随着房地产业的发展，作为全国房地产业最发达省市之一的广东省，房地产纠纷案件逐年上升。据统计，今年1-10月该省法院共审理此类案件达4425件，标的额近40亿元。为规范房地产开发经营秩序，维护市场交易安全，促进房地产业健康发展，广东省高级人民法院日前出台了《关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确了具体认定土地使用权转让合同、合作建房合同、商品房预售合同、商品房包销合同、城镇房屋租赁合同的效力时应把握如下原则——地方法规、行政规章，无权对合同效力表态
《意见》明确规定，人民法院认定房地产开发经营合同的效力，不得以地方性法规、行政规章（包括经济特区制定的法规）为依据，而应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，只有违反了法律、行政法规强制性规定的合同，才确认为无效合同。
审查房地产开发经营合同效力要“三看”
《意见》明确规定，审查确认房地产开发经营合同的效力，一是看合同主体是否具有房地产开发经营资格；二是看合同标的物是否具备转让的条件。如果合同双方当事人均不具备房地产开发企业资质，或者当事人开发经营的房地产属于法律、行政法规规定的不得转让的范围的，应当认定合同无效。三是看当事人在起诉前是否补办了有关开发、转让手续。将补办手续的时间限定在起诉前，改变了过去“在一审诉讼期间补办手续可以认定合同有效”的做法。
未办理批准、登记手续不等于合同无效
《意见》明确提出，房地产开发经营合同的批准、登记手续不得作为判断合同有效或无效的标准。在土地使用权转让、商品房预售、城镇房地产租赁中，合同经当事人签字盖章即已成立，当事人是否办理土地使用权变更登记、预售登记、租赁登记手续，均不影响相应合同的效力。法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《意见》明确，以划拨方式取得土地使用权的，当事人在签订合作建房合同后未依法办理合建审批手续的，人民法院应当认定合同未生效；以出让方式取得土地使用权的，由于法律、行政法规没有规定合作建房合同需办理合建审批手续，因此，当事人未办理合建审批手续不影响合同的效力；
无论是以划拨还是以出让方式取得土地使用权的，当事人在签订合作建房合同后没有办理土地使用权变更登记手续的，均不影响合同的效力。
售楼广告不能信口开河
针对当前售楼广告良莠不齐的现状，《意见》对开发商所做的售楼广告的拘束力作了明确规定。商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同约定，但有下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；2、对商品房外墙或共用部分装修标准的告示；3、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；4、对商品房周围环境质量作出的具体明确的公建指标的说明；5、其他载有明确指标的说明。
随意毁约将承担违约责任
《意见》对商品房销售（包括预售）中的“一屋二卖”行为，改变过去认定后一次买卖无效的处理原则，转而明确规定可认定后一个合同为有效，售房方不能按合同约定履行交房义务时，应承担履约不能的违约责任。这样，更有利于保护守法方利益，制裁见利忘义、随意毁约的不良行为。另外，明确商品房包销行为实质是两次买卖行为，可认定包销合同为有效，但应责令当事人补交税费。 | 
