就在全国各地因“无理由退房”在房地产界内掀起轩然大波的时候，深圳却是波澜不惊，无人响应甚至没有任何表态。一贯以领跑中国地产为自豪的深圳同行怎么啦？不禁让人想问一声：“无理由退房”何以无缘深圳楼市？
有人分析说，“无理由退房”是地产市场还未成熟，也不规范的产物。首先是发展商不规范，它造出的产品不能让人满意，另外消费者不规范，由于他们从未消费过，只有通过广告等各种方式获得信息，这就产生了开发商与消费者之间信息不对等的情况，消费者很可能会买一些不成熟的产品，导致后悔。从某种意义上说，无理由退房是在培育这个市场，培养消费者。但这样的声音毕竟是少数，更多的是北京同行的反对———市场在倒退、把房地产业严重往后拉；入住10天内提出退房期限太短，根本看不出房子的缺点；这仅仅是个别案例的促销炒作手段、不宜在业界推广云云。所以房地产界内跟风者少之又少。
“无理由退房”深圳遭冷落
深圳房地产市场是公认全国最成熟的、最规范的房地产市场。当“无理由退房”在京城大热时，深圳地产界对这个提法进行了“冷处理”。据记者了解到的情况得知，在深圳，南山某花园也曾推行过类似措施，发展商虽然确实遵守了承诺，但同样也设定了许多前提限制条件。
深圳业内人士认为，“无理由退房”的出现正好反映了北京房地产市场的特征：注重概念炒作；放到深圳却不合适。
深圳房地产咨询公司副总经理王家国客观地分析了“无理由退房”的利与弊。他说，对客户而言，“无理由退房”是对选择失误的客户提供了一个代价相对比较小的退出投资行为机制，最大限度地降低了购房行为的风险，同时也增加了客户购房行为产生的原动力，对促进销售有一定作用；对发展商而言，它造成了前所未有的压力，从长期来看，类似的机制如果在适当的监管条件下，有利于促进开发商优胜劣汰，提高竞争力，开发更好的产品，有利于地产开发行业的健康发展。这些是利之所在。
但是纵观全国各地实施的“无理由退房”来看，所谓的无理由之前，又加诸了诸多条件，如期限、理由是否正当等等。因此大部分无理由退房从某种程度上来说应该是一种噱头、一个口号，有的甚至是一种变相欺骗行为。消费者不能仅仅因为开发商的无理由而投入一生积蓄。在推行无理由退房过程中，不可避免会有部分客户重新退房、购房，这必然增加楼盘的销售时间及费用，最终这笔费用成本，发展商只可能追加到客户身上，所谓“羊毛出在羊身上”，实际上造成了楼盘价格的暗涨。这个弊我们也不能忽视。
深圳爱地时代董事长张一平对“无理由退房”持中立的态度，不提倡也不反对，他认为这样的承诺应该只是企业的个体行为，不太可能成为一个行业规范，一切顺其自然。
万科地产的副总经理刘荣先认为，“无理由退房”不是一种恰当的关注弱势群体方式，是因为“信息不对称”和发展商的服务不到位而导致的一种“亡羊补牢”的社会现象，而且这种现象应当是短暂的，因为它表现为发展商及社会的不成熟。他所理解的“无理由退房”更多的是概念，是“秀”，它必将带来复杂而大量的购房又退房的行为。因为退房可以“无理由”甚至还可以获得高于银行利息的回报，购房者就可以随心所欲的购房又退房或者为了高回报而有意购房又退房。比如一时想买三房，一时又想换成两房，一时想住多层，一时又想住高层，有可能还会因为当时家属勉强同意，到入伙时家属又抱怨起来要求退房……等等“随意”理由而购房又退房。由此可能滋生一种为了获取高回报的投机行为，而刻意为了退房而购房的功利心态。
在记者采访的开发商和中介咨询公司的专业人士中，他们都对无理由退房的可操作性表示质疑。
张一平曾经就记者提的这个话题咨询了他的律师，律师答复说，从法律上应该是可以操作的，但是其中牵涉的手续和费用很多。
同样，购房行为从认购——签约——按揭——入伙——产权确认登记——取得产权证书要涉及很多环节，这些环节的运转不仅涉及发展商和客户，同时涉及到银行、保险、律师和国土部门，退房的程序将倒过来再走一遍。如果涉及的合作单位或政府部门不能整体协调运作，就很难运作下去。刘荣先说，一个200户以内的小楼盘可能做得到位，一个大一点的楼盘，可能就会变得“一团糟”了。这种经营行为不仅会给发展商本身同时必将会给相关的银行、国土部门等合作单位与政府部门的正常工作秩序和管理带来混乱，管理成本必然增加，可能还会因为发展商或所涉及到的相关合作单位管理不细致，导致同一套房卖给了很多人或发展商收到的房款、费用也搞不清楚是谁缴纳的了，进而纠纷重重。如果出现这种情况，购房者必将处于不利地位而陷入没完没了的痛苦当中。
“无理由退房”衍生信用问题
惠名房地产公司总经理刘开认为，中国是市场经济刚刚建立的国家，这种市场环境还不成熟，不能排除个别不良经营者用“无理由退房”的招术来吸引小业主，资金回笼后却会出现新的麻烦。“无理由退房”就发展商和小业主双方而言均未能鼓励其遵守市场规范行为，因此对市场的成熟是无益的。
市场经济中，不仅需要培养和提升企业的信用，同时也应当培养和提升整个社会公民的信用。信用问题是国内当今社会最为关切和市场经济发展中最为薄弱的焦点问题，也是WTO后国人的最大考验问题。刘荣先从“无理由退房”谈到了建立信用制度的迫切性。他说，“无理由退房”无异于培养公民的“随意”与“不守信”的价值观和行为。情有缘恩有因，无因无缘不成其为恩情。第二，这种经营行为不合乎市场经济的“契约”精神，同时也直接冲击着市场经济道德基础中的“产权意识”和“法制精神”。“契约”精神不仅强调缔约自由同时也强调诚实守信。
王家国认为完全彻底的无理由退房应当是不合适的，也不会是地产销售发展的主要方向。即使是普通货品也知识实行质量三包，任何商品也架不住谁再三地退换，何况是房子这样的高昂产品。就是现代城也只是在交楼后10天内允许退房。
刘开介绍说，即使在人权高度保障的美国、加拿大买房付定金后，也只有一个星期的冷静期，过了7天就没有退回的概念了。97金融风暴后，楼宇贬值，香港民众大部分成了负资产阶层，难道这些损失由发展商来承担？深圳楼市价格远低于北京，大部分现楼入伙时售价低于预售房，开发商如果在入伙时承诺“无理由退房”，其所造成的损失谁能承担？市场风险不能全部转嫁给开发商。房屋的升值和贬值是正常的市场规律，只要开发商严格按合约建房，提供了符合购房合同的房子，那么开发商才能做到：一旦入住，根本不会担心投诉和退房问题，才有可能实行类似的承诺。
置业者欢迎“无理由退房”
尽管业内反对声音一片，尽管按照一些人所说“无理由退房”实际上是“有理由退房”，还存在这样那样的缺陷（比如限定退房期限等），消费者举起双手双脚表示欢迎。入住SOHO的业主说，作为一个简单的消费者，想得没有那么多。发展商推出无理由退房，第一源自于对自己产品的一种信心，在这个前提下才会推出的。其次，无理由退房是很人性化的，对于消费者来说，是很人情化了，给置业者一个出口；也有消费者说，即使无理由退房违背了市场经济的契约精神，但是法律也是人制定出来的，如果代表大部分顾客的心声，就是合理的，否则就是不合理的，要改，需要有人呼吁，有人先做了示范，才能改。
看来，在无理由退房这个话题上，消费者和开发商发生了很大的分歧。
退房能够无理由，现代城给业主制订的“无理由”定义不是说全无理由，而是无论出于什么原因，出于什么目的，只要你对这个项目有不满意的地方，你就可以提出退房的要求，而无须对发展商进行任何的解释，不用再找什么理由，发展商就同意退。从这个意义上来讲，就是“无理由”。楼盘入住时期是房地产的多事之秋，一个“无理由退房”从某种意义上把诸多矛盾消弭于无形。在目前没有一个产品（包括房地产项目）能够让所有消费者都满意的情况下，让消费者享有“再次选择”的机会无疑是十分重要的。对很多人来说，买房子跟结婚一样，也许一生就那么一次，在消费者看来，即使“无理由退房”只是作为一种营销方式而不是写入法律法规的条款，这种承诺代表了开发商的一种姿态、一种信心，开发商愿意与消费者分担风险的时候，消费者在面对相同条件的房子时，有这个承诺掏钱自然更加痛快……
虽说“无理由退房”受到了京城不少消费者的欢迎，但在全国各城市房地产项目的实施来看，能够凭借这个承诺赢得市场的不多。深圳同致地产策划部的李宁分析了现代城之所以成功，是因为其所处地段在北京的CBD国贸地区，推出时机好，在短期内价格还有上涨空间，所以不怕退房；后来拍卖的2套公寓也就能够取得较好的价格。深圳惠名房地产总经理刘开则认为，SOHO现代城在期房销售中价格偏低，卖便宜了，有升值的空间。作为第一个吃螃蟹的人，假使“无理由退房”没有实际升值空间，媒体间的争先报道，广告效益也足以弥补一切。
有没有其他更好的措施降低消费者在购房中的风险？
一个日益成熟的市场规范、日益透明的交易和政府对相关信息的及时公布都能减少消费者的风险。现在深圳的消费者可以上官方网查询楼盘的预售许可证、开发商背景资料，了解防范风险知识；对于开发商，实行“先租后买”的销售手段会在一定程度上稳固消费者信心，同时充分利用了资源。同致公司李宁说，现楼实行“先租后买”好过预售楼盘。像写字楼、公寓等，尤其是繁华地段的尾盘通过这个方式会寻找到不少买家。房子好不好？先住了再说！
又如，有的开发商获得预售许可证前不收定金，只收取一定数额的诚意金（可退），这样一直到楼盘获得预售资格之后，消费者还有一段时间进行思考：买还是不买？
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北京的“无理由退房”
潘石屹在1999年12月率先提出“无理由退房”后，SOHO现代城2号楼成为第一个示范单位，2001年10月24日，北京现代城发给业主一份通知：“如果您在入住SOHO前没有任何违约记录，您可以在现代城B、C座写字楼入住时提出”无理由退房“，公司承诺退还客户所支付的全部房款和定金，并按照年息10％对上述房款支付回报金。”一石激起千层浪，“无理由退房＋10％利息”被指搅乱北京楼市。按照估算，以交首付款2年、购房款100万元为例，客户实际支出首付款、按揭还款、办理按揭的费用约为34万元，退房可获得实际收益8.8万元，收益率约为26％。
这个举动在北京同行看来是颠覆了游戏规则，潘石屹的不按理出牌把他们推到了一个尴尬的境地。首次将无理由退房付诸行动的潘石屹这样解释，“现在房地产市场有足够的需求量，有足够的购买力，可是购房者的胆子越来越小，不敢购买。市场不成熟，才需要政府、客户、发展商共同培养这个市场。其实发展商、客户之间存在”信息不对称“，尤其在期房阶段，客户仅仅从销售人员那里了解。发展商对自己的项目有更多的了解，要做到平等就得保护弱小者，保护掌握信息量少的人。发展商主动在利益、权益上让步，和大家共同培育这个市场。客户买房本身就是一种投资行为，他们给予我们支持的同时也承担了风险。他们的要求是可以理解的，应当把我们房子升值了的一部分利益拿出来回报给当初支持我们的客户。”
北京第一个支持的是今日家园的房地产商，在北京“无理由退房”得到演绎的还有风林绿洲和锦绣大地，“无理由退房”在重庆、成都、长沙各地也被“克隆”，广州诚启集团和远洋明珠的开发商也作出过“无理由退房”的承诺，昆明夏季房交会上有昆明开发商就“无理由退房”列出详细条目……
你说我说
“无理由”与品牌
“无理由”———没有勇气、没有胆量，是不敢说这样的话，更不敢向社会公开这样的承诺的。应该说，这是开发商对自身楼盘质量及其综合素质充满信心的表现，这种表现，证明了开发商的实力和胸襟的开阔，开发商及其楼盘，因此在购房者心目中有了好印象，认为这个开发商可信，这个楼盘可买。这种有形无形的做法与想法，从另一个层面上说，也打造了开发商的品牌形象。
不过，“无理由退房”不是完全超乎限制的。任何“游戏规则”都应有它一定的局限范围，不能说你想干什么就干什么。作为商品房买卖过程中的“无理由退房”，也有它自身的限制条件，这主要是时间段，不能说，这套房子你弄得稀巴烂，也要求“无理由退房”；也不能说你住了好些年，还要求“无理由退房”……“无理由退房”退房必须有一个适度的时间，比方说是一年或是几个月，应由开发商根据自身的各种因素及市场条件来决定。（摘编自《中国房地产报》）
房子本来就是商品
在零售业，“无理由退货”早已有之，但对于商品房这类高价值商品来说，由商家主动宣布可以“无理由退房”并将具体条款写入合同这还是首次。在这个问题上，理论方面的探讨不少媒体已多有涉及，这里就不再多说。应该强调的是，“无理由退房”的出现以及它初步的成功说明了一个问题，那就是目前的房地产市场无论是开发还是营销当中均有许多被忽视了的问题，换句话说，“无理由退房”本来就是消费者应该享受的基本权利，过去绝大多数消费者都没有意识到这一点，而房地产商则有意或无意地“忽视”了这一点。
推而广之，从理论上说，商品房“三包”也是消费者应该享受的基本权利之一，但这个问题至今仍然被“忽视”着。如果说房地产开发商中已出现了“无理由退房”的“吃螃蟹者”，那么，诸如商品房“三包”等问题是否会因此而顺理成章地被“带”到房地产开发商们的议事日程上来，人们就将拭目以待。 | 
