主持人：北京市国土资源和房屋管理局政策法规处处长 丁世华
北京晚报楼宇周刊主任 程玲
嘉宾：
北京市房协副会长 温洪璋
北京市国土资源和房屋管理局监察处副处长 孙惠林
北京市国土资源和房屋管理局土地利用事务中心副主任 李劲松
北京市国土资源和房屋管理局土地整理储备中心 李兆滋
北京市国土资源和房屋管理局土地出让处 刘汉阳
北京红石集团董事长潘石屹北京安地集团董事长 张宝全
一、“土地改革”势在必行
■避免开发商“炒地皮”
■完善土地出让制度
■保证房地产开发可持续发展
主持人：
在北京，以前开发商拿地主要是通过协议出让方式和行政划拨方式，有一些开发商拿了地不开发，而是“炒地皮”，引发了房地产开发领域一系列问题，譬如土地暗箱操作现象严重、金融机构不良资产增加、土地闲置、土地资产流失等。
今年2月28日，本市土地交易市场在鼓楼西大街的北京市土地整理储备中心正式挂牌成立。土地储备中心成立后，北京市的土地市场开始走入招标、拍卖的轨道；今年4月3日，国土资源部第4次部务会议通过了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；5月9日，国土资源部发布11号令，今年7月1日起施行。该规定明确了对经营性国有土地使用权要实行招标、拍卖的方式，这是土地改革方面的又一重大举措。业内人士把这次土地供应方式称为一次“土地革命”。
北京市土地整理储备中心已经运行了一段时间了，截止到目前，已对广渠门外5家工厂48公顷国有土地进行了招标；对大兴西红门镇200多万平方米经济适用住房项目以及中关村商务核心区海淀欣苑项目的招投标工作也正在进行中。本周二是“全国土地日”，借此机会，市国土资源和房屋管理局与北京晚报楼宇周刊联合举办一次研讨会，谈一谈“如何规范土地市场；如何对土地进行有效利用、合理开发”等话题，目的是为了加强本市国有土地资产管理，规范土地市场，大力推进这一政策的执行，以促进北京房地产市场的可持续发展。
孙惠林：
政府对经营性土地使用权实行挂牌、拍卖、招标是国有土地使用权出让的进一步完善。协议出让从1992年开始，距今已经十多年了，它确实对土地的有效使用和开发起了很大的作用，但也存在一些弊病。比较明显的就是土地交易中透明度低，隐形交易。这次改革是一次供地方式新的革命，目的就是为了规范土地市场。
丁世华：
经营性国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，对土地使用权出让的影响有两个方面：一是对政府主管部门来说，要建立一套公开、公正、公平的程序，杜绝腐败现象；二是对土地使用者来说，可以靠公平正当的竞争渠道获得土地，促进房地产业的发展。11号令即将实施，我们要大力推进这种做法。6月25日，西红门经济适用房项目暨国有土地使用权出让的招投标就是一次很好的尝试。
二、“土地改革”的新问题
■新老政策衔接能否处理好
■“硬件”能否市场化
■收益分配怎么协调
温洪璋：
我们以前的房改，改来改去几乎走进了死胡同，最后政府下令停止福利分房，问题一下全解决了。这次土改也一样，这次的重大举措也是大势所趋，特别是进入WTO后，更是必然行为。以前的土地协议出让不仅有种种弊病，也给政府造成好多困难。土地改革最重要的就是要调控土地供应量，改革是件好事，可也要想到，政策出台都有利弊两方面，主要是新老衔接问题是否能处理好？
张宝全：
对于土地交易使用招投标，这一点我非常赞同。它可以提高对土地资源的利用率，提高土地的经济价值。如果仅仅是为了解决一些暗箱操作的问题，那起点就太低了点。所谓革命是对权力者、利益者的改革，是对权力、利益的重新分配。对于土地拍卖，以前也实行过几次，但都不是太理想。广渠门拍卖时对土地进行割块，这违背了市场规律。而西红门的商品房和经济适用房进行捆绑招标，而且位置已经规定，不允许改变，这使改革的硬件从市场化又演变为行政化。
潘石屹：
关于捆绑问题我们应该向深圳学习，就搞单一制。商品房和经济适用房应分开，并制定相应的政策，捆绑在一起卖，肯定有问题出现。好多人反映说北京房价太高，其实房价跟土地使用量、供应量有关，市土地储备整理中心应根据土地需求量来调控。
李兆滋：
对于此次的土地改革，值得注意的是，规定中只是停止经营性土地协议出让，不是绝对停止土地协议出让，比如对于一些高科技用地、开发区、绿化带等并不在招标、拍卖范围之内。这说明这次改革其实并不是“一刀切”，为的是能够进行新旧体制的顺利过渡。
李劲松：
这次改革的核心问题是土地收益再分配。土地交易的方式改变了，但目的没变，就是为了提高土地收益。关于地价不均衡问题，技术上的弊端可以逐步减少，但根本上的弊端，如暗箱操作等问题，在通过实行土地公开市场后，从某种意义上说，是对这一问题的一个很好的解决办法。目前的交易方式对于土地的使用和利用率方面考虑得很少，改革后会对土地资源的合理利用有更进一步的推进作用。
三、“土改”之路怎么走
■政府应该为市场服务
■运营做到合理、透明、公平、公正
■制定合适的土地交易方法
张宝全：
这次土地改革土地使用者、开发商非常关注，这对房地产企业的发展也很有好处。从计划经济转向市场经济，这是土地资源发展的必然趋势。以前由行政权力带来的问题，现在再批评它已无意义，但我们要想到的是，改革后也不可能解决目前存在的所有问题，不妨可以这么形容，改革是个软件，而操作机制、运行规划、执行环境是硬件，现在重要的是硬件是否也要市场化？政府是否真的为市场服务？在运行软件的过程中会遇到种种困难，市场是否会乱？是否会影响GDP？在制度执行过程中，究竟由谁来运营，怎样运营，这些硬件都非常重要。不解决好这些问题，软件也不会很好地执行。一项制度的改变不只是文件的改变，我们要有意识地进行硬件的改变才行，要研究怎么才能为软件做最好的支持。
潘石屹：
对于这次土地革命，我是非常支持的。以前的协议出让在土地交易中透明度太低，一些黑幕交易比比皆是。比如现在在同一地段上，地价的差别很大，让人很难看出规律来。对于目前的土地市场，重大调整势在必行。特别是中国加入了世贸组织，对于土地市场国际化也有一定促进作用。政策越公开，进来的资金越多，效益就会越好。但此次土改一推再推，文件迟迟不公布，让人感觉还在调整的过程当中。文件出来之后，我认为政府、拍卖公司以及一些中介在运营当中能否真正做到合理、透明、公平、公正，对于新土地供应方式的发展是非常重要的，如果做不到合理、透明、公平、公正，一方面会使人对新的土地供应方式是否可行产生怀疑，一方面会产生新的“腐败现象”。
刘汉阳：
如何把市场做得更公开，确实是这次土地供应方式改革中非常重要的问题。这次土地供应方式改革可以说是土地市场的第二次革命：第一次是1992年将土地无偿使用变为有偿使用；第二次就是这次土地供应方式将经营性国有土地使用权出让实行招标、拍卖方式。这次土地供应方式改革应该特别注意以下问题：1、应该致力于研究土地供应计划；2、制定合适的土地交易方法，这是维持土地交易制度的基本内容。而在推进这次土地市场公开制度中，也要解决好两方面的问题：一是土地收益分配机制问题，新的土地供应机制其实是调整土地收益的机制，不解决好这个问题会影响土地供应量；二是在改革过程中要解决好旧制度所遗留下来的一些问题，做好过渡工作。 | 
