前言：北京房地产市场于1992年最初以外销房形式开始发展起来的，运行到今天已经有十年的光景了。在承认其发展的曲线大部分处于快速上升时期的同时，我个人认为市场曾经出现两次波折。第一次是由于各种外销物业的大量集中建设和境外投资资金的不断减少，导致外销物业的销售量和租金双双下滑。当时外销物业的巨额利润使开发商比较容易收回投资，而且投资资金不易引起社会问题又大量投资人在境外，所以并没有引起社会多大关注。第二次波折的出现是发生在市场已经进入了以“内销房”和“个人购房”为主流的刚刚结束的2001年。北京房地产市场的生存必然是建立在使多数人拥有自己的产权住房的基础之上，那麽与广大市民的生活关系如此紧密的北京房地产市场的生命将如何健康地延续下去？现在的地产市场到底处于什麽情形？市场在对眼下的行为足以产生影响的时期内将如何演变？住宅产业将导致城市建设如何发展并且后者又如何反过来影响前者？当前的市场使消费者的购房观念将发生什麽变化并导致市场出现什麽分化？市场分化后的各区域内已经建设和即将开工的项目将处于什麽市场地位？新规划的项目对今后市场的影响？希望如下的分析能有助于开发商在新时期对北京地产市场做出客观的判断，尤其是准备做新项目的开发商，希望您的再次投资或初次投资能使您加入到推动北京地产市场良性发展的队伍中去。2001年的市场表现对未来具有重要意义，将使她成为市场进入新时期的标志和建立未来市场新秩序的原动力！
一、 回顾与展望
（一）2000年以前房地产市场的旺销为2001年市场的平淡埋下了伏笔
1998年国家施行了取消福利分房的政策，在业界已经习惯把这一事件作为北京房地产市场进入个人购房时代的标志。在此之后的1999年和2000年，北京房地产市场迅速出现了有史以来最活跃的交投两旺的情形。其来势之迅速和凶猛令业界人仕颇感意外，已经来不及分析出现这种令人兴奋情形的缘由，而积极地投入到迎合这种市场需求的各方面工作中去，以期及时地把握住可能不会第二次出现的历史机会。1999年和2000年可以作为北京房地产市场进入个人购房市场后第一个“黄金时期”。
之后，整个业界带着心满意足的收获和期望以及更加宏伟的计划进入了2001年。虽然市场前进的脚步已经跨入了新世纪，遗憾的是，业界对这个特殊房地产市场的思维却还在上个世纪停滞。北京房地产市场中的买方几年以来所表现出不挑不捡、囫囵吞纳的巨大能力使业界得出这样的结论并广为接受：北京的房地产市场真是太大了，什麽房子都有人要, 一时探不到底儿，也说不清到底有多大规模。于是在这种对未来普遍乐观估计的支配下更多的机构、公司及资金在不长的时间内聚拢过来，更多的、细致的“住宅艺术精品”而不是“住宅商品”在受众多发展商委托的众多的设计公司里酝酿着、完善着。住宅的综合品质越发受到开发商的重视，但其对市场的适应性此时却面临着严峻的考验。
那时，许多公司依据市场高峰时期所表现出的需求制定了新产品的设计建设标准，却忽视了产品诞生后需要在另外一个市场时期来实现其商品价值的客观性。因而导致了产品供应与市场需求的脱节。这正是房地产投资的忌讳所在。终于于2001年这些在品质上较以前有很大提升的建筑“艺术品”陆陆续续地露面。但过了一段时期，销售市场的反应完全不象预期那样令人满意，此时这种现象被许多开发商看作是暂时的，相信过一段时间就会好转——市场仍然坚定着人们的信念。各个项目随着各方面工作按部就班的进行，销售工作的起色仍然不大。开发商逐渐开始怀疑、迷惑，并对自身和市场进行把脉，希望找到症结所在。此时，不止一个项目许多项目都面临着大致如此的情形。最后，来自市场各方面的信息逐渐统一明朗，同时也证明着以上情形：今年各个项目的业绩普遍不如去年，销售有点儿难为。
2001年北京市场众多项目的销售不如以前成为了普遍现象，说明北京房地产市场已经出现了进入新时期的迹象，预示着市场的规则已经成为其运行的主导力量，已经上马的项目在市场的“转型期”将处境不利。所以，以后聪明的开发商应当加强对北京房地产的“市场观念”意识并使之成为项目运作的思考基础。
（二）2002年良好的市场开端将意味着北京房地产市场有机会进入第二个“黄金时期”
2001年的市场交易形势平淡，来自各方面的信息和反应已经证明了这种情况。2001年可以算是北京房地产市场发展进程中的“调整期”或叫“转型期”。那麽转型期反应在市场层面的交易平淡如果继续演变下去的话，再加上新增的巨大供应量，就有导致萧条期出现的可能。但令人高兴的是2002年的良好开局把这种可能性降到了最低点
2002年的良好开局给市场带来了好征兆。应当讲这是来自各方面利好因素促动的结果。这些因素正如大家所知道的：房地产行业内降低交易税费的中观调控与国家实行银行降息的宏观调控积极配合，既是国家对消费者实行的一种让利，更是对消费者消费信心的鼓励与刺激；申奥的成功给国人带来了一种具有历史意义的心理感受，似乎预示着中国正处于 从未有过的有利发展氛围当中，不仅各方面投资的增加导致社会的发展进步，更重要的是使人们对未来的美好生活充满预期；入世的成功虽让人不免感觉到竞争的压力，但更具有诱惑力的是自己将过上与发达国家尽可能相似的的丰富多姿的生活；最后，足球终于走向世界杯实现了国人多年的夙愿，更是喜上添喜，马年大吉。种种好事齐聚一堂，现在的中国确实处于前所未有的景象当中。也许中国真正驶向了发展的快车道。由此，国人信心大增，又处于刚刚过完春节家人团聚、生活幸福的回味之中，对美好生活的拥有变得更加真实啦，而“住的舒适”眼下已经成为老百姓过上好生活的最关切目标。
所以在这样的背景下，2002年的春节后，北京的房地产市场出现了比去年末热闹得多的景象，两者形成鲜明的对比。国家正在努力帮助老百姓住上好房子，人们也切实体会到了。实现美好的居住质量已是大事所趋，正在进行的“住的生活”的潮流。
2002年的开头十分漂亮。在没有特殊消极因素的干扰下，消费者已被调动起来的对住宅的购买积极性极有可能持续一段时间。把2001年作为北京房地产市场发展进程中的调整期的话，那麽2002年将有机会成为北京房地产市场发展中第二个“黄金时期”的开端。其中，作为此时入市的单个消费者虽然不如上一次黄金时期除集团购买外的单个消费者实力雄厚，但作为整体其规模却是最大的。而且北京房地市场的真正形成也必然是在最大多数的大众消费者的真正参与下。可以想见在这一时期，如果商品房供应合理的话，房地产市场将以轰轰烈烈的方式进行。或许不需要太长的时间许多消费者的购房需求将得到历史意义的满足。因为中国的社会发展进程与发达国家有很大不同，相当部分的住房需求已经在计划经济时期以特殊的方式完成了供给，发达国家人均收入达到1000美金以上时房地产业将进入快速发展时期的规律在北京可能会提前发生。
只要2002年开头的良好态势继续保持下去的话，不管现在的房屋供应状况如何，买方的巨大需求将在北京的房地产市场上徘徊相当的一段时间。在此期间已经生产出的销售不好的项目将因无法改造而付出代价，会面临尴尬和危险的境地。因为这时面对的消费者已经不同于2001年前的消费者。而那些迎合了消费需求的项目因得到买方极大的青睐，而创造出良好的销售业绩，并有机会迅速投入到新一轮开发当中，使公司迅速发展壮大。
2002年的良好开端已经吹响了北京房地产市场进行优胜略汰、大浪淘沙、资源整合的号角，那麽在这样的背景下，北京房地产市场将出现什麽新形势呢？
二、竞争
（一）城区内住宅在整体上将面临严峻考验
随着政府对城市基础设施投入力度的加大，并结合近几年北京城市总体规划，北京未来的城市形态将发生巨大的变化。不同于以往近似于环行均衡发展的模式，是按照以线带点、以点带面、以面成片的形式展开城市的空间布局的。在基础设施建设和规划方案落实的直接影响下，北京房地产市场的物业分布正在呈现新的格局。已经建成或即将建成的城市快速路、地铁、轻轨可以很快地把人们从城市带到近城区和近郊区，客观上使整个地产市场分化成城区与近城区、近郊区两大阵营成为必然趋势。今天，这种趋势已经和正在演变成现实。那麽作为两大阵营的双方自然在客户争夺上会产生竞争。（这里的城区范围主要指三环左右及以内的“圆形”区域内：近城区、近郊区主要指四环左右和以外及地铁轻轨可以通达的近郊区域，主要以“九大边缘集团”及其辐射区域为主）
目前供应的城区住宅中有许多是针对旧的市场需求的过量供应
前面已经提到过，上个世纪九十年代以后，北京城的发展形式是以城区为基础向外扩展的，主要的生活配套设施集中在城区范围内。在已经和没有置业的老百姓心目中城区一直都是置业首选区域。因为确定以九大边缘集团为首的近城区、近效的发展规划是近两年才实施的，所以2000年以前北京房地产市场的交易主要是在城区范围内进行。
先是1992年北京市政府赴港招商，掀开了北京市商品房市场的历史一页。更准确的说北京市的房地产市场最初是从外销房市场开始发展的。至少在九六年以前，各种类型的外销物业和一直存在的内销住宅物业占据着市场主导。（当然，构成内销住宅的供、需两方主要是集团构买方和带有政府背景的房地产开发建设公司） 此时外来投资资金和集团购买力支撑着北京总体物业的价格处于历史的最高时期。
九六年以后，外销物业随着外来投资资金的减少逐渐淡出，北京房地产市场开始进入了以内销房为主导的时期。这时另一股力量正渐渐地走进了外销物业退出后留出的市场空间。这就是一部分人随着十几年改革开放后财富的积累产生了对住宅的需求，他们成为了北京房地产市场上出现的“早期散户”。
当时集团购买力仍然是市场上的支配力量。由于外销房基本上撤出市场后，内销物业占据着市场，多数物业的价格实际上已经降低。但是外销物业对北京房地产房市场的影响是多方面的。其中一个重要体现是，外销房作为物质形态虽然逐渐从市场消失，但由于它曾经长时间的大量存在，客观上起了为北京房地产市场物业的价格定基调的作用，导致北京房价从市场初期就是向国外靠拢的。
当时，国内的这些“早期散户”属于具有相当实力的群体，其实力和迅速发展的购房需求令一些发展商看到了机会，他们以外交销房为标准建设出了越来越多的品质更好，而价格相对平实得多的产品。到了九八年前后，市场上的散户买家已经成为构成市场买方的重要一极，同时随着越来越多的新式房子层出不穷地涌现，极大的刺激了这些散户的购买热情，终于在1999和2000年他们成为了推动北京房地产市场出现高峰的重要力量。与此同时，无论是98年以前还是98年后的“搭木班车”现象，集团购买一直属于另外一支支撑2000年以前地产市场的主力。
值得强调的是，以上的这些情况主要是在城区范围内发生的。市场的良好表现加强了许多开发商扩大开发规模的信念，同时也鼓舞着更多的公司、机购加入这些阵营。但以后的市场形式即将发生变化，他们虽然注意到了集团购买基本退出市场的事实，但却过分夸大了散户的购买规模和实力，也忽视了同行迅速增加的供应会加剧竞争的形势，现在城区内许多与 场对接不准的项目在此刻决定了其未来的命运。
由于是依据过去市场热销时主要以城区为表现的情形制定了开发计划，自然许多项目的选址是在城区范围内。现在看来，城区内物业普遍存在的过高的价格，单套户型过大的面积形成了过高的总价以及过量的市场供应令相对应层次的已经减少的买家沉疴不起。我们说2001年市场交易平淡在一定程度上主要反应的是城区内物业的普遍业绩表现。
遗憾的是，目前许多物业已经没有多大调整的余地以提高对市场的适应性。在2000年后市场的运行中作为整体而言，其处境属于不利的情形，面临着严峻的市场考验。现在看来大多数项目犯了类似的错误：以一个时期市场的表现为依据，制定了在另外一个时期变现的产品开发计划，因而造成了产品对市场的适应能力差。在房地产市场的发展进程中，城区物业的黄金时期已经进入了尾声。2000年后城区物业的市场表现将由对城区仍然情有独钟的剩余的实力型买家和二手房市场必然放开了大趋势以及一些项目的销售调整等因素而使其中的一些项目获得生机。
（二）以九大边缘集团为代表的近城区、近郊区的物业因迎合了当今市场的消费主流将得到迅速的发展并使北京房地产市场可能进入第二个“黄金时期”
1998年前后，只要经济条件允许在人们的观念中仍然把在城区内购房作为第一选择。因为城区市政配套完善，生活方便，交通发达，文教设施齐全，所以多数人把将来在城里购房作为不二的选择也是在情里当中。或许是因为当时消费意识的潮流抑或是当时城外市场的影响力太小，多数人不会认真思考在城外置业的可行性。那时，在城区内购买住房属于首先具备了实力的人的“特权”。可以稍微夸张地讲，到2000年以前的时期，当时有实力的人基本上都在城内购买了住宅，这也符合一个好的新事物的出现总是由社会中“金字塔”上端的人首先享用的普遍规律。
一个历经十几年开放后形成的实力消费群体已经陆陆续续入市，此时自然是城里物业发展的“黄金时期”，这是由当时城市发展状况所决定的。另外，北京城区的社会生活资源有限，最终的发展方向不可能把所有的市民都纳入城区。因此，为了推动城市的可持续发展，市政府改变了原来城市发展思路并确定了新的总体规划。
北京市新的城市总体规划是以减轻城区压力，疏散城区内人流向周边重点区域扩散为目标，实施在主要城市干线、快速路、轻轨地铁延线等所通达的地区建设大型居住集团的计划。以九大边缘集团为代表的近城区、近郊区域的开发计划由此诞生。
以九大集团区域为首的开发建设是在比较科学合理的规划和政策保障下进行的，从诞生的开始就具有先天的优势。在丰富的土地资源，合理的土地成本，规模化实施和配套化经营下，这里能够规划、建造出更好的住宅项目，而又不至于把价格托高，和城区同类物业比具有较大的价格和环境优势。
道路网的密集，公共交通的四通八达，高速干线快速运行，地铁和轻轨由市区向外延伸，由此形成的快速高效的交通系统可以轻易地把人们由城里带到城外，因而使人们在城外的生活变得十分现实。
在多数人的观念里，选择在城内置业是受城里完善的公共配套设施和便捷交通所吸引。但当城外的一些区域在这方面与城内持平时，城区的原有优势将逐渐弱化，城外的原有劣势得到补充，优势随即逐渐上升。
可喜的是，目前在多种因素的推动下，经过二三年的规模化、配套化、系统化的建设，有的近城区域在城市配套、环境景观等方面已经超过了一些城内地区，展现出了全新的面貌以及丰富的城市景观。这里的物业普遍具有的优良的性价比所产生的强大磁力，正吸引着越来越多的置业者的目光从城区转向近城区、近郊区，促使他们重新评估从实际置业、居家生活角度哪种选择更划算，所面对的情景敲打着原来有些保守的置业观。渐渐的，配套齐全、交通方便的近城区、近郊区的物业成为人们置业的首选。未来城区内的每一片物业均面临着与其邻近的以九大边缘集团为首的近城区、近郊区内物业的竞争压力，它们瓜分着现有城区内物业的客户份额，从而使城区内供应结构不合理的项目受到更大地冲击。
特别说明的是，以九大边缘集团为首的近城区、近郊区物业的今后生存市场决不是建立在对城区内物业客户市场掠夺的基础上。（城里物业有自己的客户市场，只是今后将面临着从未有过的因受城外物业的吸引导致大量客户出现动摇的形势）北京房地产市场的可持续发展必然是建立在“平民化生存下”，现在，北京地产市场主流已经开始进入了“大众化消费时期”，而以九大边缘集团为首区域内的物业的生存正是建立在此基础上，因为其迎合了市场需求的主流，将得到迅速的发展。之所以说，北京房地产市场今后将进入“第二个黄金时期”主要是由近城区、近郊区的物业将普遍旺销所体现的。
（三）2002年后推出的新项目多数有可能取得成功并推动市场从此进入良性循环
在经历了2001年市场相对疲软的情形后，估计准备做新项目的开发商会对市场进行谨慎地研究，从而有机会推出尽可能多的适销对路的产品。新项目如果位于近城区、近郊区，因为拥有了更成熟的区域发展的积累，将会比这里现有供应的项目有更多优势；如果位于城区，在经过仔细的市场分析后，新项目可能会弥补原有供应的结构的不足并对现有物业产生一些冲击。总之，如果新推出的项目的市场适应性普遍得到增强，又适逢2002年后市场发展的良好时机将会普遍成为房地产市场的绩优股获得消费者的青睐，从而取得良好的业绩并使供需市场从此实现良性地循环。 | 
