1、营销是落脚点
记者：据我所知，你对营销的研究更多一些，如果用一句话来概括现在房地产的营销模式，你如何概括？
袁昆：创新手法多样，各种理念超前而又适度。
记者：在你的心目中，营销很重要？
袁昆：是的。按照现代的整合营销理论，房地产营销应当是指导企业行为的一种哲学，从市场定位、市场细分、产品优化，直到销售渠道的多样和双向，以及后续服务的全过程，涉及企业的战略决策和组织结构。我这里说的是广义的营销，而不是狭义的营销，不是为营销而营销。这种营销要求在项目的前期调查、设计、景观营造、物管等各个环节，其落脚点都是在营销这一环节上。可以这么说，房地产开发过程中所做的一切都是为营销服务。
2、研究才能把好“度”
记者：如何解释“超前而又适度”？
袁昆：所谓“超前”，就是要人家没有的，是现在或在2至3年内，没有人能够享受到的。但是又不要太超前了，也就是不能超前过快了。超前半步就行了。于是就有了“适度”的问题。如有一个楼盘超前过度，全部用遥控，用指纹，靠触摸，连一张卡都没有。这种太智能化了，反而让智能化束缚了人们的生活。人被液化，被智能化，反而没有了人性，反而找不到家的感觉。并且运营成本上升了，价格也就跟着上去了。
智能化是一个综合的概念，是计算机技术、自动控制技术、通讯技术在住宅服务功能上的综合体现。我们常可以在一些科幻影片中看到这样的情节，住户进门时输入密码后，将手掌按在指纹识别器上，房门就可以自动开启。住户进门后，家庭计算机开始接受住户语音指令，根据住户的指令开启和关闭各种家用电器，自动调节住宅空调设备。住户在家中通过一体化的壁挂式语音图像设备收看电视节目，与同事召开电视会议，与亲友进行可视通讯，享受外界的服务。智能化提供住户更便捷和舒适的生活条件和与外界沟通条件。但是智能化水平与社会发展水平和居民的生活水平是息息相关的。现阶段的工作应该是提供智能化在住宅中实现的基础，为即将到来的信息社会作好准备。我们可以在住宅中设立综合布线系统为将来的综合数字通讯打下基础，同时实现已有的网络服务；可以将现有水平的住宅设备综合进行管理，提供一定的智能化安防服务。
记者：如何把握“超前而又适度”，尤其是在具体操作的时候？
袁昆：对于度的把握，操作是最为关键的。但是无论是在操作之前，还是在操作过程中，都要进行深入细致的研究。如在项目开始之前，就必须进行周密的调查研究工作，因为房子是固定资产，具有不可移动性。因此，研究房子未来的主人，研究房子所在的人文环境，尤为重要。我是搞人文的，到昆明之后，我花了一个多月的时间，从人文的角度，通过研究相关资料如报刊、书籍，通过与昆明人打交道，来研究昆明人，研究昆明的人文环境。通过研究我发现，昆明与深圳就不同。深圳是移居文化，具有港式的时尚；而昆明是高原，是滇文化，昆明民风纯朴，昆明人怀旧。也只有对昆明的人文环境进行深入的研究，你才会知道，对昆明来说，什么是超前的，什么才是适度的。这属于人文科学的范畴，人文科学涉及很多学科。
3、点滴中体现“超前而又适度”
记者：俊园是如何体现“超前而又适度”的？
袁昆：居住俊园里的人，才是真正的俊园主人，是俊园小区文化的创造者，俊园氛围的营造者。为充分体现俊园的人文和生态特色，俊发公司曾打算花几十万元引进云南传奇艺术家罗旭的雕塑作品。由于其前卫的表现形式，在业主中间引起了强烈反响，赞同声和反对声同样激烈而尖锐。一位高校教师则认为：“俊园确实该有更多的艺术品进入，俊园的住户很富有，在思想上也有更高的追求，住户的精神情感追求渴望好的艺术作品进入。”从争论声中，我们知道，对业主来说，什么才是“超前而又适度”的。
为保证小区内住户冬天都有适宜温度的水游泳，俊园的泳池特别安装了太阳能兼煤气双加热系统。泳池用玻璃封闭，顶上的大玻璃顶能自动开合，以保证全年都能享受日光浴。
俊发公司看到在儿童游乐场嬉戏的孩子可能被坚硬的水泥地伤害，就在整个游乐场的地面铺上了柔软的弹性合成橡胶垫，并指派保洁员每天清洁，孩子们可以在上面自由自在、嬉戏翻滚；当小区已基本建成后，公司又决定在园中加设美国高保真背景音乐系统，以使住户得到全方位的享受。
点点滴滴，俊园都体现了“超前而又适度”的理念。
记者：著名建筑大师贝聿铭说：“建筑设计中有三点必须给予足够重视，首先是建筑与其环境结合；其次是空间与形式结合；第三是为使用者着想，解决好功能问题。”俊园融入了这些理念吗？
袁昆：俊园正是对以上三点的最好诠释。结合小区规划及昆明富有阶层的文化、审美、生活工作习惯等要求，俊发公司经过大量市场研究，对建筑、人文、科技等元素进行全方位资源整合，最大程度满足居住生活空间和与之相应的休闲、娱乐、购物、社交、教育等活动的要求。俊园充分利用地形和周边特色，巧妙结合山坡地势和秀丽翠湖，渗透到规划之中，使自然生态、行为生态、智能生态得到最大程度的丰富。在人车分流、空间归属、园林景观分布出入口管理以及居住、生活、工作等方面充分体现规划的功能性、合理性和宽频网络的智能性。例如俊园的超大落地凸窗，为住户最大程度地提供了亲近自然景观，溶入自然景观的通路，把翠湖、垂柳、大榕树、绿草地等拉得更近，视野更开阔，把景观、采光、通风等发挥至极致。 | 
