春节过后，在指责北京房价太高的一片呼声中，房地产赖以生存的源头市场——北京土地市场改革突然提速。先是由北京市政府在2月28日成立了土地交易市场，规定市、区县开发企业或其他单位利用划拨土地进行一级开发后，需转让土地使用权的，企、事业等单位转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产等经营性国有土地使用权上市，都要进入土地交易市场交易。紧接着，土地交易市场在挂牌当天下午雷厉风行地开了第一单标。被北京市场水太深尤其是拿地环节太复杂困扰着的京外资本见到了曙光，广州富力地产的中标对他们则构成了实实在在的鼓舞。尽管政府拍卖土地制度在当前还不完善，但它毕竟为公平交易提供了一条光明的道路，北京房地产市场的魅力由此又增添了几分。
首次发标广州地产大鳄得手
2月28日，北京市土地交易市场挂牌当天下午2时，东至东四环，西至东二环，南至劲松路、南磨房路，北至通惠河的广渠门外东五厂周边地区的47公顷土地率先在这里正式开标，16家国内外开发企业准备竞标。经过10天的评标和报批，招标结果于3月13日晚揭晓，广州富力地产以高于本次招标底价2.5亿元左右的投标额将48万平方米土地开发权悉数收入囊中，这家对北京市场觊觎许久的南方房地产公司终于堂而皇之地登堂入室了。
北京市国土资源和房屋管理局、北京市经济委员会在3月14日发布的公告中称：2002年2月28日下午2点，北京市广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标在北京市土地交易市场开标，共有商地置业公司、华润置地（北京）股份有限公司、SOHO中国有限公司、广州富力地产股份有限公司四家公司参加了投标。本次招标底价为29亿元人民币，经过评标委员会综合考评，确定广州富力地产股份有限公司为北京市广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标的中标人，广州富力地产股份有限公司投标价为31.5889亿元人民币。据悉，参加投标的另外三家即商地置业公司、华润置地（北京）股份有限公司和SOHO中国有限公司出价分别为32亿元、28亿元和27亿元。
结果公布后，记者电话采访了在广州的富力地产股份有限公司副总经理吕劲。“这是我们第一次到北京拿地”，吕劲说，他们甚至尚未在北京设立办事机构，属于“北上”的房地产新军。“去年底我们得知北京广渠门外东五厂的48万平方米土地要招标出让，以多年从事房地产开发的经验判断，这是一块规模大、位置佳的地，因此决定投标”。据他透露，中标后，富力地产将会在今年上半年实现部分开工建设，由于这里靠近CBD（商务中心区），为满足大量商业、写字楼供量伴生的住宅需求，结合该企业在广州开发中高档住宅多年的经验，他们将在这里建设以中高档住宅为主的住宅区。“土地招标的方式让我们迅速地打进了北京市场，不像以前，有的南方房地产公司到北京半年还摸不着头绪。”吕劲显然把自己的公司归入了幸运的北上新军一族。
政府出手宜规避垄断、调控市场
对于房地产开发来说，土地价值占开发成本的三分之一左右。所以，土地市场的变化无疑会“牵一发而动全身”。采用招标、拍卖的土地交易形式，将使土地隐形出让透明化，在一定程度和范围内使暗箱操作、炒卖土地现象受到遏制，保证国有资产不流失，促进房企之间的公平竞争。但是，土地交易价格却未必因为交易方式的变化而降低。所以，一些人士理解土地交易制度变革的意义主要在可以抑制大城市居高不下的房价实属一厢情愿。
就此，京城媒体近期纷纷组织专题研讨活动讨论土地交易制度变革的意义。3月5日，业内资深专家、部分政府官员、房地产业领军人物及本报记者应邀参加了“北京晨报经济圆桌论坛”，对该问题进行了深入分析。
北京房地局处长陈倩认为，建立土地市场是在市场经济发展到一定程度之下，土地资产处置的一种发展趋势。国有土地使用权，大量属于国有资产范畴。在向市场经济迈进的过程中，更公开、更公平形式更能决定国有资产的价值。中国房协秘书长顾云昌说，土地的出让转让有三个办法：协议、招标、拍卖。我国的土地政策实施了十几年，大量的交易还是采取协议方式。早就该用招标、拍卖办法出让转让经营开发性的土地了。土地市场关系到整个房地产市场活跃程度，现在房地产市场的不少问题是由土地市场这个源头引起的。
北京规划设计院总顾问柯焕章先生也对北京此次的土地市场改革进行了正面肯定。他认为，北京的国有土地资产管理相对滞后，北京目前的土地市场情况，一是不太规范，另一个是土地供应量过大，有点儿失控。比如工业企业搬迁改造当中存在不少问题。一个企业不景气，急于把在市区的地转让出去，就随意改变了用地性质。现在新盖的住宅周围都是工地、工厂，根本不适合居住。采取招标或者是拍卖的方式，无疑可以使土地市场有序化，但一定要把工作做细致，首先研究土地性质，然后做规划，搞测算，提出一系列的指标，再拿出招标书，这样做才规范。
北京土地整理中心的史贤英主任在发言中谈到，社会各界都在批评北京房价高，可谁也不敢谈地是怎么来的，避开土地谈房价根本不符合逻辑。房价高实际上主要是土地供应不规范造成的。这么多年来，一直在按照计划经济体制下基建立项程序在运作房地产。通过招标拍卖有偿土地，才是按照市场规律办事。
开发商呼唤多元化的土地供应方式
据史贤英主任介绍，现在北京有六个方面在供应土地：一是城市危改地块，划拨权力在各区政府或者是危改办。二是市、区级大的国营开发企业，这么多年来也是大量的划拨土地，好一点自己干，麻烦的就往外转。三是近郊区县成立的20多个开发区。四是工业企业由于改革或城市发展的需要，搬迁卖工厂占地。五是中央在京单位，自己也在找投资伙伴开发，也在供应土地。六是绿化隔离带。六个渠道，使土地市场供应变得无序。史主任认为，土地资产是国家资产中最大的资产，全国国有资产是35万亿，其中土地资产占28万亿。规范土地市场应从两方面着手：总量控制，公开交易。
开发商怎么看土地的供应方式呢？阳光100老总易小迪是正在尝试异地开发的北京企业，已经通过参加土地拍卖会的方式以5亿元购得了济南的一块地。他认为，土地市场重新理牌，对于房地产公司搞跨地域经营打造全国品牌来说非常有利，很容易就可以切入外地市场。该公司去年8月份投标，9月份竞标，10月份施工，次年5月就开始发售房子了。原本因为土地的限制，切入外地市场需要一两年的时间，现在有了拍卖的土地，进入的速度就加快了。但是，易小迪真诚地说：“我希望有多元化的市场，反对垄断”，他的话应该代表了一大批开发商的心声。
华远总裁任志强这位业内资深人士，看问题一贯入木三分。他置疑政府机构的举措有垄断土地市场之嫌，政府似乎要努力成为惟一的土地供应商。所以他提出，土地供应渠道一定要是多元的，交易方式也应该是多种形式并存的。政府尤其不能说不准别人炒地，自己炒。他进而提出，炒地有三个问题要弄清楚：第一，倒卖土地是交易行为还是非法行为，是交易行为就是合法的；第二，我国把投机倒把罪取消了，在国际上投机倒把是商业手段；第三，土地倒卖的过程是资源最佳配置的转换过程，现在的工程大多都是倒卖来的，都是合法的。任志强认为，政府要治理的炒地问题成因有五：一是规划滞后；二是专业非专业问题，比如合理的容积率没有做出来；三是官方的干预问题，规划说变就变；四是无事先约定，开发商替政府做规划；五是计划经济的残迹，举一个简单的例子，香港出让土地会出示一大堆指标给企业，同时规划很清楚，我们缺少这些内容。
北大著名的董黎明教授提出，土地作为一个资源，既不能完全用行政杠杆来配置，也不能完全用市场机制配置，他也赞成多元化。
透明交易不等于地价必然走低
尽管很多人对北京的高房价有切肤之痛，但透明的土地交易并不意味着土地交易价格会必然走低。
身为开发商的任志强就尖锐指出，自从政府下了文件要求土地公开拍卖，土地价格都比原价平均增长了30％，这增加部分必然会转嫁到市场上，开发商是不会亏钱的。房价自然就上去了。国外不存在这个问题，土地可以长期持有，没有说一年不开发就没收了的，开发商可以等到下一个高潮到来再赚钱，可以从容回避风险。
潘石屹分析，北京的房价说高也好，低也好，实际上是因为政府调控手段太弱，是一个布局问题。现在规划局批了一大堆的立项，可还是一片土地，没有变成房子。土地招标拍卖好像一个水池上的阀门，如果说市场上房价特别高，可以打开这个阀门，让整个供应量增加，由此让市场自发调节房价。
张宝全则告诉大家，规范土地市场实际上对北京提高房价性能比是有好处的。以前土地市场不规范，多渠道供应土地，造成市场房价不平衡、不稳定。房地产项目现在的开发成本差不多，最大的差异就在土地成本上。土地成本有差异，同质的房子价格自然有高有低。
土地招标进步余地还很大
一些开发商对北京土地交易市场的首次招标活动提出很多意见，主要反映在招标透明度及公开化程度不够上。
以SOHO中国公司联席董事长身份参加了2月28日招标活动的潘石屹提出，这次招标把积分程序公布了，可死活不知道标的是多少，得去猜，这就如同打靶却不知靶心在哪儿。他希望北京市招标公司告诉靶心所在和谁脱了靶。他还提出，招标不应该是价格越高越好。因为招标跟拍卖不同。
安地集团老总张宝全是16个买了标书的人，但他却不知何故未接到投标通知。易小迪对招标的土地也感兴趣，但事先丝毫不知晓。所以，开发企业呼吁市场管理机构做好信息传播工作，让招标更公开化。
尽管还有这样那样的问题，北京土地交易市场的成立，还是让土地交易制度前进了一大步。从此，北京更开放了，外地、外国资本要进入北京房地产市场比以前多了一条通道。竞争者多了，商品房的性价比就会越来越好了，企业也会汰弱留强。 | 
