一场清理土地违规使用的行动正在拉开帷幕。
7月31日，国务院召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，温家宝总理就清理整顿各类开发区用地，作出了重要讲话。
温家宝指出，要完善土地产权与征地制度；加强土地审批管理；清理整顿各类开发田地；加强宏观调控和政策引导。
此前的7月26日上午，北京市市委书记刘淇、代市长王岐山等到朝阳区望京小区进行“实地调研”。
两个月前，望京方舟苑小区的业主们把方舟苑三期的施工围墙给推倒了——业主认为方舟苑的开发商违反规划。去年3月望京A5区的业主将北京市规划委告上法庭。
调研之后，刘淇、王岐山强调说，对于城市规划与建设中出现的矛盾纠纷，各部门要在广泛征求人民群众意见的基础上，协调配合，依法办事，切实维护广大人民群众的利益。
望京地区并非北京市惟一的“纠纷地”。北京应用物理与计算机数学研究所(即中国工程物理研究院九所)17位中科院院士、105位研究员前不久上书温家宝总理，反映北京万柳地区违反规划进行开发建设。
本报记者对北京万柳地区违规开发地产的情况进行了调查，试图勾勒出中国房地产开发中种种违规行为的症结。
“现在只能看到西山的一条缝”
6月18日，中国工程物理研究院九所包括中国“氢弹之父”于敏等在内的17位中科院院士和105位研究员联名给温家宝总理上书。
在这份《关于万柳小区建设中违反市政府批准的规划、建筑密度过高、挤占公共绿地的问题的意见书》(以下简称《意见书》)中，院士们直指“万柳公司违反市政府常务会议批准的规划，致使万柳小区建筑密度过高，挤占了公共绿地”。
《意见书》说，“当初，万柳工程规划在四环路以北建设265公顷(应为256公顷)的绿化区和以南建104公顷的居住区。绿化区‘将建成绿色体育公园，将与颐和园、圆明园联成北京市最大的万亩景观绿地’”；“如果按原规划实施，万柳工程的建成将可达到‘防止市区生态环境恶化’的目标，我们也将生活在一个‘舒适方便的智能化绿色生态高尚社区”内。
但是，实际情况与原规划相去甚远。
《意见书》列举了万柳居住区几个“违反规划”的地方：“在南北向的万柳中路南段两旁、原规划的‘绿色长廊’上盖起了座座塔楼，堵在了东西向的两座板楼之间，塔楼之间又建国税局和万柳公司等多层楼；有的地方，甚至用南北向的板楼将东西向的两座板楼连了起来。这样，南北向的空气通道变窄了约二十米，东西向的空气通道更是严重受阻。‘绿色长廊’美景变成了‘挤、乱、差’的、难看的高楼长廊。我们9号楼及10号和11号楼西侧与高楼长廊紧密相邻，最近处相距十米以内，深受其害。巴沟南路以北、原规划为低层住宅区的区域内，竟然立起了一座塔楼，另一座最高部分9层的L形的写字楼挡在了该区的东北拐角上”。
胡思得院士说，2001年9月刚搬来时，还能看得见西山，“现在只能看到西山一条缝”。
今年80岁的周毓麟院士说，现在小区的环境跟原来的说法差异太大。当初说是小区被绿色环绕，但现在绿色少得很。
最新消息说，院士们给温总理的《意见书》已由国办信访局转至北京市代市长王岐山。
“这不是我们想要的万柳”
北京大学城市与环境学系副教授岳升阳博士说，大约在1994、1995年，著名地理学家、中科院院士侯仁之先生曾向北京市政府提出，要采取措施，把颐和园东侧面积数千亩的地区(即万柳地区)保护起来并予以绿化，成为北京的一个大“绿肺”。岳升阳是侯仁之先生的弟子。
岳升阳说，北京市接受了侯仁之先生的建议，万柳工程成为迄今为止北京绿化隔离带建设规划面积最大的一个项目。而且，1998年正式启动后，万柳工程在某些部门还与奥运挂上了钩。但是，“万柳所在地区的政府部门显然没有这么多钱来把这块地绿化。”
对此，万柳房地产开发有限责任公司办公室主任田宏伟解释说，万柳工程是根据1994年北京市7号文件精神启动的。这个文件提出，在规划绿化隔离地区，凡成片绿化面积已经达到30%以上的有明显绿化成绩的乡?镇?、村，才可以实行“以绿引资、引资开发、开发建绿、以绿养绿”的原则。
这一原则很快被引入万柳地区的开发建设中，并被命名为“万柳工程”(绿化隔离带整体改造项目)。该项目于1996年6月21日在北京市人民政府常务会议上获得通过，两年后正式实施。按照市政府的规定，万柳地区总占地面积476公顷，其中，万柳工程规划用地360公顷?居住区104公顷，代征绿地256公顷?；鱼场及苗圃用地60公顷，道路用地56公顷。八沟村北路以北335公顷用于绿化，将建设体育公园、万柳生态公园和绿化区，并与圆明园、颐和园连成北京最大的绿色走廊；八沟村北路以南104公顷将建成居住区。
万柳地区西接西山(香山)、颐和园，东邻中关村，是为福地。按照规划，中关村地区原则上不允许建设住宅，数百万平方米建筑以写字楼和商业为主。因此，万柳地区成为中关村居住的首选之地，很快，包括北京万通、光大房地产、首创阳光房地产等一批开发商即蜂拥而至。
目前，万柳南部居住区已云集了万泉新新家园、光大花园、阳春光华家园、锦绣大地(锋尚国际公寓)、涧桥.泊屋馆?新纪元花园?、碧水云天、丽水园、亿城中心(大厦)、康桥水郡、山水倾城等10余个住宅项目，以及新落成的万柳大学生公寓、海淀区政府办公楼、海淀区公安局、国税局、环保局等单位。除了万泉新新家园以外，可以说是高楼林立。而该地区房价也是直线上升，从1999年的每平方米约7000余元一路飙升至后来的9000多元。
而在万柳地区的北部，作为335公顷绿化区的主体，被建成了占地2700亩的万柳高尔夫俱乐部，包括“一个具有国际锦标级水准的18洞球场和一个9洞灯光球场”，以及包括1座灯光练习场、1座天然草坪练习场及2座建筑面积分别为2300平方米和7500平方米的高级会所，并已去年开始招商。
万柳地区究竟有多大规模(建筑面积)？据1996年6月21日北京市政府常务会议批准的初步规划，万柳南部居住区占地104公顷，总建筑面积为141.7万平方米，容积率为1.36。但在万柳公司未关闭前的网页上，万柳南部建设规模分别有两个数字：160万平方米和180万平方米。田宏伟解释说，万柳确实有过160万平方米与180万平方米的规划变更，但具体原因不清楚。
而万柳公司负责人不久前在接受媒体的采访时称，南部居住区内建筑密度为18.7%，建筑容积率为1.63，住宅面积不会超过110万平方米，整个万柳地区建筑规模为200万平方米。
但是，据记者实地考察，除去那些零星的地块，把万柳地区已建和在建的住宅项目面积简单相加，建筑面积早已超过110万平方米。而田宏伟说，万柳公司手中还握有“最后一块”比较大的地块，“建筑面积大约几十万平方米，公司准备留给自己开发别墅”。
也就是说，万柳南部居住区建筑规模已经并将远远超过原有规划面积。对规划稍有常识的人都会发现，除了万泉新新家园、阳春光华家园椿树园等少数一两个项目，绝大部分项目的容积率既不可能是1.36，也不止是1.63，而是超过了2，有的项目容积率甚至达到3。而规划中的众多大型商业设施至今仍停留在图纸上，这也就是周毓麟院士感到很不方便的原因之一。
胡思得院士说，整个万柳全是高楼，密密麻麻。中国工程物理研究院九所研究员李银成说，万柳的许多小区已变成了高楼四合院，“这不是我们想像中的万柳，也不是我们想要的万柳。”
到底是谁“陷害”了万柳？ 审批症结
“万柳地区已经不是当初侯仁之先生想保护的样子了。”岳升阳博士说，“南部居住区的建筑密度和容积率你已经看到了，而北边却建成了高尔夫球场。”
万柳绿化隔离带建设原规划总投资60亿多元(实际总投资将远远超过60亿元)。万柳乡政府(街道办事处)没有这么多钱怎么办？卖地。这个任务交给了作为土地一级开发商的万柳公司。
但是，把土地切块卖出后，万柳公司就失去了控制力。“具体项目由其他开发商自己做，增加面积就是开发商的事，我们(万柳公司)根本管不了。”田宏伟对本报记者说。他强调，万柳卖出一块地，都会向有关部门上报规划数据，但一个上报规划为6万平方米的项目，开发商把他做成了10万平方米，“我们有什么办法？反正他能拿到规划部门的批文”。
一位知情人士透露，涧桥泊屋馆(新纪元花园)原来规划只建3栋楼，现在变成了5栋楼。“你说他超过了多少？”阳春光华小区一位业主说，他所在的橡树园销售图纸上写明是单栋楼高12层，但实际上是13层。
一位规划界人士说，万柳地区2000年通过的控制性详细规划对建筑密度、建筑高度、容积率作出了规定，但该详规是针对整个地区的，它不可能对每个项目都作出具体规定。如此，开发商就可以钻空子，采取某种手段，把他们自己的项目做成容积率超过1.63、建筑密度超过18.7%。
为什么开发商修改规划总能获得规划部门的批准？
“我觉得规划控制不住的主要责任在政府相关职能部门。”清华大学建筑学院博士生导师毛其智教授直言不讳。在万柳这样高房价的地方，修改规划就意味着暴利，“所有规定他都清楚得很，但政府职能部门为什么要同意呢？”毛其智教授说。
毛其智教授说，在北京，绝不仅是万柳一个地区不断突破或擅改规划。譬如最近闹得比较凶的望京地区就是个典型例子。
“开发商违反规划、随意更改规划，增加容积率，占用绿地，非独北京而然，在全国都有普遍性。”毛其智说。岳升阳也持同一看法。
岳升阳和毛其智都认为，我国现有的规划审批和管理体制存在极大的弊端。一个楼盘的容积率是1.8还是2.1，高度是12层还是13层，几乎全凭审批部门一支笔。“这就像万柳公司转让一块土地给其他开发商，是每亩200万元还是每亩300万元，决定权在谁手里？”而容积率增加零点几，楼层增加一两层，对开发商而言就是以千万元计的利润，开发商当然要不择手段。“去年下半年起全国实行土地公开招标拍卖，也许这对改革规划体制是一个好消息。”岳升阳说。
但是，如果开发商通过公开招标获得一块土地后，仍采取某种手段来修改规划，我们如何监督规划的实施，又如何防止规划被擅改？这跟以前通过关系获得土地再修改规划有什么重大不同吗？
对此，岳升阳博士没有作声。(李一戈 杨丽京) | 
