现象一：和记黄埔地产的住宅项目———位于乌鲁木齐路、长乐路口的“汇贤居”，以每平方米2550美元“浦西第一价”探路，没想到市场反应热烈。一东南亚人士更是出价每平方米6500美元，购走了唯一一套48层顶层复式豪宅，建筑面积555平方米。
现象二：闸北区的彭浦、永和地区，浦东的杨浦大桥及金桥地区等地，近来人气旺盛，均价在4000元左右甚至更低的住宅，成了人们追逐的热点。人们相信，随着地铁一号线北延伸、轨道交通六号线的先后启动，生活在这里很快将变得极为方便。
行家认为，随着上海楼市进一步细分，今后货真价实的高档住宅和中低价住宅，将更具市场生命力。
需求何在？
影响楼市发展的重要因素是供求关系。上海楼市自1999年底复苏回暖以来，一路趋热，当前正呈现高位运行、供需两旺、稳步发展的态势。
行家预测，今后几年，上海房地产开发投资额预计每年仍将维持在650亿元至750亿元。如此火热的楼市，其需求究竟在哪里？
日渐增多的境内外人士及本地成功人士，是高档住宅的主要消费群体。据统计，目前在沪的购房者中，境外人士及外地人士已占四分之一左右，其中境外购买力5.7％左右，并已占单价每平方米7000元以上高端市场的半壁江山。随着上海经济的持续发展，上海势必会吸引更多境外精英前来创业。基强联行总经理陈基强认为，参照全球经济发达城市经验，房地产市场供应中必有10％－15％的比重是面向世界各地的客户，上海自然也不会例外。预计未来3年，来沪购房的境外人士比例将增至8％－10％，境外与外地人士在沪购房的比例将达到30％。上海高档商品房消费者的心理价位通常在每平方米8000元以上。
中低价位商品房则为动迁居民、刚从学校毕业或刚来沪创业者所青睐。据测算，未来几年上海因旧区改造和基础设施建设动迁，每年需动迁居民7至8万户，需求量约600万平方米；每年平均有10万对新人结婚，其中七成没有与父母同住的打算。这些群体最心仪的住房是房型经济、总价不高的住宅，单价最好不超过每平方米4000元。
实实在在的需求支撑，加上上海每年有大量市民需要改善现有住房，因此判定未来几年上海楼市继续走好，当属有理有据。
卖点何在？
目前，上海楼市中有一个奇怪的现象。一方面，在普通百姓看来，单价七八千元的住宅比比皆是，专家也屡屡提醒，警惕高价房供应过多；另一方面，真正想购买“豪宅”的客户，又觉得市场上可供挑选的太少，往往一套好房子多人竞价争抢。究其原因，恐怕还在于当前的高价房还并不是“高档房”，其价格也有人为炒作的“泡沫”。
一个关键问题是开发商必须考虑的：你究竟为客户提供什么样的产品，你开发的产品有没有经得起时间检验的“卖点”？调查显示，不管是高档房需求者还是低价商品房的需求者，有一个要求几乎惊人地一致：小区必须具备一定规模，拥有相关配套设施。
也许，高档房客户要求的配套是宽敞的车库、通畅的路网，而中低价购房者则希望小区有便捷的公交网络，离地铁近些；也许，高档房客户要求小区有高级会所和健身俱乐部、酒吧咖啡厅，而中低价购房者要求小区内有便利店。他们的具体要求虽然不同，但显然他们都不喜欢住在只有孤零零两三幢楼组成的不成规模的小区里。这也是为什么市中心一些楼盘报出了上万元的单价，却吸引不了高档房需求者“眼球”的原因。专家提醒，当前市场上大量单价在六七千元的楼盘，都属于零星开发的项目，今后它们的升值潜力将极为有限，一些楼盘已开始“掉价”。 | 
