今年以来，上海人普遍感到，新开楼盘的价格一个比一个高，房价涨声一片。统计资料显示，第三季度沪市楼价总水平上涨了7.8%，沪市商品住宅销售面积持续保持大于竣工面积的态势，销售面积同比增长率也高于竣工面积和新开工面积的同比增长。这表明沪市楼价上扬，得到市场有效需求的强大支撑。
在北京，今年上半年住宅新开工面积首次超过了上海，房地产投资额也超过上海。房地产投资同比增长为48.7%，远高于上海29.6%的同比增幅。在未来两、三年内，北京的住宅供应量将大增。但值得关注的是，销售增幅日趋缓慢，在往年房地产销售黄金季节的九月份，今年销售增幅却较上个月回落4.4个百分点。
在产品结构上，上海普通住宅项目比例高于北京，北京的公寓、别墅等高档项目比例则高于上海。目前，上海的购房主体已转向中等收入者。上海新建商品住宅中，每平米5000元以下的占到90%，其中2/3又是在平均价格3500元/平米以下。而在北京，三环以内商品住宅5000元/平米以下的楼价可谓凤毛麟角。发展商们仍然固守着“95%的利润来自于5%的高收入阶层”的信念，对于开发“高端产品”兴趣盎然。
如果仅从市场供需情况看，京、沪两地的差异在于，北京房地产市场供应增长大于需求增长，而上海则恰好相反，市场需求增长要大于供应的增长。上海房价一路攀升，北京房价则有下降趋势。
北京房价比上海高在哪
总体而言，北京的房价要高于上海房价。这里有多方面的因素：首先，北京地处我国北方地区，房屋建设要考虑供暖因素，在墙体建材的保温方面有一定要求。此外，热力管线铺设、采暖设施配置均需有一定的投入。因此，在房屋的建安成本上要高于上海300元/平米左右。
其次，上海市在住房建设相关税费的收取上为全国最低，其各项税费的收取总额，仅相当于全国各地平均税费的30%.在这方面，北京要比上海高许多。
第三，上海市的住房交易成本要大大低于北京。北京的房屋交易各种税费加起来，大约要占到房价总额的7%左右，而上海仅为1.2%.
第四，目前，人们仍习惯上以新房的平均售价来衡量一个城市的房价水平。但根据国外发达国家的惯例以及国家建设部较为认同的观点，一个城市的平均房价应为新房与旧房二者的加权平均。一些发达国家居民收入与房价比，之所以为3～6倍，是因为有大量旧房交易。如美国商业部公布全美房产交易中，新、旧房之比为1：5.4.按照房地产一般的匡算口径，旧房平均价格大约是新房的6～7成左右。上海旧房交易量庞大，使得实际成交房价得以摊薄。今年上半年上海的二手房成交总量，大约是北京两年二手房成交总量的20倍。因而，上海大量的旧房交易，无疑可满足城市不同人群的居住需求，进而形成梯级消费。
第五，除了在交易成本有所差异外，两市已售公房上市后收益分配亦有所不同。北京规定公房上市后，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10%缴纳土地出让金，如房屋所在地没有标定地价，买方则按照成本交价的3%缴纳土地出让金。房屋出售者，如其房屋售价在4000～5000元/平方米，4000元以上部分20%须上交财政或返还原产权单位，售价在5000元/平方米以上的，超出部分50%上缴财政或返还原产权单位。而在上海，1999年以前卖的公房不收土地收益，1999年后只按房价的1%收取土地收益。此外，上海还有对卖旧买新的人可给予退税政策的鼓励。对于上海的做法，有业内专家颇有微辞，认为很多国家不动产税收是政府财政重要来源，税收过低必然影响政府收入。另外，市场门槛太低也鼓励了职业炒家对房地产的投机行为。然而，从政府政策施行的实际效果看，上海市从房地产市场所获取的税费收入并不比北京低。上海今年1－4月，来自房地产税收突破20亿元，同比增幅超过40%.北京今年1～8月，房地产业完成各项税收14.3亿元，同比增长25.2%.
上海人为什么买得起房
有记者曾这样描述，在上个世纪九十年代的10年间，上海有近200万个家庭购买了属于自己的住房。从住公房到买公房，又从卖公房到买新房，上海市民一步步走近买房市场。
现住上海闵行区莲花公寓的郑春华，1995年用1.3万元买下居住多年的一套两室户老式公房。去年，他将这套房在二手房市场出售，以19万成交。随后，老郑夫妇买了一套106平米二室二厅的新房，总价39万元。他们除了用出售旧房所得的19万支付部分房款外，自己拿出10万元积蓄，并贷了10万元10年期的住房公积金贷款。目前，夫妻俩月收入加起来3000元左右，每月还款1040元。
住在上海杨浦区的崔振风夫妇，曾一直三代同堂住在一仅20平米的老房子里。1999年他们申请了15年期公积金贷款10万元和商业贷款4万元，单位补贴6万元，又拿出积蓄10万元，总共花30万元买了一套90多平米新房。夫妇俩月收入共2600元，月还房贷款1200多元。
据了解，像郑春华、崔振风这样的家庭购房模式较为普遍。就郑、崔两个家庭而言，他们用于住房消费支出与收入相比并不低，其占家庭总收入30～50%的住房支出，要远高于发达国家15%的比率。但问题的关键在于，像这样的普通家庭能“踮起脚”，够到买新房的门槛，实实在在地改变了生活质量。
上海市主管部门官员，这样道出该市住房政策的设计初衷：公房对政府来说其实是包袱，政府既管不好，又管不起；以适当价格把公房卖给市民，政府的负担轻了，市民也有了改善居住条件的基础。最重要的是，机制活了。
北京人为什么住得起房
有统计数据显示，今年上半年上海市城镇居民人均可支配收入为6019元，北京为5779元。上海人均收入高于北京，北京房价高于上海，如果按照目前北京市新房的平均售价和北京人均收入简单测算，北京一般家庭是无法承受住房消费支出之重的，他们既使不吃不喝将全部收入用于支付房款价，也需要30年时间才可能有一套自己的住房。那么，北京人的真实住房情况是否如此呢？
据业内专家及市场人士估测，既使在目前北京个人购房率很高的状态下，仍不能排除有一定规模隐性的集团购买。去年1～11月，北京个人购房比例在86%以上，但市场人士估计这其中含有一定水份。如某项目，表面上个人购房率为100%，而实际上有些是由单位出资以职工个人名义买房，然后单位再以成本价出售给职工。这实质上仍属福利分房性质。
其次，在福利分房时代终结之后，另一个福利分房的“变种”形式———单位集资建房依然存在。所谓集资房就是“国家出一点，企业出一点，个人出一点”的投资模式。集资房出售给个人的价格，大约为商品房价格的30%左右。去年，北京以自建联建形式集资建房的施工面积为574.87万平米，占全市住宅开工总面积的22.9%，占当年竣工量的30%，今年预计竣工134万平米。今后几年内，这种集资建房的规模仍将保持在130～150万平米的竣工量。
第三，北京以往的福利化分房程度较高，在首都不仅云集了党、政、军各首脑机关，而且还有众多的大专院校、科研机构以及其它各种国有企事业单位。在这些单位工作的人，占城市人口中相当的比例。由于传统的住房体制是按职务和级别实行分配的，因而如果简单地进行“人均”测算，京城人的住房水平并不低。事业单位的住房资金基本上是由财政拨款，到了1998年至1999年间，房改方案浮出水面时，集团购房突然放大，很多单位的“小金库”亦倾囊而出，搭乘福利分房的末班车。于是，在1998～2000年这三年间，单位集团购房的能量得以集中释放。于是，该有房的都有了，许多机关事业单位的缺房者可谓凤毛麟角。
京沪两地的市场大势
从京、沪两地的房地产市场发展态势看，截止至今年第三季度，北京新开工商品房面积和土地供应量陡增。新开工面积达1537万平米，同比增长86.9%，土地供应则同比增长2倍。而上海三季度商品房新开工面积同比增长为16%.在未来两、三年内北京房地产市场的供应量将会急剧放大，这将对市场的有效需求是一个考验。而在上海，有专家预测到2003年住宅需求将达到顶峰。
在创造市场需求方面，上海已基本上建立起较为完善的体系。旧房上市手续简便，交易成本低廉，人们通过卖旧房买新房使得一、二级市场形成良性互动，并由此创造了大量有效需求。此外，外省市人在沪购房可取得上海市的蓝印户口，这又为增加新的增量需求创造了条件。
在北京，二级市场的“准入门槛”仍比较高，许多已购公房的人至今未拿到产权证，因此更谈不上上市交易了。既使拿到产权证，按照建设部颁布的《已购公房上市出售管理暂行办法》，规定了8种不得上市的情况，对公房上市做出了种种限定。在具体操作上，《暂行办法》规定的程序也极其繁杂，加之税费较高，因而极大地限制居民旧房上市。由此看来，北京如果在政策设计上没有较大突破，二级市场仍难以启动。对于外来人口在京购房的政策方面，目前北京城八区尚无类似上海的购房户籍政策。
总体而言，目前上海房地产的市场化程度已比较高。住房梯级消费架构的形成，使得城市居民“居者有其屋”的梦想变为现实。这与地方政府的政策制定与引导是密不可分的。上海人做事讲规则，但当规则不适合发展的时候，上海人也勇于修正规则。
北京房地产市场有着极其的特殊性。在计划经济时代，北京扮演着资源配置中心的角色，或许由于旧住房体制的惯性作用，使得政府在政策制定的选择上一直徘徊在公平与效率之间。要在原有住房供应体制极不公平的基础上再建住房公平，其难度可想而知。从上海的成功经验看，建立合理、高效的市场规则与机制至关重要。 | 
