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西安楼市全面升温
去年上半年，在房展会接连不断、房屋银行横空出世等热热闹闹场面背后，人们忽然发现，上半年西安的商品房施工面积、竣工面积及销售面积，与前年同期没有质的提高，个别指数不升反降，从而也引发了楼市是否为“繁而不荣”等种种担忧，到了下半年，楼市却突然发力。据市房产局市场处提供的数字，到第三季度，西安的商品房施工及竣工面积和销售面积，与前年同期相比，三项指标都有了大幅度增长。第三季度西安市房地产市场完成投资17.32亿元，施工面积137.89万平方米，同比分别增长20.69％和44.12％；商品房竣工达117.81万平方米，同比增长58.33％；销售额49.03亿元，同比张幅高达66.54％；销售面积147.26万平方米，同比增长48.28％。据业内人士分析，这应是政策接二连三地出台、北京申奥成功、中国加入WTO等楼市利好因素不断地促进所致。这一切都像催化剂一样使得原本就不平静的房地产业更加热闹空前，西安楼市在度过花红叶茂的金秋之后，这个冬天也“不太冷”。
如何突破市场的“哑铃”状态
西安的房地产市场有点怪。这个“怪”体现在市场上典型的“两头大，中间小”的情形，即销售对象上出现两极分化，一极是为数众多但购买力不强、位于消费金字塔底部的工薪阶层，另一极是购买力旺盛，但人数所占比例不大的金字塔顶部阶层。奇怪的是本应为房地产市场主力与支撑的中产阶层，在目前的市场中所占的比例很小，对此，高科房产的副总经理齐昱形象地称之为“哑铃”状态。在市场上的热销楼盘也正好对应了此种情形，如面向高端消费市场的有枫叶新都市、红叶大厦、西安锦园、群贤庄、紫薇城市花园等，以及面对工薪阶层的丰盛园、鑫泰园等，真正在价格、户型与品质上，适合中产阶层的并不太多。齐昱认为开发商不能一股脑儿地都涌向高端消费群体，如何启动与突破目前的市场瓶颈，打破“哑铃”状态，这应是开发商坐下来共同商讨的一个重要问题。
房地产咋搭入世的车
从去年下半年以来，有关中国入世后对房地产业的影响问题成了各方面议论的焦点。人们在肯定中国入世有利房地产业发展的同时，房地产业的走向却成了公说公有理、婆说婆有理的话题。
有一部分业内人士认为，中国加入WTO，不会对房地产业有太大的影响。北郊一家房地产开发公司的何经理认为，房地产业属于不动产，而且，房地产属于本土化非常强的产业，“水土不服”。西安也是这样，有许多很有实力的北京与上海的房地产公司，在考查完西安的市场后偃旗息鼓，也同样是担心对西安“水土不服”。
但是，有一些专家学者认为，中国加入WTO肯定要给房地产带来很大的变化。入世后，外国的公司将纷纷涌入中国，他们对中国房地产的需求会刺激房地产业的发展。不过更多的业内人士认为，资金进入房地产将是入世给房地产业带来的最大变化。豪盛置业的总经理李波认为，入世后，外资将长驱直入，各种基金在看好中国房地产巨额利润的情况下，会以各种不同的方式进入中国房地产；另外，李波认为，最大的变化就是服务领域，尤其是房地产中介服务业，以及设计、咨询、顾问、房地产经纪、物业管理等很多方面。
二级市场何时启动
据统计，目前我国城市居民人均居住面积已达9.6平方米，人均住房使用面积为13.8平方米，理论上已实现人均一间房。然而，现实却是城市中仍有10％至30％的居民没有实现“居者有其屋”。目前商品房空置已超过8000万平方米，如果加上私租公房、一户多套等，该不少于1亿平方米，相当于全国城市住宅面积的5％以上。由于住房供给结构方面的问题，城市住房似乎难以摆脱这样一个怪圈：总有住房闲置，总有人没房住。
据了解，北京、广州、南京等一批大中城市的住房二级市场已先期放开，北京不久前还放宽了公房上市的居住年限。
作为盘活房地产市场的一招妙棋，西安的二级市场也该启动了。
当然，目前二级市场难以放量交易的“坎儿”也有很多：
首先，有了产权证，出手也不易。其次，二手房的价格评定过程中出现偏颇。其三，公房仍具“过渡”功能。尽管目前的商品房价一降再降，但比起公房的售价还是高得多，普通家庭的收入水平还不足以支付购房贷款的本息，许多人想再住公房“过渡”一段时间，并不急着换购住房。但是，二级市场这个步子迈出去，尽管还有点风险，但总比固步自封要好得多。
土地交易，能否让房价成为可以承受之重
去年9月，西安市土地局主持拍卖了三块开发用地，其中曲江的一块被铁峰地产竞得，但也是代价不菲（1.52亿元）。
这也不能不使人们心里犯嘀咕，为何在公平公正透明的招标拍卖活动中，地价还是那么高？
人们在分析后发现，土地交易的成本偏高是房价偏高的一个重要因素。业内人士指出，土地市场存在不透明交易，使得土地倒来倒去，结果价格直线上升，最终体现在房价上，让老百姓承担了因为政府运作不规范而导致的昂贵的的交易成本，但是，专家指出，土地的不规范交易，政府并没有得到什么好处，而是进了中国倒卖环节的腰包，开发商也因为不能以较低价格拿到一手土地而怨声载道。因此，业内外几乎都在呼吁，尽快出台相关的政策，建立起土地公平交易的机制，培育良好的土地交易环境。这样，不但为房地产业营造了良好的竞争环境，更重要的是土地价格降下去了，房价自然也跟着下来了。
也有专家指出，地价对土地资源市场化配置至关重要。
地价这个杠杆运用得好，就可促进土地资源的优化配置；运用得不好，不但会造成土地资源的粗放低效使用，造成国有土地资产流失，而且会滋生腐败。 |
