华远、华润、万科的“三角”关系，近来颇引人注目。这个堪称经典的资产重组案例，为我国房地产业迎接入世后国外资本的冲击，促进规模化、规范化的发展，留下三点重要启示。
国际资本已进入中国房地产业
记者：华远、华润、万科的“三角”关系，被近来的媒体炒得沸沸扬扬，这一堪称经典的重组案例，不啻为中国房地产界的一次巨震，它给业界人士留下了很多思考的空间。
王石：就华润和华远分家这件事的结果来看，可以说国际资本已进入中国房地产业。华润公司是有中资背景的香港公司，因此华润公司控股华远和万科实际上是国际资本介入中国房地产市场的一种表现。它对华远的控股是通过在香港市场资本运作实现的，是一种很规范的国际化的资本运作方式。
记者：在房地产业，华远可以说是国际资本一步到位的企业。1995年华远集团把主要股份卖给华润集团，华润集团以“北京置地公司”的名称在香港上市，并通过“北京置地”控股北京华远房地产公司。现在华润又得到华远地产18％的股份，再加上从别的小股东处得到的3％的股份，华润已拥有华远地产91％的股份。
王石：市场是不断变化的，两个重组的公司在企业文化和经营方式上会发生分歧，为了便于管理，股份公司可以收回股份化的资本，实行私有化或者个人化。华润逐步买下华远房地产股份的目的就是为了便于资产重组和资源管理。
“三角”关系带来三点启示
记者：万科是90年代初在国内上市的第一批房地产公司，到2000年，筹集资金也只有17个亿。华远集团从1995年开始从事房地产开发，却在短短6年时间里，资金规模达到了25个亿。这主要是得益于华远与华润重组，在香港市场筹集国际资本。
王石：由此看，作为资金密集型的房地产公司，只有打通国际融资渠道，才能加快公司发展速度。这是启示之一。实际上，华远就是在华润控股之后，在1996—1998年三年期间迅速发展起来的。当然，万科可以发行B股，但筹集资金的能力远没有华远在香港资本市场公开化融资能力强。2000年，万科引进华润的目的，就是为了打通国际资本融资渠道。
记者：我注意到，华润最初控股华远地产时，仍由华远房地产公司的职业经理人管理和运作公司，华润没有介入公司的管理。但到了2000年，华远的管理层出现了变动，董事会进行了人事调整，聘请万科集团原天津公司经理郭均为总经理。此时，资本说话了。
王石：2000年整个房地产市场发生了变化，华远公司的运作方式已经不能适应这种变化，不符合国际资本的要求。美国纳斯达克股票市场对IT行业几家国外上市公司都是这样，对不符合国际资本运作方式的，一是更换主要经营者，二是淘汰出局。
IT行业是这样，传统房地产行业也是如此，只不过IT行业换的更快。我国传统企业在根据资本需求，改变经营方式方面明显落后国际资本运作方式。因此，企业要有充分的思想准备，国际资本一旦发现经营方式不符合要求，就会立刻更换经理人。这是启示之二。
记者：有人认为，在华润的大棋盘上，品牌的冲突是华远自断其臂的重要原因。
王石：强势企业之间的合作之所以困难，关键是它们的企业文化不一样；相反，强势企业与弱势企业合作则相对容易。国际上大企业兼并80％最终不成功，说到底还是企业文化不同，难以融合，不能起到一加一大于二的作用。
所谓企业文化，一是指企业的经营理念和方法；二是这种企业文化，不仅要企业认可，还要得到社会认可，要是同行学习、模仿的榜样。华润入主华远时，是认可华远的经营方式，换句话说是认可华远的企业文化。2000年，华润选定万科天津公司经理为华远公司经理，这是对华远公司经营方式转变的一个重大步骤，也是对万科经营理念的认可，不是一种纯粹的巧合。华远担心这种变化会整合原有的企业文化，所以最终宁可选择撤出，也不愿改变。但并不是所有强势企业文化都是互相排斥的，总有结合点。
抓住房地产业发展的好机遇
记者：房地产行业是一个周期性非常强的行业，上一次房地产行业高潮发生在1992、1993年，其后经历了长达6年的衰退与萧条阶段。2000年，我国房地产业快速增长，投资额及销售额分别增长19.5％和30.1％，今年前8个月，这两个指标增速进一步加快，分别达到32.1％和38.3％。目前房地产市场主要担心两个问题：一是水份，二是泡沫。
王石：现在的房地产市场与1993年的情况相比有本质区别。第一，1993年真正的房地产商不多，主要是房地产投机商人。而现在的房地产商是以开发为主。第二，1993年买房以炒为主，而现在以用为主。第三，1993年银行没有按揭贷款买房，1998年实行按揭，资金形成了良性循环。第四，1993年政府对房地产业发展无明确规划，现在政府对城市发展有清醒的规划。
记者：您认为现在国内房地产市场有多大潜力？
王石：按国际标准，人均GDP达到13000美元时，房地产市场达到饱和；到7000美元时增速放缓，以4％—5％的速度增长。现在我国城市人均GDP是1200美元，所以房地产业会长时期增长，无论对现在的房地产开发商和想进入房地产业的开发商来说都是好时机。
记者：原来不是搞房地产的公司进入房地产市场后也有了很大的发展，如新希望集团，一直是国内的饲料大王，进入房地产市场后，预计今年房地产的赢利已经超过了主业的赢利，这是一个完全外行的企业进入房地产业取得成功的典型。万达是一个以物业、不动产为主的一个企业，因赞助的足球队而出名，近两年借用“万达”的影响力在全国迅速开发住宅项目，势头很猛。第三个例子是中远。中国远洋公司制定了一个“登陆计划”，这个计划之一就是房地产，它的第一个项目是在上海做的，很有影响力。“外行”入市，不乏成功范例，但中国房地产业这样“散兵游勇”式的发展不是长久之计。
王石：在我国房地产市场有广阔的发展前景，而且房地产行业本身又没有形成垄断局面，所以不仅对房地产行业本身是一个良好的发展机遇，而且对新进入的房地产企业也是一个很好的机会。对现在的房地产企业本身来说，我国面临着加入WTO后国外资本的进入，会加速房地产行业企业之间的整合，那么房地产企业就面临着两个选择，一是做大，二是做精。
房地产业同家电行业只有形成规模经营才不会被淘汰的情况不同。房地产行业的地域性决定它可大可小，可以规模开发，也可以小而精的开发。按照国际统计，最后会形成一个“二八分割”的格局，即20％的公司做80％的市场，其他80％的小公司做剩余20％的市场，所以选择哪个市场要慎重。对新进入房地产的公司来说，在不懂房地产的情况下，如果本身有资源、有资金或有项目，一定要找专业的、有实力的公司合作，这是对新进入房地产市场的公司来说风险最小的选择。 | 
