改革开放20年来，特别是上世纪90年代至今，河南省房地产业取得了前所未有的发展，对全省城市化建设和社会经济发展起到了积极的推动作用。但是，面对新世纪新形势的机遇和挑战，当前河南地产商迫切需要直面自身存在的问题，积极寻求解决问题的对策。
问题一：企业方向感不强，定位不够明确
目前，河南房地产市场呈现出小企业、中型企业和大企业三类企业并存的局面。这三类企业在素质和能力方面具有明显的差异。小企业资金实力及开发能力较弱，一般以项目公司的形式存在，它更看重项目的现时利益，关注项目本身的经营状况，比如项目的市场机会、产品特性、营销技术等等。中型企业在做好每个项目的同时，也注意企业制度化建设和规范化管理。大型房地产企业主要依靠资本和品牌的力量进行战略性投资和规模化开发，注重企业可持续发展，注重经营管理团队建设和企业文化建设。
在激烈的市场竞争压力下，河南多数地产商抽不出更多的精力认真考虑企业发展方向和发展战略，企业缺乏准确的定位。具体表现在以下几个方面：①企业普遍缺乏科学的战略规划和明确的发展目标，计划的偶然性因素较多。②多数企业没有认真评估自己的资源优势和所处的市场环境，没有在科学定位的前提下，有意识地提升企业的核心竞争能力。③企业形象和项目形象模糊，没有完善系统的企业理念和产品定位。如郑州市的很多商住小区，由于缺乏明确的项目概念，使消费者难以对开发商产生主动的联想。④大多企业是“想为则为”或“能为则为”。事实上，一个有着明确定位的发展商应该做到“当为则为”。
对策：
1、认真研究市场形势，科学评估企业资源状况，确定正确的发展方向和发展战略。未来的房地产市场只给两类企业生存发展的空间：一类是大而强的企业，一类是小而精的企业。
2、有计划、分阶段、坚定不移地培植、提升企业核心竞争力。不同的定位，对企业生存能力的要求是不一样的。
一个企业明确了向哪个方向发展以后，就必须明白走这条道路应该具备什么样的素质和能力，并不断提高其核心竞争能力。对房地产企业来说，主要包括品牌、资金、人才、营销管理模式等。
3、树立个性鲜明的企业理念，确立产品开发方向，形成独特的企业形象和产品形象，并利用各种有效手段进行持续推广。企业如人，一定要有个性。这需要整合社会上最优秀的专业机构来完成，如规划设计师、品牌管理公司、营销策划机构等。在这方面国内不少优秀发展商都做得比较好，如北京万通集团、北京中鸿天房地产公司、广州宏宇集团等等。
问题二：企业经营管理水平低
地产商的竞争归根到底是经营模式的竞争。经营模式包涵了品牌、管理、资本运作、团队建设等等。
经过近几年的发展，河南省房地产企业大多面临由粗放的创业型向科学规范型的转变，迫切需要解决决策不科学、管理不规范、经营控制能力弱，盲目投资等低水平运作问题。
具体包括：①没有建立科学高效的决策机制和管理机制。②差异化竞争能力较弱，产品同质竞争情况严重。③产品质量、工期、成本控制及售后服务等环节存在问题多，客户满意度较低。④缺乏营销模式与营销手段创新，广告投入浪费严重。⑤不注重社区文化建设，服务意识差，物业管理水平较低。
对策：
1、建立科学的决策机制，实施项目规范化管理，以顾客满意为基础，整合业务流程。
2、重视市场调研和可行性研究，建立强大的需求发现体系。通过销售人员、物业管理人员、市场研究人员与客户广泛接触，收集整理客户需求信息，运用专业统计分析手段，及时、准确发现客户需求并迅速满足需求，提高企业反应灵敏度和运作效率。
3、加快企业信息化建设，利用信息技术改进企业管理、强化控制能力，提高企业整体反应速度。
4、导入客户关系管理系统（CRM系统），实施战略营销，推动服务创新。
问题三：开发能力偏弱
河南地产商开发能力偏弱，主要表现在以下几个方面：
①按照国内企业分类标准，目前河南省房地产开发企业绝大多数属资产规模不足5亿元的小企业。2001年，建业城市花园销售额尚不足3个亿，而国内大城市同类开发企业年销售额一般在10亿元人民币以上。
②同北京、上海、广州等国内大城市相比，河南地产商的开发能力存在着巨大的差距。即使同成都、济南相比，也存在着明显的差距。2000年，上海市商品房竣工面积1532万平方米，销售面积1558万平方米，销售额555亿元，其中住宅销售面积1446万平方米，前10位发展商销售额一般在5亿元人民币以上；成都市商品房竣工面积为499万平方米，销售面积380万平方米，销售额50.8亿元；而郑州市2000年全年商品房销售面积为184万平方米，销售额不足35亿元，销售排名第一的建业，销售额只有2亿元，2001年建业的销售额也还不到3亿元人民币。差距是明显的。
③开发模式和产品种类单一、高品质物业数量少。
④河南地产商多集中在一个城市内发展。很少有走出本省成功进行跨地域投资开发的企业，即使是省内跨地域开发商也屈指可数。而国内其它城市已经出现了不少成功进行跨地域开发的企业。如深圳万科、沈阳华新国际、大连万达、广东珠江投资等。
河南地产商开发能力弱小、融资渠道狭窄、融资能力低下，直接导致房地产开发的规模化、集约化程度低，也直接制约着企业的跨越式发展。
对策：
1、通过市场调节，优化资源配置，使一部分实力强、信誉好的开发企业能够快速发展，发挥龙头效应。
2、拓宽融资渠道，加快与资本市场对接，增强资本实力。迄今为止，河南省尚无一家房地产企业上市。建业每年的银行贷款不足2亿元，而万科2000年仅从中国银行就获得20亿元的授信额度。作为资金密集型产业，河南省房地产开发企业应尽快通过公开上市、引进外资、发行企业债券、成立房地产投资基金等方式解决资金瓶颈问题，提高开发能力。
3、通过兼并、收购，优化资本要素，提升企业竞争实力和开发能力。如前不久发生的“星河湾”发展商广州宏宇集团收购“海怡半岛花园”、广州富力地产集团收购“金羊花园”地块，都是通过收购兼并获得优质资产，以提高企业开发能力和市场竞争实力。随着市场竞争的发展，这种收购兼并会越来越多。
4、通过联盟、协作降低投资风险，扩大开发规模，提高市场占有率。如香港六大地产商经常联手开发项目，联合投资开发将是未来房地产业发展的一个趋势。
问题四：产品研发能力得不到足够重视，产品创新成果少
国内各大城市的房地产商都建造了反映当地人文特色和居住文化的住宅产品，如成都置信开发的“芙蓉古镇”。现在，消费者对房地产开发的要求已不仅仅是普通的住宅产品，而更多的是体现现代人居理想的“艺术品”。从一定意义上来讲，开发商应对城市居住文化建设担负更多的责任。这些都对房地产开发企业的产品研发能力和创新能力提出了更高的要求。
河南地产商在产品开发上大致经历了三个阶段。第一阶段是类似家属院的缺乏特色的“兵营式”小区。这种项目上世纪90年代初期在郑州可谓比比皆是。第二阶段是简单的“拿来主义”，如前几年比较风靡的所谓“欧陆风格”。第三阶段，是近一两年来，郑州市开始出现整合国内外优秀资源打造特色住宅项目的情形。
对策：
1、加强产品研发队伍建设。国内不少大型房地产开发企业，都拥有一支强大的产品研发队伍。这些企业在市场研究和规划设计方面都具备强大的研发创新能力。如万科、金地、华侨城、招商地产……，河南地产商包括建业在内，在这方面做得都很不够。这样的直接后果是产品设计出来或建成以后，总会出现这样那样意想不到的问题。河南房地产企业迫切需要引进和培养高素质的专业产品研发人员。
2、整合国内外优秀专业资源，加强与国内外优秀建筑、景观规划设计师的交流、合作。
3、联合专业学术研究机构，加强对当地人文环境和居住文化的研究。
4、提升企业的房地产产品的人文底蕴。
问题五：短期行为泛滥
在房地产业发展过程中出现的短期行为，给消费者、开发商本身以及国家造成了重大损失。这样的例子很多。今天，河南地产商仍然存在较多的短期行为。具体表现在：①交易欺诈现象依然存在，客户投诉率较高。②“做项目”的多，“做企业”的少，立志做百年老店的更少。过分强调项目短期收益。③不能及时兑现承诺和严格履行合同。④项目做完后改行的多。
对策：
1、认清行业发展趋势，树立正确经营理念。企业经营效益和顾客满意度并重。
2、诚信经营，坚定品牌化经营道路。
3、加强企业文化建设。
4、加强职业经理人队伍建设，培养高素质的人才团队。
问题六：行业公信力差
行业公信力对整个行业的生存与发展有着十分重要的影响。
河南房地产行业的公信力现状不容乐观。主要表现在以下几个方面：①房地产业在国民经济中的地位不高。1999年河南省城市房地产业增加值占全省国内生产总值的比例仅为1％，而上海已达到5.3％。②由于开发能力偏弱，行业发展过程中曾一度给金融机构造成惨重损失，房地产企业资信等级普遍偏低，导致金融机构对房地产企业的贷款甚为谨慎。③由于房地产开发工程质量、合同违约等问题比较普遍，导致品牌认知度和客户忠诚度较高的房地产开发企业很少，消费者对开发商的信任度较低。④部分开发商缺乏社会责任感，纳税意识差，直接影响了对所在地政府财政收入的贡献率，进而削弱了行业对政府的影响力。
对策：
1、增强社会责任感，积极参与社会公益事业；增强纳税意识，依法纳税。
2、降低房地产开发风险，改善企业财务结构，保持合理的资产负债率，及时还贷，建立良好的信誉体系。
3、提高工程优良率，严格履行合同。
4、联合实施“行业公关”，举办诸如销售“放心房”承诺活动、公众评选优质楼盘活动等，提高社会公众及消费者对行的信任度。
问题七：行业交流和协作意识差，没有形成行业合力
行业间的交流与协作对于促进整个房地产业的发展有着十分重要的意义。近两年来，河南的地产商特别是郑州市的开发企业外出学习交流的现象已经非常普遍。这对促进河南地产业的观念更新有着重要的意义。但是，省内的行业交流、协作还比较欠缺，没有形成行业合力。主要表现在：①缺乏有力的民间行业组织。②企业间直接交流沟通不够，信息相对闭塞，一些常识性错误又被其它开发企业一犯再犯。③缺乏合作共赢意识。④行业整体缺乏与政府、学术机构、省外优秀企业的交流协作。
对策：
1、树立行业整体观念和合作共赢意识，形成行业自己的声音。只有行业整体发展和强大了，每个企业才会强大起来。
2、建立基于市场化的行业协会或企业联盟。这种联盟可以是多种形式的，比如区域性企业联盟，针对某一特定项目的合作联盟等。由深圳万科、北京万通、河南建业于1999年发起成立的“中城房网”就是一个较有影响的国内房地产企业联盟。提议在河南省也组建一个类似的业界联盟，以提高行业合力，促进行业发展。
3、加强行业间信息共享、业务交流与开发协作。如成立“河南省房地产企业联合网”，实现一定范围内的联合采购、联合开发、信息交换等。建业愿意和省内的开发商进行积极、坦诚的交流、沟通与协作。
4、促进行业协会同政府及大专院校建立良好的沟通渠道，加强对河南省房地产业的专项研究，共同促进行业发展。
问题八：忽视对规律的研究
以上所列几个问题，究其根源，是多数地产商往往忽视对规律进行研究。
正是忽视了对规律的研究，河南房地产业才出现了供大于求、空置率居高不下、房地产企业短命等现象。什么是规律？“种瓜得瓜，种豆得豆”、“一分耕耘，一分收获”、“慎始善终”等等都是我们这些开发企业应该遵循的基本规律。
此外，房地产业本身存在的规律性，河南地产商也没有很好地进行研究。根据西方发达国家经验，人均国民收入800美元～1300美元是房地产业高速发展时期，在这一时期，房地产业均被列为国民经济支柱产业，在国民经济中所占比例一般为5.5％～8％。在成熟的地产市场，2／3的市场份额一般控制在前10位的地产商手里；房地产业发展具有周期性，在发达国家和地区，房地产业被喻为国民经济的“晴雨表”，经济周期性波动，往往通过房地产业反映出来。深入研究房地产业发展规律，对我省房地产业的健康发展有着十分重要的意义。
对策：1、将企业办成学习型组织。
2、在实践中总结经验，修正理论，再以先进的理论指导实践。一定要学会总结，要有反思精神。
3、心态放平，眼光放远。企业和人一样，成功取决于三个因素：第一是知识与经验的积累；第二是能力与才干；第三是心态和眼光。没有平静的心态和远大的眼光，是不可能取得巨大成就的。 | 
