^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^规范拆迁管理促进城市建设发展
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^江西省九江市房产管理局
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^（2001年10月）
九江市地处长江中下游南岸，与湘、鄂、皖三省毗邻，是江西的北大门、京九铁路与长江的唯一交汇点、依山（庐山）傍湖（鄱阳湖）临江（长江），区位优势得天独厚。早在晋朝，九江就是“七省通衢，来商纳贾”的通都大邑，明清时期成为中国“三大茶市”、“四大米市”之一。鸦片战争以后，被辟为通商口岸。
为了“重振浔城雄风，展示九江风采”，江西省九江市政府自1991年7月始，下大决心对市区进行大规模的旧城改造。几年来，在广大市民的积极支持、配合下，经过职能部门的大胆探索，积极开拓，各有关部门和单位的通力配合，扎实工作，市区面貌一年一个新变化，年年都有新发展，呈现出勃勃生机。一是缓解了主要大道交通拥挤状况，基本解决了行路难问题。拓宽改造了十里大道、庐山路、甘棠北路等几十条道路，新建了滨江大道、环城路、长虹北路、前进东、西路，庐山南路、庐峰北路；打开了八角石、人民路、庐山北路等处交通卡口；填充龙开河新建了一条崭新的九龙街，对市区的两颗明珠—甘棠湖、南门湖进行了综合治理。
二是新建了一大批别具风格的高层建筑，为古城浔阳增添了现代风采。至200O年底，共建风格各异的临街、临路高层建筑80多栋，面积50多万平方米，许多外来朋友、商人、游客都为我市近年来城市开发建设变化之大，发展之快而惊叹不已。三是拆除险房、危房、改造旧房，市民的居住环境和条件明显改善。自91年7月至今年7月，共审批拆迁逮筑项目23 0多个，全市13O多家开发建设单位在旧城区共拆除各类险房、危房、改造旧房178万多平方米，拆迁户2500O多家。经各开发建设单位的努力，至2000年底，已复建还居177万多平方米，占总拆迁面积的98％，安置拆迁户2490O多家。占总拆迁户数的99％。新拆迁改造的居民住宅，成套率达到百分之百。尤其是1997年九江市房产局成立后，以主要精力抓还房安置，当年就还房9万多平方米，1600多户，是历年来还房安置面积和户数最多的一年。四是引进了城币建设资金，增加了财政收入。各开发建设单位多渠道、多途径引进内、外资，参与我市城市建设。一些开发单位为了区扩路拆迁近万平方米，为城市建设，改善市容市貌作出了贡献。五是提高了城市基础设施水平，增强了城市综合整体功能。现在，九江市已跻身于“全国园林绿化先进城市”，“全国双拥模范城”，今年8月，又顺利通过了国家旅游局组织的“全国创建优秀旅游城市”综合验收。此外，经过几年的探索和实践，我市城市建设和开发工作逐步走上了依法治理、健康有序的发展轨道，政府驾驭、引导和管理房地产开发的能力不断增强，城市建设规划不断完善，拆迁工作日趋规范，复建还房紧张有序，有效地促进了现代化花园式旅游港口城市建设的快速发展，重塑了城市形象，城市开发建设的经济效益、社会效益、环境效益不断提高，并为今后的工作创造和积累了许多有益的经验。
一、明确指导思想，适应形势发展，走商品开发新路
由于历史原因，九江市城区范围小、建成区面积只有48。4平方公里，人口51万，建筑落后，交通拥挤，环境较差，城市建设滞后，严重影响和制约了经济的发展，市人大代表和政协委员对此曾提出过许多建议和意见，广大市民也迫切要求政府改变这种状况。1991年，市委、市政府审时度势，按照市场经济的规律和要求，经过反复论证，提出了“统一规划、政府行为，商品开发，三方受益”的旧城改造指导思想，把改造旧城工作推向市场，以此带动房地产业的发展。
问时，制定了“规划一片、改造一片、建设一片、受益一片”的原则。成立了以主管副市长为组长、18个部门领导为成员的“市城市建设开发领导小组”，下设指挥部，从此，拉开了九江市城市综合开发建设的帷幕。
在城市开发建设过程中，围绕着“政府行为、商品开发”的要求，我局和政府各职能部门做了大量深入细致的工作，引导大家从思想上、工作上逐步实现“三个转变”：一是由以往政府一家唱“独角戏”转变为全部由开发建设单位“上台唱戏”。政府不再出资、出面搞开发建设，而是定政策、定规划、定开发、保还房，充分发挥政府引导、管理的职能。
二是由以往政府包揽一切转变为政府主动提供各种优质服务。
原则上“谁开发，谁负责”，但政府不袖手旁观。几年来，我局及各职能部门积极主动地开展了一系列服务工作：①广泛宣传政策、法规和城市开发建设的重大意义，提高广大市民对拆迁改造的认识和理解程度，争取市民的支持和配合，为开发公司各项工作顺利进行奠定思想基础和群众基础。几年来仅召开大型拆迁动员大会达4O余次，分管市长亲自作动员。②协助和配合各开发公司开展动迁工作。据统计，市长和分管市长出面接待或上门做说服工作的达百余人次。③理顺各管理部门职能，减少办事程序，提高工作效益，增强工作透明度，积极为开发单位排忧解难，维护治安秩序，努力创造良好的社会环境和治安环境。三是由以往为数有限的几家开发建筑单位承包建设转变为百强争妍，优胜劣汰。各开发单位相互竞争，比实力，比技术，比质量，比进度，争信誉。通过几年的实践，职能部门和开发建设单位的责任感、紧迫感不断增强，工作水平不断提高，开发建设意识不断强化。
二、制定、完善规章，坚持依法拆迁，朝制度化、规范化发展
为使拆迁改造工作有章可循，市政府及时出台了《九江市城市房屋拆迁管理试行办法》、《九江市城区国有土地使用管理暂行规定》、《关于修改九江市城市房屋拆迁管理试行办法有关条款的意见》等一系列地方性政策和规定。在实际操作中，我们发现，原有的“拆迁办法”有些已不适应，98年又着手修改，经广泛征求各方意见，结合我市实际及市场运行规则作了较大修改。200O年出台的新的拆迁办法突出了货币还房和异地安置，可操作性更强。与此同时，我局及各有关职能部门也都建立健全了各自的规章制度。在实际工作中，坚持做到严格照章办事和公正办事，文件规定该补偿、该优惠的，一平方也不能少给，一分钱也不能少付。对自留房和私房产权的确认，历史遗留问题多，工作量大，是个“敏感区”。几年来，我局通过查找历史档案资料，开展深入细致的调查摸底，依照行政，共对1300多户自留房和私房进行了产权确认和界定，落实了党的私房政策，减少了拆迁工作的难度，安定了人心。
针对少数拆迁户蛮不讲理，漫天要价（所谓“拆迁拆迁，一步登天”），影响拆迁工作的情况，我们采取了以下措施：
一是聘请律师担任常年法律顾问，请律师上门，宣讲法律、政策；二是组织有关方面力量组成执法队，拔“钉子户”；三是“成立房屋拆迁改造巡回法庭”，依法动迁。据统计，几年来，巡回法庭调解和执行和解的78户，强制拆除的20多户。
拆迁工作逐步制度化、规范化，提高了拆迁工作效率，加快了市区开发建设的步伐。近年来，市区完成了八角石、滨江大道、西一路、西二路、长虹西路、环城路、新桥头、荷花城、前进西路、环城东路等拓路改造项目，仅拓路改造一项就达3380户，12万平方米。特别是环城路拆迁达到了超常规的速度，300余住户、10多个单位的动迁工作，仅用25天时间就全部结束，是我市拆迁建设最快的一个项目，受到了市委、市政府和全市人民的好评。目前，市区29条道路的新修和改造工作、环城路和大中路等七条彩色人行道的铺设和改造、新桥头绿岛和彩灯、烟水亭广场改造、环湖公园在滨江路绿化带的建设以及甘棠湖、南门湖的污水截流已全部完成，这些都为完善老城区、拓展新城区奠定了坚实的基础。
三、采取各种措施，加快还房进度，使拆迁户按期返还。
随着旧城改造，开发建设工作的深入，一些房地产开发商工作存在的问题逐渐表露，出现了逾期不还房、拖欠过渡费、建筑质量较差等问题，直接影响到广大拆迁户的切身利益。截止九七年底，市区尚有24.6万平方米，3028户拆迁户未得到还房安置，拖欠拆迁户过渡费540多万元。由于房屋拆迁后长时间不能返迁，以至相当一部分拆迁户长年在外租房或暂住在居住条件很差的地方，加上有的开发单位不能及时足额发放过渡费，因而引起拆迁户的不满，频频到市政府及有关部门上访，严重影响和干扰了市委、市政府及有关部门的正常工作秩序。市委、市政府从化解矛盾、维护稳定、切实解决拆迁户的后顾之忧出发，1997年把拆迁还房工作列为影响我市社会稳定的三大因素之一，给予高度重视，成立了以分管市长为组长、市房产局领导为副组长，各有关部门领导参加的城区督导拆迁还房领导小组，采取了一系列行政、经济、法律的手段，加大还房安置工作力度，以取信于民。
一是规定凡由规划部门和指挥部批准的拆迁项目，开发实施单位必须拿出还房时间表和安置方案。二是组织人员对各开发建设单位还房工程进度和还房安置时间调查摸底，分类排队，对开发单位明确逾期还房的责任和应受的处罚。三是不定期召开还房安置会议，通报还房安置情况，请还房安置好的开发公司介绍经验，并公布各个期限的应还房开发单位名单，责成各开发单位向市政府作出按期还房的承诺。市督导拆迁还房领导小组先后三次召开全市加快城区拆迁还房进度动员大会，十多次召开领导小组成员会，分管副币长亲自主持会议，要求各开发公司及主管部门要有高度的责任感、紧迫感和敏锐性，把拆迁还房作为维护社会稳定压倒一切的“重中之重”的硬任务，义无反顾地抓实抓好。四是责成各开发单位及主管部门本着“谁主管，谁负责，谁拆迁，谁还房”的原则，千方百计筹措还房资金，尽快完成还房任务，并坚持先建还房楼，后建商品房。对还房搂一时不能完工的要确保过渡费按时足额发放。五是坚持先还房、后售房的原则，凡是还房任务没有完成的，不准办理房屋交易手续和发放房屋产权证。六是对不能按期还房的开发单位，一律不批准新的开发项目。七是清理、调查房地产闲置用地，凡是无力开发或超期不能动工的，政府依法收回土地使用权并进行拍卖。对少数炒卖批文和用地规划非法获取利润的，一经发现严肃查处，没收非法所得，情节严重、构成犯罪的，移交司法部门追究刑事责任。八是确保还房工程质量，做到设计合理，通风、采光适宜。对不符合要求的建筑设计，市规划办不予审批；
对自行修改图纸或层高不足3米的，视情节分别给予罚款、停工或拆除；对还房工程坚持执行招标、质量监理制度，同时对竣工后的还房楼严格按建设部颁发的标准和办法进行验收，凡是没有经市质检站及房管部门验收的还房搂，不能进行还房安置。
由于市委币政府的高度重视，目前，九江市区99年底前完成拆迁的项目，住宅房基本上还房安置完毕。
四、清理整顿房产市场，解决各类隐患，维护社会稳定。
几年来，我们正确把握和处理好改革、发展和稳定三者关系，在大力推进房地产发展的同时，注意及时查找和纠正存在的拆迁问题，尤其是对影响复建还房安置问题，给予高度重视，在向群众做好深入细致的思想工作的同时，下大力清理整顿房地产市场，认真解决各类矛盾和隐患，努力维护社会稳定。一是针对部分开发公司存在资金短缺，管理力量不足，拆迁快，复建慢，还建房质量、面积，还房时间不符合规定标准和要求等情况，市政府于94年成立了由分管市长为组长的房地产开发经营机构全面检查领导小组，对开发公司从计划立项、规划用地、资金、经营及纳税情况进行全面调查处理和整改。经过三个多月的清理整顿，全市133家开发公司中，保留68家，降级4家，脱钩12家，外办手续23家，撤销33家。对部分违规拆迁开发建设的单位，分别采取了通报，罚款等处理措施。有效地净化了房地产市场。二是从主管市长到各职能部门领导经常深入一线检查督促，了解和掌握拆迁户过渡期生活情况，认真倾听他们的意见，帮助解决实际问题。分管市长亲自接待拆迁户，向他们做耐心细致的宣传解释工作，稳定拆迁户的思想情绪；同时高度重视还房安置工作，急群众之所急，亲自部署，推动还房安置工作深入开展。97年以来，仅我局就接待拆迁户上访200余批次，接待上访人员400O余人次，处理突发性群体闹事6起，处理协调各种拆迁还房中的纠纷98起。三是对不能按期还属的开发单位，要求主动向群众做好解释工作，对拆迁户的上访不能回避，要讲清道理，热情接待，能解决的立即解决，一时不能解决的要做好工作，争取拆迁户的理解，不能激化矛盾，更不能将矛盾上交。四是维护有关政策和法规的严肃性，强化经济、行政、法律手段，规范房地产开发行为。为加大还房力度，我局按市政府部署，积极协调督促解决了一些矛盾，使房地产开发行为，进一步规范化。如依法收回了江西华夏房地产开发公司部分拆迁尚未开发建设的用地，并将其在有关职能部门交纳的押金和规费由政府下文收口，用于购买商品房归还拆迁户。又如外资企业永宏房地产开发公司因一拆迁户私房落实政策问题，在面积上争执四、五年之久达不成协议，为此，由我局牵头进行调查核实，专题协调，终于解决了几年来悬而未决的问题。
党中央、国务院作出了加快城镇居民住宅建设，把房地产业作为国民经济新的增长点来抓的决策，给我们带来了千载难逢的历史发展机遇，我们决心，通过这次会议，虚心向全国各地房地产部门的同仁学习，把握机遇，乘势而上，不断扩大开发领域，全面加快发展步伐，逐鹿千里京九长江，立志崛起于申汉之间，努力把九江市的拆迁管理和房产工作推上一个新台阶。 | 
