北京市住房二级市场开放已有两周年了，去年，我市二手房成交1100余套，预计今年的成交量将比去年增加两倍。人们看到二级市场正在成长，这离不开政府有关部门的几次政策调整，离不开房地产中介机构自身的规范操作与服务品种的增加，当然，也离不开广大消费者消费意识的转变。上周，记者走访了我市几家二手房市场份额较大的房地产经纪公司，相关负责人针对北京的二级市场谈了一些看法。
北京市住房二级市场尚处于初始阶段，未来市场必将活跃
采访中，记者了解到，北京的二级市场经历了三个阶段。第一阶段是观望阶段，因为二级市场刚刚开放，各种配套政策尚未出台，周围同事、邻居也没有几个出售已购公房的，所以，消费者采取了观望态度，成交量很小。第二阶段从2001年初至2001年3月，为初步活跃阶段，人们对房屋买卖有了初步了解，购买二手房的人群激增，但是出售二手房的房主仍然很少。第三阶段要数今年4月以后，北京二级市场进入了稳定发展阶段。这一时期，在政府的促进下，北京各企事业单位加快了本单位已购公房上市的进程，中介市场也不断完善，二手房买卖双方都比以前更为成熟、理智，表现在交易价格趋于合理。
更多的业内人士则认为目前的二级市场尚未达到活跃、发展阶段，只能称其处于初始阶段，这一市场的潜力却是巨大的，未来几年，交易量将激增。原北京市房地局的副局长何绍一概括北京市二级市场的发展说：“二级市场开放后，从观望、试探，到萌芽阶段，到现在的初始阶段。如果政府能在政策上做出更加合理的调整，使政策更完善、手续更简便，就会促使二手房市场更快发展。”北京市房地产交易中心副总经理姜凡认为，从短期、中期来讲，如果相应政策不做调整，一两年内二手房市场不会飞速发展，但是从长期讲，二级市场很广阔，肯定会活跃起来。
房地产中介公司为完善市场支招
那么，哪些政策需要调整、政府相关部门能够协助房地产中介公司做哪些工作呢？几家房地产经纪公司的负责人发表了自己的意见。
收益分配制度应该取消在采访中，中介公司的负责人普遍认为，现行的收益分配制度影响了旧房房主售房的积极性，因而这一制度应该取消。海开房地产交易中心售房部主管赵杰表示，在实际操作中，有的地方执行这一制度严格，而有些地方则较松。执行严格的，房主往往通过抬高房价，把这部分损失转嫁到买方身上。置业家园房地产经纪有限公司的张永忠经理认为没有了收益分配制度，利大于弊，现在许多客户高价成交的旧房，他却愿意低价报税，如果取消收益分配制度，买卖双方不必再隐瞒什么了，带来的好处就是政府的税基增加了。另外政府有关部门掌握的已购公房交易的信息将更准确。
政府应统计出二手房交易的价格指数不少房地产中介公司对本公司已成交的二手房进行了相关数据统计，希望得出的结果成为过去交易的总结，同时对未来市场起到指导作用。但是，这项工作最好由政府相关部门来完成。鑫尊房地产经纪有限公司的刘军总经理分析原因说，政府掌握着全市所有二手房交易的情况，政府按区域统计的平均价格比各个房地产中介公司统计的数字更权威，各中介也好在此基础上进行评估。此外，政府的二手房价格指数一旦公布，将能改变一方想卖高价，一方想压低价，致使交易无法顺畅完成的现状。置业家园的张经理表示，政府若是想引导市场良性发展，第一要明确地价，第二告诉大家最近的房屋买卖沿什么轨迹发展。大多数房主卖房时，都强调房子的位置好，这说明该地的土地价格高，但是现行的土地价格比较低，有待相关部门的调整。明确了地价后，人们便能知道在这一市场水平下，房屋的价值是多少了。
合同文本应该统一租赁居间合同刚刚有了统一的示范文本，是为了约束房屋中介的代理行为而制定的。而二手房市场使用的委托合同、买卖合同并没有规范的、统一的文本，现在房屋中介公司使用的合同基本都是自己公司制定的。许多公司的合同没有涉及订金、入住时间、结款时间等问题，确实不够完善。更有甚者，买卖双方出现两种合同，一种是应付房地部门的购房合同，另一种是实际成交的购房合同。有些中介还利用应付主管部门的合同，达到吃差价的目的。那么，如何规范中介市场，如何使买卖双方的权利、义务明晰化呢？鑫尊地产的刘总表示，政府有关部门应该制订规范文本，然后在整个市场推广，并强制所有的中介企业使用。
政府应该推动交易代理制的顺利实行北京市房地产交易中心的姜总谈及中介市场发展时称，应该健全中介服务体系，实行交易代理制，同时抬高房地产经纪公司的门槛。还有的中介公司的老板表示，现已实行的通过正规培训、严格考试、持证上岗的经纪人制度对于规范经纪机构服务活动有很大好处。但是，有些经纪人瞒着老板在外面拉私单，出了问题，他离开公司了，或是带着大量公司的房源信息、客户跑到其他房屋中介公司，这些情况都会使公司受损。因此，政府不仅要审核中介公司的资质，还应严惩经纪人的违规行为，公布这些违规经纪人的名单，甚至吊销其资质。
房屋中介市场运行尚存争议
中介代理一手托两家好，还是仅代表一方好？借鉴了国外的一些经验，北京市中介市场的某些公司仅代理交易一方，让另外一方去找律师。有的公司还把业务员分成两组，一组负责联系买方，一组联络卖方，每笔业务都需两位业务员参与完成。当然，也有反对上述做法的，认为这并不是社会分工细分了，而是时间和财富的浪费，会造成工作效率低下、代理成本加大。
房源信息能否共享人们不难发现，买卖双方都会到不同的几家房屋中介登记，买方希望找到最合适的房源，卖方则会比较尽可能多的需求者，谁能接受他的报价，谁能保证钱款到位。置业家园的张经理认为，与其消费者奔波于各个房地产经纪公司之间，不如房地产中介实行信息共享，在互相信任的前提下，或是联网办公，或是公司之间开展合作。另有中介公司的老板针对这一想法，提出疑问：客户算哪家的？代理费怎么分？哪家负责办手续？ | 
