^^^^^^^^^^^^^^^规范拆迁管理，当好城市建设的“开路先锋”
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^山东淄博市房产管理局
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^（2001年10月）
房屋拆迁管理工作是一项程序严谨、操作规范的工作。
拆迁建设要想达到“拆迁一处，造福一片，稳定一方”的基本目的，首要的前提是必须规范拆迁管理，这既是房屋拆迁工作法制化的必然要求，也是全面履行拆迁管理职能的基础。
几年来，我局从规范拆迁管理工作入手，努力当好城市建设的“开路先锋”。
一、有法可依，是规范拆迁管理工作的根本
随着社会主义市场经济体制的确立，住房制度政策的进一步深化，土地有偿使用制度的推行及新兴房地产业的发展，出现了一些原拆迁法规政策难以规范或没有规范的新情况、新问题，而房屋拆迁管理做为一项政策性很强的工作，有法可依是根本。因此，根据新的形势要求，修改制定新的拆迁法规、政策显得尤为迫切。经省人大修改制定的《山东省城市房屋拆迁管理条例》自2001年8月1日起颁布实施后，我们向市政府做了专题汇报，加快了出台我市拆迁管理办法的步伐。我局与市法制局深入全市五区三县调查研究，组织了八次由各方面人员参加的座谈会，广泛听取意见。同时主动征求规划、土地、建设、计划、物价、法院、公安等部门的意见和建议，本着“抓住重点，突出特色，便于操作”的指导思想，制定出台了新的《淄博市城市房屋拆迁管理办法》。
概括起来，我市《办法》突出了两大重点：一是根据我市城乡交错，城市规划区内国有、集体土地交叉的实际，突出了适用范围这个重点；二是深入剖析了目前我市城市房屋拆迁工作的热点、难点，突出了拆迁补偿这个重点。《办法》体现了七方面特色：一是从《办法》的总体结构方面，不搞重复立法，同时力求文字简炼，易懂易记，可操作性强。二是从适用范围界定方面，根据我市实际，将因城市建设需要在城市规划区内集体土地上的拆迁列入参照适用范围。三是紧紧围绕拆迁补偿、安置这个核心问题，规定了拆迁补偿、安置协议的内容。同时，对拆迁补偿还规定：补偿方式由被拆除房屋的合法所有人选择；补偿安置房屋不得低于被拆除房屋两个区位类别；被拆除和补偿房屋，货币补偿和房屋补偿计价原则相统一。四是从划分区位类别的原则上，与市政府划分的土地级别相吻合，便于操作，减少矛盾。五是为调整拆除平房与拆除楼房所获取土地净面积的差别，规定拆除住宅房屋系平房且带院落的，货币补偿金额适当增加，但最高不得超过10％。六是为调整楼层价格差别，我们作了系数调整。七是在住宅房屋的附属设施币补偿方面，对主要项目全市作了统一规定。因此，我市制定出台的《办法》是一部比较符合实际，便于操作，适应新形势要求的拆迁管理办法。
二、抓住重点，制定房屋拆迁工作的规范性文本
随着房屋拆迁管理工作的不断深入，我们更加深刻地体会到规范性文本在拆迁工作中的重要性。过去，由于拆迁工作所需要的一些文本不规范，引起了一些纠纷，影响了拆迁建设的顺利进行。为此，我局抓住重点，从容易产生矛盾、纠纷的源头上解决问题，制定推行了五个规范性文本，即：
拆迁计划和拆迁补偿、安置方案；拆除住宅房屋及附属设施勘估表；拆迁房屋房屋补偿协议；拆迁房屋货币补偿协议；
委托拆迁协议书。从而规范了拆迁工作的主要方面，大大减少了拆迁纠纷的发生。如：拆迁计划和拆迁补偿、安置方案的规范性文本，明确规定了七方面内容：一是拆迁计划。包括了拆迁人、委托拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限、过渡期限、工程建设期等内容。二是拆迁补偿。包括了补偿原则、补偿方式、拆除住宅房屋及其附属设施的补偿、拆除非住宅房屋及其附属设施的补偿。三是拆迁安置。包括了住宅房屋及非住宅房屋临时安置费的发放原则及标准。四是规定搬家补助费的发放原则及标准。五是规定对营业、生产用房造成的直接经济损失发放补助费的原则及标准。六是对签订补偿协议的具体要求。七是拆迁当事人约定的其他事宜。
通过实践证明，规范性文本的制定，有利于保护拆迁当事人的合法权益，有利于加强对拆迁行为的管理，减少拆迁纠纷，有利于维护社会稳定。
三、有法必依，坚决查处违法拆迁行为
通过多年的城市拆迁建设，拆迁法规越来越健全，人们的拆迁法律意识和依法拆迁的社会氛围大大增强。但是违法拆迁行为仍然比较突出。主要表现在：一是有些单位的工作人员甚至领导对拆迁法规不知、不学，片面理解、误解；二是有些机关部门不能带头依法办事，造成不良影响；三是有些单位存在着“能脱就脱，能拖就拖”，“少一份手续，少一份麻烦”的侥幸心理。针对这些情况，我局的态度很明确，有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，坚决依法查处一切违法拆迁行为。
1、拓宽执法检查思路，加大执法检查力度
为了切实依法搞好拆迁管理工作，保证城市拆迁建设依法有序进行，我们不断拓宽执法检查思路，加大执法检查的力度。一是摸底调查。每年年初，我局要求拆迁管理执法人员深入重点地区、重点单位了解全年拆迁建设计划，做到心中有数。二是拉网式普查。我局每年都组织一至两次拉网式普查，每次普查单位都达上百个，比较全面的掌握了全市拆迁工作的状况，为全面加强拆迁管理工作打下了坚实的基础。
三是重点检查。依据计划部门批准的“固定资产投资计划”，建设部门批准的“危旧房屋翻建计划”和我局批准的“统管房翻建计划”，对建设项目实施单位逐一检查。对属于拆迁建设的，及时要求拆迁单位依法办理房屋拆迁许可证手续。
四是难点督查。对已经发生拆迁行为，经多次督促仍拒不办理房屋拆迁许可证的，坚决依法处理。如：我市市政府某一机关单位，在未办理房屋拆迁许可证的情况下，擅自拆除市直统管房2400多平方米。我们发现后，立即责令其停止拆迁，要求该单位维护政府形象，带头执行拆迁法规。由于我们坚持依法行政，促使该机关部门依法补办了拆迁许可证手续，维护了拆迁法规的尊严。
2、坚持执法跟踪服务，监督拆迁建设过程
房屋拆迁建设有了房屋拆迁许可证即为合法拆迁。但我们发现，在拆迁建设过程中，有些拆迁人报少拆多，隐瞒实际拆迁面积和拆迁范围；有些拆迁建设项目由于种种原因造成工程不能按时完工，被拆迁人不能按时回迁。我局为防止此类事件的发生，采取了措施，一是依据拆迁法规规定张贴拆迁公告，明确拆迁范围；二是对拆迁过程进行监督；三是拆迁期限到期后，对公告的拆迁范围进行现场复查；四是按照公告规定的过渡期限对工程进度进行监督，防止工程延期。
3、实施社会综合监管，加强拆迁联动治理
房屋拆迁工作同时又是一项社会系统工程，社会各部门都要给予关心和支持，依靠社会监管和部门间的联动配合及时发现和纠正违法拆迁行为的发生。主要措施有：
（1）开设热线咨询电话，接受咨询服务，及时发现和纠正违法拆迁行为。为保障城市建设顺利进行，维护拆迁当事人权益，我局开设了拆迁法规、政策咨询服务热线。自热线咨询电话开设后，累计已接受咨询300余次，在拆迁法规、政策方面为拆迁当事人提供服务，告知他们应享有的权利，如何维护自己的合法权益不受损害；同时，告知他们应尽的义务，要服从城市规划建设需要，顾全大局，按时完成搬迁。
在接受咨询过程中，我们发现了一些违法拆迁行为，及时进行了检查和纠正。
（2）与市建设、计划、规划等部门信息互通，联动配合，取得了事半功倍的效果。
（3）要求各区、县房屋拆迁单位在接受委托拆迁时，及时督促和协助拆迁建设单位及时办理房屋拆迁许可证手续。
四、规范程序，提高依法拆迁管理的工作水平
1、加强执法队伍建设，提高执法人员素质
新形势下，要做好房屋拆迁管理工作，必须建立一支适应社会主义市场经济要求的高素质的房屋拆迁管理工作队伍。
为此，我局根据拆迁管理工作的特点，从四方面抓了拆迁执法人员素质的提高：一是爱岗敬业，全心全意为人民服务的政治素质的提高；二是清政廉洁、奉公守法、不彻私舞弊的道德素质的提高；三是勤奋好学、积极上进的科学文化素质的提高；四是熟悉法规政策、熟练解决实际问题的业务素质的提高。经过锤炼，全市已具备了一支较高素质的拆迁工作队伍。
2、认真履行管理职能，把好拆迁项目三关
根据拆迁管理工作的重点，结合当前我市拆迁管理工作的实际，我们认真履行管理职能，切实把好拆迁项目审批关；
拆迁活动监督关；拆迁建设项目按时完成关，较好维护了拆迁当事人的合法权益。
3、执行法定工作程序，减少管理工作失误
（1）房屋拆迁许可证审批程序。一是先由承办管理科室进行初审。审查拆迁申请人报送的申请立项材料是否齐全；
审查立项材料是否符合拆迁法规、政策的规定。二是将初审合格后的申请立项材料报分管主任复审批准。三是由办证科室依据分管主任签字同意立项的申请材料办理房屋拆迁许可证。四是承办科室通知拆迁申请人领取房屋拆迁许可证。办证的每一环节责任明确，真正做到了拆迁项目审批的层层把关，减少工作失误。同时，对那些拆迁计划不完善、补偿安置方案有缺陷、补偿资金不足、拆迁建设条件不完全具备的拆迁申请人，坚决不予办理房屋拆迁许可证手续。
（2）拆迁计划和拆迁补偿、安置方案的会审程序
拆迁补偿、安置既是拆迁法规的核心内容，关系到拆迁建设项目是否顺利实施，也是拆迁当事人最关心的事，大量的纠纷、上访、复议、诉讼案件由此产生。因此，对拆迁计划和拆迁补偿、安置方案的制定，我们实行了会审制度。一是对拆迁申请人报送的拆迁和补偿、安置方案进行初审。审查规定的内容是否齐全；二是会审拆迁计划和方案的可操作性，被拆迁人能否“按计划和方案顺利签订协议，完成搬迁；
三是会审制定的计划和方案的依据和标准的合法性，会审有无不按法规政策规定制定计划和方案的，会审有无擅自降低标准给被拆迁人进行补偿和补助的，以保证拆迁建设项引巨利进行。如：我市某房管所现在实施的一项统管房拆迁改造工程，早在1997年就准备实施，由于当时由区里发放房屋拆迁许可证，工作程序不规范，补偿、安置方案没有按有关规定制定，引起了被拆迁户的上访，始终达不成协议，致使该拆迁建设项目一直无法实施。2001年2月，该房管所到我局申请拆迁，我局严格按规定程序审查了有关拆迁材料，特别是协助制定了符合法规、切实可行的拆迁计划和拆迁补偿、安置方案，拆迁公告张贴，并召开动迂大会后，不到十天时间，五幢楼102户居民全部搬迁完毕，100％的签订了补偿、安置协议，拆迁工作顺利，该工程现已进入全面建设阶段。
（3）违法拆迁行为的行政处罚程序
根据拆迁法规所赋予的权利和《中华人民共和国行政处罚法》的规定，我们制定了符合实际工作需要的房屋拆迁行政处罚程序，维护了拆迁法规的尊严，使我市拆迁管理工作出现了依法有序的新局面。如：我市某房地产开发公司未依法办理房屋拆迁许可证手续，擅自动拆城西某住宅小区，进行开发建设，我们接到小区居民热线咨询后，立即下发责令改正通知书，责令该公司停止拆迁，依法办理房屋拆迁许可证手续后，再拆迁建设。但该开发公司一意孤行，置之不理，且态度蛮横。我们立即召开了专题会，形成统一意见，决定对该开发公司进行行政处罚。我们执法人员进行了拆迁现场拍照取证，对有关人员做了调查询问笔录，按照《行政处罚法》的规定和拆迁行政处罚程序，最终给该开发公司三万元的罚款，并补办了房屋拆迁许可证，在全市对违法拆迁行为起到了有效的震慑作用。
五、强化职能，及时处理好拆迁建设中的“钉子户”问题
拆迁工作中最棘手的就是“钉子户”问题，如果处理不好，解决不及时，既会阻碍城市建设顺利进行，又会影响社会稳定，因此，及时介入解决拆迁纠纷，是拆迁管理工作的一个重点。几年来，我们坚持依法办事，采取有力措施，及时处理好“钉子户”问题。
1、积极协商解决。我局执法人员应拆迁当事人的申请，及时介入，展开调查，走访有关当事人，不厌其烦的深入了解纠纷、矛盾产生的前因后果，剖析事实真相。对是拆迁人责任的，我们及时给予警告并纠正其错误行为，或让其尽量做出让步；对是被拆迁人责任的，想趁机“捞一把，拿一把”的，我们做好政策宣传解释工作，耐心讲清利害关系，逐步化解纠纷矛盾。
2、进行行政裁决。对经调解后仍达不成协议的，我们以事实为依据，以法律为准绳，站在公平、公正的立场上，依法做出行政裁决。对拒不履行裁决决定的，依法申请人民法院强制执行。
3、认真对待诉讼案件。对于拆迁当事人不服行政裁决并提起诉讼的，我们坚持依法办事，严格按诉讼程序，积极应诉，认真对待，坚决维护人民法院的公正判决。如：我市山东金岭铁矿在实施一项拆迁建设项目时，手续合法完备，并对被拆迁人进行了妥善安置，100多户居民按时搬迁，只剩1户多年受矿上照顾的残疾人拒不搬迁。此人既不是产权所有人，又不是合法使用人，但矿上为了照顾他，给其安排了两套房屋由其任选一套，但该残疾人提出了一些无理要求，在没有满足其要求的情况下，拒绝搬迁，并多次到市委、市政府上告，向省里写上告信，还多次到我局进行无理取闹，同时，该被拆迁人还通过写诬告信的恶劣行径，想以此来博得同情，达到其目的。为此，我们坚决及时进行了行政裁决，该被拆迁人不服裁决，提起了行政诉讼，经过两次开庭，法院依法维护了我们的裁决，最终拔掉了这个全市闻名的“钉子户”，在全市造成了很好的社会反响。又如：我市富丽商城的拆迁建设项目，得到了国家建设部、省建设厅和市委、市政府的关注，开创了我市历史上“没花政府一分钱，改造旧城半条街”的壮举。然而在该项目前期动迁过程中，被动迁的市里一群众团体提出了不合法的产权要求，拒不搬迁，阻碍了工程的顺利实施。为达到其目的，该团体从市委、市政府一直告到省委、中央统战部，省、市有关领导也做了批示。但我局坚持实事求是，客观公正，顶住了种种压力，坚决依法办事，最终使其完成搬迁，保证了富丽商城项目建设的顺利进行。我们通过这些典型案例，不断强化拆迁管理，整个拆迁管理工作取得了好的效果。
六、严格管理，切实抓好全市委托拆迁工作
委托拆迁工作是我们拆迁管理工作的前哨，委托拆迁工作人员是名副其实的城市建设“工兵”，他们肩负的工作不仅仅是勘验、估算的简单工作，同时还肩负着法规政策的宣传、矛盾纠纷的调解等大量的、实际的，琐碎的工作，既要具有熟悉法规政策，能够解决实际问题的专业素质，又要具有良好的自身素质，不厌其烦的去做说服、解释工作，以保证建设顺利实施。为搞好我市的委托拆迁工作，我们从严管理，主要抓了四个方面的工作：
1、抓好房屋拆迁单位的资格审批工作。按照建设部、省建设厅关于房屋拆迁单位资格管理办法的有关规定，我们对全市房屋拆迁单位重新进行资格审查。对符合条件的房屋拆迁单位，审批换发了新的房屋拆迁资格证书；对不符合条件的房屋拆迁单位，限期整改，如整改后仍达不到规定要求的，则坚决取消其拆迁资格，以保证委托拆迁工作的质量。
2、抓好房屋拆迁单位的监督管理。一是把委托拆迁协议书作为办理拆迁许可证的必备要件；二是严格委托拆迁项目的备案规定，进行有效监督；三是按照省《房屋拆迁资格管理办法》的具体规定，对各房屋拆迁单位进行指标考核，奖优罚劣。
3、抓好房屋拆迁单位的业务培训工作。我们每年都对全市房屋委托拆迁的人员进行业务培训，培训内容既有政策、法规方面的，也有典型拆迁案例剖析及拆迁工作方式、方法的经验交流，以此使我市委托拆迁工作队伍始终高素质、高效率地完成房屋委托拆迁工作任务。
4、抓好拆迁协调服务，积极为各房屋拆迁单位解决实际问题。委托拆迁工作是一线工作，要面对许多错综复杂的难题，有时自身难以解决，反映到我们主管部门后，我们急他们所急，想他们所想，舍身处地的为他们提供方便，给予支持，为他们出谋划策，有时出面协调解决许多难题。我们共同的目标只有一个，就是为城市建设顺利进行做出贡献。
以上是我们在规范拆迁管理工作中的一些做法，请大家批评指正。 | 
