12月11日中国成为WTO的成员，WTO对中国业界的影响很大，今天我们的话题就是WTO与广东房地产业的行业法规，哪些法规与WTO规则不合拍，如何去建立和健全，同时广州的房地产面对这种情况该怎么办？
黎经伟：WTO规则中与房地产行业有关的法律有两条：一是非歧视性原则，政府平等对待市场各类主体；二是透明度原则，政府的行政行为，无论是抽象的计划行为还是具体的行政行为都必须做到透明。这两个原则与我们目前的行政管理，特别是房地产行政管理是密切相关的。
一、非歧视性原则。过去政府把市场主体划分为三六九等，不同等级、不同的主体可以从事不同的事情。这在房地产业相当普遍，大的开发企业————主要的市场主体分成四个等级，小到白蚁防治、拆迁委托、房屋鉴定、房产价格评估也分成三六九等。把市场主体分等定级，形式上有法律规定、地方法规、政府规章，更多是以红头文件的形式进行分等定级，这种分级是存在弊端的。
1、市场主体经营规模大小不完全由市场决定，而是由政府评判的，会产生两个问题。A、企业要花很大的成本用来进行评级、升级。B、政府管理模式也增加了成本。
2、政府转变行政角色，从运动员向裁判员过渡，这个正在进行，改变政府的行政架构、行政体制。目前机构改革就是这样，从审批制度入手，政府不该管的事情或者是管不好的事情不要管。我认为过去的管理方式、政府管理模式应该会改变的。
二、透明度原则。它包含两方面的内容：1、做出具体行政行为的依据要透明，也就是说，处理、审批、行政处罚、申办许可证等的依据、法律法规、规章应该公开，是根据什么来进行的，简单讲就是，所有的法律文件对行政管理相对人应该公开，未经公开的红头文件不应该拿出来作为依据。2、行政程度公开透明，就是要求政府公开办事程序、审批过程、审批的结果。
我们房管局也意识到这个问题，像“阳光行政”就是同透明度原则吻合的。与WTO规则冲突是必然的，即使我们不加入WTO，我们也正在改革，目标是建立社会主义市场经济体制，同WTO规则是一致的，是市场经济的规则。改革是不会回头的，目前我们做的清理法规、审批也是朝着这个方向走，相信经过一段时间，政府能把这些做好。
WTO规则挑战
“解决行业纠纷”
费汉定：我们法院处理事情总带有滞后性，而不是大家想象中设想会发生什么事情，制订解决争端的规则。加入WTO后，如果没有出现问题的时候，要我们去预测首先是不准确，就有点不切实际了。真正出现什么问题，发生什么纠纷，要我们来进行处理，才真正列入我们的业务范围。所以，有些只能是代表我个人的观点。
1、市场主体的准入条件。房地产投资主体有很多限制条件。比如，外商想在国内投资房地产，首先不能直接投资，要合资才能进入，二要在我国注册成立单个的项目公司。虽然，目前WTO的具体规则中没有讲到房地产以及不动产方面的事情，但我们以后肯定是要放宽这个准入条件，以后外商进入国内投资，是不是不用经过外经委批准，只要到工商部门注册一个公司就行？
2、法律体制涉及到不动产、房地产这一块。在以后的国际接轨中，我们要采用什么样的一个物权保护法规。目前我们没有单项的物权法，物权保护的内容都分散在担保法等相关法律中，物权方面的很多内容可说是处于一个空白状态。我们要加入WTO了，物权法还反映在其他一些法规中是很不适应的。比如说占让制度、地上权、地域权、土地债务等，我国目前现有的法规很少涉及这些方面，加入WTO以后，有关这些方面应该更加完备。
3、物业管理最关心的是住宅小区，加入WTO会有很大冲击，需要规范的还有很多。目前广州的物业管理大多是房地产开发商自己做的，单纯的物业管理公司很少，这种情况跟国际的习惯做法相差很远，国际上的物业管理是规模化、智能化。
4、房地产合同的效力，以后无效性会慢慢减少。以前我们处理房地产案件时，很多是判作无效，加入WTO以后应该会有所条理化。我们现在也起草了一些指导性建议，每个行业都应有具体对待的措施，很多都没有法制规定。就房地产方面，以前合资建房（没有经过审批）、没有预售登记、租赁没有登记的都是无效，加入WTO后类似这些缺乏管理的应该会越来越少。
国内市场国际化，国际市场国内化
陈燕云：加入WTO后，我认为有以下两点，1、国内市场国际化；2、国际市场国内化。像红头文件这种不公开的东西是不可能再通行了。刚才讲到三个原则，制定规则、开发市场、解决纠纷。我看最重要的是开发市场，开发市场的前提就是要制定规则，有些发展中国家声称加入WTO后给他们的政府增加了很大的压力。
无论有多大的压力，改革的势头非常之好，摆在我们眼前的问题就是中国加入WTO后，我国的法制问题怎么制定和新的游戏规则是否可行，以后还要做些什么？
加入WTO，开放市场，国内市场和国际接轨，这就是说国内企业如果不将主攻方向放到国外，赚外国人的钱，就永远不会发达。中国的市场就那么大，外企进入后一定会挤占一部分市场，国内企业的收益必将缩水。我们也要走出去，加入国际市场的竞争行列中，开拓国际市场，这样企业才能有所发展，带动国内市场的壮大。
国内房地产存在的几个问题：一、在土地转让方面。土地出让透明度很低，哪块地是准备规划拿出来进入市场的；规划后的土地有什么人可以取得这块地的使用权。香港的做法是，政府要拍卖土地首先是投标，投标后，这块地是政府今年拿出来卖的，在公开化的情况下，大家公平竞争，无论政府今年卖地作用是大还是小，有能力的就投下，没有能力的只有放弃，这样对房地产的发展是有很大的促进作用的。不然，怎么有这么多的房地产商盖好楼后拿不到房产证，就是因为没有钱，不能缴清税费，办不齐手续。投标有利于提高房地产业的竞争强度，促使房地产开发商不断进步，这样才能适应国际竞争的要求。
二、领导意识要向国际靠拢。在加入WTO后，困扰广州市民的集资房问题会被逐步取消，因此要求领导有必要引进外国的资信评估系统。评估所、会计师所要遵守新的规则。
中国加入WTO后，预测房地产业会朝股份制和大型项目的方向发展，现在房产公司还存在这样的问题————公司合并现象，有的公司因投资失败被兼并，其中些有被兼并的企业消失了，因而造成帐没法查，加上很多房地产商为了卖房疲于奔命，于是出现了许多烂尾楼。
一旦市场全面开放，加入WTO，估计会有个整合过程。但只要政府不退出市场，房地产企业还是受到政府操盘的，就达不到双赢的目的，因为政府缺少赢利意识。股份制的好处就是绝对市场化行为，绝对以双赢为目的，股份制将成为房地产转型的趋势。
国内市场与国外市场的差距是有的，我们要正视它而不要去回避，要尽快融入到国际市场这个大的环境中去锻炼，才能取得发展。房地产的问题既然存在，那我们就要想办法去改进，怎么改，是去模仿，还是走自己的路，有待各个方面去商讨，总的来看，入世是对国内企业的一种机遇，也是一种挑战。
房地产行业亟待规范
陈显玲：首先，目前我国没有统一的房地产物权法，物权法相当大的一部分是关于不动产的法规。其次，我从事律师工作多年，一直在收集红头文件，从各种渠道获得的这些文件中，发现不仅国家跟省市的文件有冲突，就是省市之间也有很多冲突。我就不知道用什么来参考，但是法官又有他们自己的想法，因此，会出现很多矛盾。我们有时候无法可依，就不知道规定在法律的哪一条哪一款里，到最后法庭来一个内部会议出一个文件，我们只能千方百计去拿到这个文件。各个地方、部门的法规不同，让我们有时候无所适从。第三，国外房地产业，律师介入是非常多的，因为每个人购买房产都必须要经过律师的中介作用，在国内就不一样了，根本没有法律条文来规范。其实，律师能参与房地产方面的地方是很多的，比如土地开发、转让、租赁、买卖等等。如果制定一个统一的法律法规，并且能适应市场，那么对市场经济的走向是很有帮助的。
洪启庆：中国为什么要花这么多年的时间才能加入WTO，就是规则一直没有改变，现在加入了就是要对规则进行改变。我认为政府在加入WTO后对房地产法律法规的改革宜从以下几个方面进行：
1、审批权。以前是六级审批，从中央到地方，国务院、省政府、市政府、区政府、镇、街，现在只有两级审批。政府为了入世已经做了很多改革，土地开发中心（以前的广州市人民政府征地办公室）成立不久，以前是政府说了算，拿一块地，政府说多少就是多少，现在要通过市场经济去运作。
2、公共事物的管理。政府也在不断改善，特别是“城中村”，有“四改”————村委会改为居委会、农民改为居民、经济联社改为股份公司、把“私留”土地改为国有（最重要的一点）。以前是农村包围城市，还是城市包围农村讲不清楚，现在统一规划，把农民变为居民，把土地归为国有。
土地方面，现在有个《土地管理法》对土地的规定还是很明确的，另外，政府还要想办法给农民灌输入世的概念。
胡怀玉：首先，我想讲一下WTO的意识问题。WTO规则是很多规则综合在一起的简称，规则制定好了之后，谁来执行呢？这就涉及到一个具体执行这些规则的人的意识问题。在我的具体工作中，有些行政部门工作人员规则意识不强，我们想利用这些规则去找到这些执行人员时就会遇到很多问题。所以，我认为如果这些矛盾在规则部门能够调节好，那么问题就解决了。“大社会，小政府”，小政府只要把规则制定好了，整个社会都按规则办事，政府就不用一天到晚去管这管那，出台一些红头文件去调整社会关系，这样矛盾就减少了。
第二，外资企业登记的审批问题。在国内还需要审批，其实，按照公平原则，大家都是中国法人，只要来到中国投资，作为中国的公司都要平等对待，在税制方面应该一样。外资企业来中国投资，无须比国内企业多一道审批手续，其实国内的审批主要是资信评估、背景了解。市场规范以后，按照规范办事，不用担心会对国内市场秩序、环境造成不良影响。它如果进来的话，只要规则完善，能者上，差者下，优胜劣汰嘛！
蔡伟：我是这样看WTO规则的。1、冲击最大的是政府。WTO的所有的规则就是政府要制订和行使那些符合WTO原则的规则。2、对市场主体的定位，说它对外商不公平，其实对国内的企业也是很不公平的。审批要经过公证处，也就使它成为既是运动员又是裁判员。现在房地产审批一般需要五天时间，在这五天时间内，对于建筑业来说可以建两个结构层。由于国家机关和事业单位有人员限制，人少事多就耽误时间，耽误了谁来承担这个责任呢？3、WTO是要求有规则制度。
我认为房地产业是现在最现代的行业，规模大、有广泛的社会联系。房地产开发商主要是整合各种社会资源，像开发商建房，代理行卖房，设计也有专门的设计公司，勘探有勘探队，物业管理有专业管理公司，房地产商有钱吗？他的钱可能也是银行贷来的，他只是把这些队伍整合在一起。这么一个现代的产业有两个要求：①每个参与游戏的单位都要有信用；②如果有人不守规则，要有规则来管理。现在却恰恰相反，只要有一个地方出了问题，整个系统就乱了。其实，我们经常发现这种问题，发展商和建筑商扯皮，一扯就是一年，非常麻烦。银行是最讲信用的，可是，发展商卖出房子，钱进了口袋，银行跟别人定的按揭合同就有了，他有权利和义务去监督发展商把钱用在这个项目上，但很多发展商用于其他方面，银行居然就批出去了，业主要找银行还找不上，那就是规则的制定和实施不完善。现在存在这么一个矛盾，一方面希望政府放开市场，另外，又希望政府引导市场。由于政府有些行政单位有经济利益在里面，所以两头都求不到，有利的就靠的很近，不利的就不做。今后，政府包括行政、立法部门要花很大精力考虑像房地产这种靠多头衔接来发展的现代企业怎么去规范。
WTO为房地产业解套？
郭艳：我想谈谈购房入户的问题。买房子可以在购到房子的地点入户。关键在于买房后得到什么户口。在近期内要不要定蓝印户口，蓝印户口和红印户口还要不要有区别，这个可能同WTO国民待遇的规则有所冲突。如果是同一个地方的人，为什么还有红的蓝的之分？仔细研究蓝印户口的规定，可以发现它们还是存在很多区别，办理出国户口、高等教育；另外，还有一些企业有红印户口、蓝印户口的经营权。我个人认为户口应该是由法定职权部门的责权，只要是居民在一定的辖区内，这个职能部门必须管理，如果没有户口，怎么来管理呢？像七十年代的民警，很清楚自己管辖地区的居民，现在就不一样了，居民要有事还要去求他们解决。这也是政府职能需要转变的一部分。
按照规定，在一个地方住一年以上，就是本地的常住居民。这些内容还与宪法的公民权益有所冲突。
杨杰：从圈地开始到现在物业管理，我对广州的房地产是有很多了解的。
首先，是很多房地产开发商不懂法。我们公司目前的问题很多，像刚才讲到的国土费、产权证。我们老总有怎么一句话“WTO如果早一点加入，我们也不会有今天”，因为我们确实不懂房地产有关法规。开发的最初，我们的土地出让费，圈地的时候就给办了，但跟政府部门打招呼后，不用交全就能拿到预售证，我们何必把钱全部交给政府呢？当然，国家、政府从老百姓的利益出发，先办房产证，再把板子打到开发商身上，以前这样解决的话，发展商也挺高兴的。
第二，我做了这么多年的房地产，不是说怎么去做房地产，而是怎么同政府打交道。我希望加入WTO后，能从中解脱出来，真正投入到房地产开发中去，政府也能从运动员转变为裁判员和服务员。
主持人：搞房地产业真是件酸甜苦辣的事，希望WTO能解决好问题。我要讲一段龙部长的比喻，有个男孩上厕所，使用完后一定要等到冲水后才离开，这就是要养成一个有规则的习惯。以后，我们要从小按规则办事，像大家刚才所讲到的大家都依规则办事。 | 
