北京典指：楼市热力渐消稳定尚需内功

2002-10-11 00:00| 发布者: ccbuild| 查看: 32| 评论: 0|来自: 网络

摘要: 　根据北京典指项目的数据显示，9月份全市销售依然保持旺盛势头。集中在秋季开盘的项目在本月都取得了很好的销售业绩。部分去年年底、今年初开盘项目现已基本到销售尾声，可供选择的户型减少，从10月份起楼市除新开 ...

　根据北京典指项目的数据显示，9月份全市销售依然保持旺盛势头。集中在秋季开盘的项目在本月都取得了很好的销售业绩。部分去年年底、今年初开盘项目现已基本到销售尾声，可供选择的户型减少，从10月份起楼市除新开盘项目外，整体销售会逐步回落。因此在第四季度房地产市场销售不容乐观。
　　初步统计有80%的项目在销售后期都会存在10%-20%的尾房。尾房因为户型、结构、楼层等原因，成为销售难点，开发商对这部分尾房一般都采取打折、赠送等优惠手段进行销售。还有一部分开发商会对尾房采取自用和出租的方式来解决问题。
　　以上两种方式都是开发商对尾房采取的简单的处理方式，其实大部分的尾房还是不能够尽快的销售掉。尾房的存在抛开消费者对户型、楼层等客观因素的要求外，主要是在开发初期，对市场的了解不够全面，设计上的调配不够合理等诸多因素造成的。尾房的存在造成了市场上大量的现房积压，开发量与销售量比率失调。整个市场上出现消费者无房可买，同时商品房大量积压现象。
　　消费者的认识错误是造成大量商品房积压的另一个原因。开发商的产品定位从目前市场上的情况来看走两种极端的较多：一部分开发商只开发高档项目，因此项目在开发初就已经界定了消费人群有局限性，另一部分开发商则忽略了居者的人性要求，造成产品品位单调，功能单一；由此形成销售不畅。
　　二手市场是房地产长期发展的必由之路开发二级市场，是解决存量房的最行之有效的方法；但是大部分的开发商对利用二级市场不够主动，还没有意识到二级市场的启动是激活市场主动力。很容易看出来，北京二手房的交易是刚刚起步，北京房地产交易的容量巨大，蕴含的购买力惊人；个人购房成为商品房消费的主流以来，二手房上市还没有得到充分的发展。因此，我们预测，未来3-5年才是北京二手商品房市场的发展的春天。
　　目前，北京的二手房交易还存在如下具体操作上的难题，除非目前各政府机构加以重视解决，否则，繁荣二手房的交易市场只是愿望，难于成为现实。
　　难点一：产权的确认方法不明确，交易的首要条件是确认产权的归属问题，这似乎很简单，在房地局正式登记的商品房便可以上市买卖。但是，由于历史的原因，目前上市的二手房的产权并不是都是单纯的产权。已购公房与原单位有千丝万缕的联系，原来出售公房需要原单位的盖章同意。虽然后来由于操作的繁琐规定取消，但是，这种难于确认产权归属的问题还是会发生。
　　难点二：交易日的界定；在北京二手房具体交易的过程中，最难界定的是“何时把产权过户”的问题。这涉及到交易过程中的每一个机构的配合，以及积累的法律案例。买家交了房款，没有一家机构可以保证在某一个时间点，购买的物业就能够过户。在法律意义上，在房地局的登记没有更改之前，原业主可以证明自己是业主，可以在登记更改之前再次出售房产。中介机构负责办理手续，但它不是法律认可机构，是纯商业机构，不能排除出于商业利益进行欺骗的可能。因此，由于中介办理手续有时间差存在，这个交易过程是存在漏洞的。交易成本也是相当高，香港的交易手续办理机构是律师楼，当地产经纪商把交易转到律师事务所后，买卖双方的代表律师会规定一个该物业成交的“交易日”（CompletionDate）。买方的律师把临时买卖合约（ProvisionalSale&PurchaseAgreement）在田土厅（土地注册署）登记后，即进入交易程序。在成交日之前，原业主无权将该房屋出售。交易当天，买卖双方在律师见证下签订转让契约（Assignment），一般在四点前，买方代表律师付清剩余房款（包括银行按揭的债务转移），卖家送达签好的契约，交易完成。如果未能完成（如支票未能于四点前送达），卖家有权没收定金，取消交易。在这个严密的法律程序之下，规定了一个交易日，没有时间差，交易过程没有漏洞。整个程序虽然复杂，但是由于规范和程序化可以批量进行。相比之下，我们的手续虽然简单，漏洞太多，交易成本还是比较高的。
　　难点三：法律原则；如上所述，北京的二手房交易手续办理机构是中介公司，这就涉及到它的法律地位问题。中介机构撮合买卖双方成交，充其量只是信息提供者和服务性的公司，在法律上没有见证的功能。但是，看一看我们的中介公司的工作范围：提供信息，成交服务、签订合同鉴证、办理过户手续、办理银行按揭、领取房产证等，几乎成交过程的每一个环节都要介入。但是又没有真正意义上的法律地位，很多事情缺乏权威的认定会造成交易上的纠纷。
　　难点四：银行按揭；既然目前已经有银行接受二手房贷款，应该不存在此难题了吧？事实不是如此，贷款问题是目前导致二手房交易量难于上升的关键。这个问题体现在如下几点1.按揭成数低。二手房申请按揭一般最高只能做到7成15年的按揭，普遍是6成按揭，与一手房对比有明显差距。对购房者而言，首期负担太重，是导致放弃选择二手房的主要原因。
　　解决这些问题当然需要政府部门进一步的制定相关的法律依据，不断完善市场秩序。提高市场现存量房的交易量与利用率。由此而达到刺激一级时常不断的开发出更多更好的产品来满足市场需求。
　　以北京目前的状况来看，二级市场的开发完全合理的启动起来还需时日，但是利用现存的条件，中介机构、网上交易等现有方式能够将初步的运作完全展开也是不小的收获。因为一贯以来中介市场的良莠不齐，造成无论是开发商还是消费者都不愿意通过中介市场进行商品房的交易。交易透明度不够，大部分的消费者不清楚整个交易的过程，只能盲从与中介公司的运作，很被动。没有缺乏权威部门的指导与认定，感到可信度不高。去年政府部门对中介机构的全力整治取得了不错的效果，市场反响不错。