一、2001年12月大盘分析：住宅空置面积增加价格多级变化
去年前3季度北京市共有新开盘商品住宅项目近230个，接近1天1个新盘；进入四季度后，新开盘速度明显下降，12月份只有14个项目开盘入市，市场供应增长速度明显下降。
从统计数据来看，总量上去年1-10月商品住宅销售面积大于竣工面积的势头在11月已经反转，而从8月开始，月度的商品住宅竣工面积已经超过销售面积，销售面积的增幅未能如预期与竣工面积增幅配合走出漂亮走势，北京市住宅空置面积继续增加。
北京商品住宅价格指数在10月调整后，去年12月又出现上升趋势，与最近市场交易相对冷淡状况形成反差。住宅市场不同价位住宅价格趋势出现分化，3000-4000元/平方米左右的商品住宅由于比较契合目前大众主流消费水平，供应量与需求量相比较小，价格稳步上升；
5000-8000元/平方米左右的商品住宅由于市场同类产品较多，需求能力相对较弱，市场竞争激烈，已经出现明降或者赠送、打折等暗降现象，价格出现下降趋势；8000元每平方米以上价位的商品住宅由于档次逐步提高，环境越做越好，材料及配套标准也越来越高档，本月价格有所上扬。另外，许多商品住宅已经进入现房阶段，与期房阶段价格相比有一定涨幅。
另外，12月推出的几项法规政策，对完善北京市商品住宅市场，促进市场发育也将起到良好作用。120平方米以上的商品房交易税费由过去4%，调整为超出120平方米以上部分4%，以下2%，虽然与上海等地相比税费仍然偏高，对大户型消费者来说仅此一项已经节约1万至数万元。11月开始执行的新拆迁法规，着重对于产权人的补偿，并强调采用市场价格补偿，市场化色彩更加明显。
二、2001年12月楼市供需分析
楼盘价位表
经北京典指对京城809个楼盘价位的分析，京城各区域商品房均价如表所示：
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区域 均价 区域 均价
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西城 9579.1 丰台 4685.0
朝阳 9442.3 大兴 3997.8
东城 8820.4 石景山 3735.0
崇文 8091.7 顺义 3238.8
海淀 6895.5 昌平 3093.0
宣武 6509.0 通州 2749.5
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1、高价位：金领阶层追逐时尚
2001年7500元/平方米以上新开盘的高价位项目共52个，占总量的18.8%，其中10000元/平方米以上的15个。高价位楼盘多分布在东城、西城、崇文及朝阳区的内城部分。高价位的构成主要是因为占据了交通枢纽或商务区的黄金地段，设施高档，配套齐全，娱乐文化生活丰富。高价位的房子已走过了品质过关阶段，而是向着高科技智能化、节能、环保、更大面积带来的丰富的户型功能以及周到的物业服务，如俱乐部式物业管理、管家、五星级酒店式服务、会所等公共设施更多享受型，如汽泡按摩床、水幕拍打浴、私人诊所等。该价位物业投资的买家较多，因此独特的、能引领当今居住潮流的物业会受到众人的追捧，反之可能无人问津。这类物业高地价、高造价，以至于总价款额度大，销售速度相对较慢，开发风险较大。这就对开发企业提出更高要求，除了专业化以外，还须资金实力雄厚，抗得住高风险。2002年CBD等一些商业黄金地段开发在即，起跑是否成功不能决定结果，在开发建设与房产市场发展大势的搏弈中，孰人会成为最终的赢家，让我们翘首以盼。
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低价位（5000元/平方米以下）
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万科青青家园 4500
富河园 2700
新华联锦园 3250
丽园国际文化社区 3670
潞河名苑 3600
大雄城市花园一幅画卷 3600
美然·动力街区 4080
运乔嘉园 3180
天赐良园 3320
武夷花园 3000
龙泽苑 4100
天竺花园 4100
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中价位（5000-7000元/平方米）
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嘉铭·桐城 6380
中海馥园 6800
万科星园 6800
荣宁园 5900
圆明园花园 6600
银枫家园 5300
天天家园 5800
珠江骏景 5600
千鹤家园 6800
圣馨大地 5280
阳光华苑 4580
慧谷时空 5800
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高价位（7000元/平方米以上）
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花市枣苑 7300
国展国际 9800
御景园 9200
颐源居 8000
紫竹花园 9400
中海紫金苑 9000
华普中心 13000
乐澜宝邸 7500
阳光100 9500
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2、中高价位：开发商与买房人赛跑
京城最活跃的楼盘多分布在这一价格范畴。据北京典指最新统计，4500-7500元/平方米的中高价位楼盘2001年共开新盘115个，占新盘总数的41.5%，主要分布于三四环路周边。
与中低价位相比，中档价位的主流消费群年龄段为30岁以上，二次或多次购房者与首次置业者相比，比例要大。不同于中低价住宅消费注重实惠和基本的生活需求，中高价位的消费者对居住的要求明显更多。由于前两年开发的项目的存量和2001年又增加的产品，中高价位市场在2001年年末市场反应趋冷。为了找到差异市场，开发商不断做出调整，大部分增加投入向7500元以上分流。伴随着产品的调整，我们还了解到北京开发商有35.5%的公司有销售总监以上的人事调整，市场规则对房地产的影响效力可见一斑。2002年是中高价位住宅的品质年，市场开始挑剔开发企业的专业性和务实精神。2001年末有少数企业已经做到充分注重产品的品质和质量，从抗震、隔音、光照，冬季取暖、微量元素辐射检测等全面提高建筑质量，从选地时位置、周边配套、周边环境到产品舒适度、生活设施配套、园林环境、人文环境营造来完美住宅的性能。这些综合因素巧妙结合而产生的惟一性是居住产品制胜法宝。
3、中低价位：发展空间潜力巨大，不受大势影响
据北京典指最新统计，去年新开楼盘中均价在4500元/平方米以下的中低价项目有109个，占全年新开盘项目总数的39.7%，而且每个项目的面积普遍较大。4500元以下的中低住宅主要分布在通州、丰台、石景山、昌平、顺义、大兴等京郊地区。在对典指样本项目的跟踪中我们发现，该价位楼盘在七八月份开始销售上涨幅度较大，各盘楼一般销售量在每月60-100套不等，在年底时并未受市场大势影响，这些区域的购房者以工龄不长的年轻人为主，上述6大京郊区域分别有便利的公交干线通向各大京城主要商业区，如通州区有京通快速路和即将开通的轻轨，直通CBD中央商务区，轻轨沿线物业在过去一年中吸引了大量买房人。如昌平也因轻轨的便利分流了众多中关村就业的年轻家庭。大兴、丰台、石景山则吸纳了很多在长安街商区沿线及沿线以南的上班族。客观地讲，这些区域没有城内的好地段和齐全的配套，地理距离较远外出时间成本高，该区域的购房者更多地是依赖市政交通工具，但好处是人口密度小，空气好，生活节奏慢适于休闲。2001年一些具有开明意识的区政府已采取各种措施主动增加商业配套，竭力为住宅开发营造好的环境。
虽然从城市规划的角度来看，城市不应无限制地扩大，那样将造成已有市政设施利用不经济，新扩张区市政配套跟不上等不必要的资源浪费，但从2001年底已获悉2002年初中低价住宅又有大量的待开发面积正在准备之中，而且这种城市扩张的趋势在人口增速不减、二手房市场冷清和政府内城更新政策大力启动之前很难停止。预计2002年会有大量亮丽的居住区出现在上述地区，吸引日趋成为市场主流的中低价消费者。但需要提醒购买普通住宅的消费者，京郊毕竟是郊区，就目前经济发展速度来讲，如果房款总价超过45万元，则投资回报率有可能呈负向增长。 | 
