有住房上市出售实施办法》、《关于北京市已购公有住房上市出售实施办法的补充通知》等多项政策的相继出台，从二手房上市量、上市手续到交易税费等一系列原来有可能成为已购公房上市“障碍”的政策规定，目前有关方面都已经“清除”。尤其是伴随着中央单位已购公房的放开，今后北京市的二手房市场已经没有政策障碍，剩下的是中介公司、银行和一级市场的开发商能不能提供有吸引力的服务，让更多的人愿意“以旧换新”进行升级置业或盘活房产，进行投资。
而从今年北京第二季度可以看出，有一个很明显的新动向就是由于二手房市场利好消息不断，北京二手房交易逐渐升温，使得各中小银行纷纷想占领二手房贷款这一市场。如建行与链家。宝业共同推出了“二手房交易资金托管业务”，为解决二手房交易方面的安全问题作了积极的探索；上海浦发银行和我爱我家联手推出二手房“抵押贷款”。我爱我家董事总经理刘田认为，银行与中介企业的紧密合作使得二手房的购房者可以享受便捷、快速的多种服务，贷款的提速则扩大了二手房交易空间；转按揭业务的办理，让更多的房源能进入二手房市场。
那么，北京与上海相比，有多少旧房可以“撬动”新房的销售？旧房分可上市交易的已购公房和已购商品房两类。有关数据显示，从公房看，上海的可售公房总量约为200万套左右，与北京的可售公房的总量相当；目前上海可上市交易的已购公房约为130万套左右。而北京由于较多的军产、央产房不能上市，可上市交易的已购公房约为70万套左右，随着“央产房”的放开，北京可上市的已购公房量将和上海不相上下。但从已购商品房数量看，上海1997年之前的商品房交易量没有北京大。从这不难看出，随着北京人置业观念的改变，北京楼市旧房的上市交易带动新房的销售是迟早的事，但北京的旧房交易在何时能带动新房交易突破瓶颈，一要看中介公司和银行以及开发商的服务能不能打动更多的旧房房主；二要看北京的央产房何时放开。
■“押旧买新”有可能成为开发商应对121号文的手法
有意思的是，在采访中，记者了解到，中介公司、银行和开发商联合推出的“押旧买新”有可能成为开发商应对央行121号文限制住房按揭的对策。
按照央行121号文件规定，新建商品房没有结构封顶之前，银行将不能给买房人发放住房按揭。对很多自有资金不多，依靠预售回款来滚动开发的开发商而言，预售房款不能及时回收便意味着可能面临资金链出现断裂的危险。如何应对这一难关也是目前很多开发商所考虑的。而房屋中介公司、开发企业和银行联手推出的“押旧买新”有可能解决这一难题。不妨以通用时代为例来看：根据我爱我家提供的服务，我爱我家为买房人做担保让买房人拿可以上市交易的原有房产到银行进行抵押贷款，依据协议，买房人把抵押贷款所得的贷款额度作为新房的首付款支付给开发商，再申请住房按揭支付剩余的房款。而通用时代开发商为了减轻买房人同时支付两笔贷款的月供负担，推出“入住前抵押贷款贴息”优惠，也就是买房人在期房阶段无须偿还“抵押贷款”利息，而等新房具备入住条件后，买房人可以把新房出租或搬到新房、把旧房出租后，买房人就多一笔收入支付月供了。
通过这种方式，开发商可以解决在期房期间买房人不能办理按揭贷款的销售回款问题。而对买房人而言，既盘活了原有房产，又实现了投资或升级置业，对中介公司和银行而言，也拓展了业务，可以说是“四赢”。业内人士分析认为，如果央行出台的细则将严格按照121号文件执行住房按揭政策的话，121号文件也将成为推动北京楼市“押旧买新”热起来的原动力。 | 
