WTO已经来临，中国房地产业面临挑战该何去何从？入世给中国的房地产业带来哪些影响？二十一世纪中国的房地产开发趋势怎样？入世后除了给房地产业带来挑战又面临哪些机遇呢？怎样才能使房地产业实现可持续发展？针对这些问题，由山东省房地产协会和中港房地产总商会主办的主题以WTO与山东房地产业发展战略的高级论坛，于11月4日在济南召开。在入世前一周里召开这样一次集专业性、知识性于一体的高标准的论坛会，对山东房地产业发展乃至全国的房地产业发展都有重要的意义。这次论坛邀请了大陆、香港和台湾的著名学者、专家和教授作报告。来自全省17个地市的房地产开发企业的老总及代表，有关单位领导400余人参加了此次大会。用中国房地产中介“教父”、基恩（产业）集团董事局主席桂强芳博士的话说：这一次论坛是山东省在新世纪举行的第一个高水准的论坛，为各届人士进行思考和理论提供了依据，具有划时代意义。他同时总结了这次论坛的特点，即规模大、效率高；层次高、规格高；质量高、水平高；内容广、有深度。
力求从宏观和微观、理论和实践方面来展示这次论坛的内容，揭示山东省房地产业在入世后的发展思路。
山东省房地产业概况
山东省建设厅副厅长万利国指出，通过推进住房制度改革，大力发展经济适用房和住房建设，规范房地产开发，放开住房二级市场，完善住房金融体系，规范和发展物业管理，使山东省住宅及房地产业发展不断优化，有利于经济增长。
住房制度改革取得了重大突破，九五以来以住房货币化分配为突破口，新的住房体制开始形成。目前普遍实行的福利性住房实物分配已经停止，住房货币化政策全面实施，有关政策不断完善，经济适用房建设逐步加快，住宅建设水平逐步提高。到2000年底，经济适用房累计投资3000多万平方米，竣工面积1600多万平方米。今年1至7月份，全省施工612万平方米，竣工140万平方米，销售和预面积330万平方米。山东省的房地产建设加快了城市化进程，改变了城市面貌。政府统一开发，统一规划，统一管理，统一配套，到2000年底全省大中城市旧城改造已完成70.面对加入WTO的大环境，山东房地产企业如何规划未来发展战略，此次论坛为山东与外界交流搭建了一个很好的平台。
企业应培育市场竞争力
国家计委对外经济研究所所长张燕生在谈到相关问题时说，中国入世是中国的又一次革命，其意义不亚于改革开放，中国入世也表明中国积极参与经济全球化的姿态。经济全球化是当今世界经济发展的必然趋势，是福祸相依的。入世后，对房地产业的影响是有的，但由于我国在这方面实行有限准入政策，所以作为房地产业来说，竞争可以说是不太充分。
但应该看到，市场是逐步放开的，企业应作好充分的准备。
房地产作为一种耐用的消费品，有其独特的个性。面对入世的冲击，房地产开发企业应处理好以下问题，即房地产的融资问题、消费信贷问题、保险问题和信用制度问题。中国现在的房地产缺少个性化，缺少以人为本的理念，入世后，应在这方面多下工夫。同时，对企业自身讲，应从实际出发，增强企业的竞争力；对政府方面讲，应为企业发展创造一个好的市场环境。
把握发展规律做文章
中国著名私营企业家、大陆首富刘永好先生，在论坛上作了题为《准确把握房地产市场定位和发展模式》的演讲。
他把国内房地产的发展分成三个阶段。第一个阶段是90年代初，这一时期的发展特点是：由国家投资和实行福利分房，这时期的小区建设和交通状况都比较差，只能说解决了住的问题。这一时期的房地产还不能称为市场行为。第二阶段是90年代初到1998年，这一时期的特点是国家投资和民间投资并举，福利分房和市场销售为主，也可以说这是一个比较混乱的阶段。第三个阶段被定为1998年以后发展至今，这一阶段，由于政府支持、投资增加、发展稳定，使房地产业成为一个利好的支柱型产业。他还指出，如果按房地产业的发展规律周期性来看，国内房地产市场经历了连续三年（1998- 2000）的高潮发展之后，在今后一两年之内，可能会进入一个比较微妙的阶段。从经济学的观点出发考虑，房地产业的危险期可能即将到来。他总结了国内房地产企业的特点：多、小、乱、差、弱。为了能在入世后站稳脚跟，企业需要增强自身实力，树立自身品牌，要有良好的运作机制。他预言，随着入世给房地产来带来的冲击，20年后大陆的房地产业将少于1000家，他同时也为企业开出了抵御风险的药方。第一，做大做强自身企业；第二，各企业间行整和；第三，和国际资本进行合作。
金融支持房地产发展
中国人民银行政策研究局焦瑾璞博士在题为《新世纪中国金融发展和住房金融》的演讲中，对住房金融作了重点论述。他指出：房地产业是扩大内需和促进经济增长的长期力量。发展房地产业在今后相当长的时间内，将对扩大投资和拉动内需起到重大促进作用。住宅金融是未来金融业开拓新业务的亮点，各大银行对住房贷款都抱有积极态度。从1999年下半年开始，住房贷款开始快速增长。到今年8月末，个人住房销售贷款达4801亿元，比去年增加1485亿元。但他也指出了存在的相关问题：如现行的公积金制度没有起到促进住房金融发展的作用；政策性住房金融和商业性住房金融相分离；住房贷款范围窄，品种单一；担保抵押制度不够完善；
信用风险问题比较突出，主要是贷后管理等。
另外，他还分析了当前中国房地产业的特点和发展趋势。
特点是：第一，房地产开发热点正由沿海地带向中西部转移，其中，以四川、新疆发展最快。今年1至8月，东、中、西部房地产开发投资额分别增长29.5、38.8、41.1.第二，房地产销售市场活跃。自去年下半年以来，全国商品房销售一直保持较高的增长态势。今年1至8月商品房销售建筑面积增长26.2，其中售给个人部分占了商品房销售建筑面积的93.第三，住宅价格上涨较快。1至6月份，商品房价格上涨了11.1.上半年北京市房价平均上涨了25，高达4771元/平方米，是全国平均售价的两倍，比排在第二位的上海高出1500多元，涨幅也居全国之首。第四，金融支持推动着房地产开发投资和住宅商品的发展。今年1至8月份，在房地产开发投资到位的资金中，国内贷款为931亿，所占比例已达24.在发展趋势上，从企业方面看，开发公司过多过滥将通过市场竞争和物业整顿而得到整合，公司个数将减少，公司实力增强，投资取向、决策方法和项目运作水平提高，行业内部环境得到净化。从市场方面看，房地产市场需求主体理性提升，置业者消费理念和行业不断合理化，自我保护意识加强，金融在物业市场上的作用强化，个人住房抵押贷款将逐渐普便化。从品质方面看，在市场机制的作用和加入WTO后外方介入房地产业的示范效应下，物业建筑工程质量将会得到明显提高，房屋总体品质上层次。从创新方面看，一直在进行的房地产业制度创新和技术创新将持续进行并显出加快势头。物业管理条例、住宅法和物权法出台后，将推动房地产业的进一步发展，房屋设计技术系统，材料技术系统和建筑技术系统的全面完善与提高必将大大加快建设速度和提升物业管理。
加入WTO后的机遇和挑战
桂强芳教授是基恩产业董事局主席、中港房地产总商会会长，被誉为中国房地产中介“教父”。他着重阐述了入世后中国房地产业面临的机遇和挑战。在机遇方面他列举了以下几点：促进传统房地产体制变革，有利于新体制建立；冲破旧意识，建立新观念；有利于借鉴国外成熟房地产开发经验，进军海外市场；市场扩大，有效需求增加；外资涌入，资金多元化，融资渠道拓宽，金融业改革加快；推动产业升级，促进产品更新换代；提高经营管理与服务水平，培养锻炼人才；新工艺、新技术、新材料、新设备广泛运用；新设计、新风格、新品位抢占市场；企业规模扩大，求新、求变，管理与实力上台阶；以人为本，回归自然讲环境、重生态的房地产为主流住宅产品代替钢筋混凝土的现代“森林”；品牌化、规模化、特色化、全球化经营主导市场。
他认为在挑战方面表现有：竞争加剧，优胜劣汰，初步估计10年内将有70至80的房地产开发企业、中介企业，50至60的建筑施工设计企业关门或重组；产品过剩、生产积压、价格大战、价格下跌、暴利时代结束，利润社会平均化；相对垄断格局，品牌公司瓜分市场；市场规则改变，消费形态变化；市场多元化，市场再细分；专业分工更细，专业化公司应运而生；设计策划面临新的挑战，技术设计与策划设计并重的时代来临；传统开发模式，国有式、家庭式、投机型经营受到严峻挑战；营销策略改变，差异化营销，特色营销赢得市场；市场成熟，消费者更理性，顾客定位，需求定位，市场导向定位；创新需求，开发需求，引导市场；理念创新、设计创新、策划创新、开发创新、科技创新、营销创新、管理服务创新、产品创新将成为企业新的竞争策略。
房地产业可持续发展的问题
中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏博士围绕我国房地产可持续发展的若干问题讲述了自己观点，在他的演讲中，主要突出了以下几个问题：关于房地产的周期问题；关于加入WTO对中国房地产业的影响；房地产业利用外资的问题；
关于房价问题；房地产企业结构调整和改革问题；关于土地资源储备问题。
他指出，房地产业是典型周期性发展的行业。具体可以分为复苏、增长——繁荣——危机、衰退——萧条四个阶段。
在美国一般为18至28年为一个周期，日本为10年，香港7至8年为一个周期，台湾为4至6年，而大陆和香港的情况相同，同为7至8年。如果按这个标准来衡量，大陆现在的房地产已经经历了两个半周期。而第三个周期还可持续发展2至3年（第三个周期从98年开始）。那么，大陆房地产发展周期性又呈现什么特点呢？首先，房地产发展和宏观经济的发展一致；其次，房地产业的周期波动幅度要大于宏观经济的波动幅度；再有就是房地产业的衰退和低谷期短，而增长期长；
最后一点，房地产业的衰退期一般要晚于宏观经济的衰退期。
在入世后对中国的影响方面主要表现在：1、降低关税有利于降低建房成本；2、开放服务贸易，有利于加快消化商业用房；3、境外人士购房将促进房屋需求和质量档次；4、开放金融市场将促进住房金融服务的完善；5、汽车进入家庭将改善居民的通勤条件；6、开放农业将促进城市化进程。
过去的几年里，在利用外资方面做的不够好。1996年国内房地产业利用外资60亿美元，从1996年-1999年利用外资的比率一直在下降。到去年底，房地产业利用外资还不到20亿美元。在山东，房地产业利用外资仅为4.04亿人民币，占房地产投资总额的1.6.究其原因，主要表现在三个方面：
第一，前两年在房地产方面政策不稳；第二，同期美国股市火爆转移了投资者的视线；第三，国外投资者担心人民币汇率下降。入世后，这些情况有望得到改善。
关于房价方面，今年1-9月份，全国住宅价格上升了8. 7月份商品房价格上升了10.9.商品房从1987年的平均407元/平方米涨到2001年9月份2226元/平方米。总结上涨的因素，主要有：市场旺盛、需求拉动；低价房供应减少；供不应求，供给驱动；质量提高、成本拉动；地价抬高。面对竞争，国内房地产开发企业亟待改革。国内现有开发企业25000多家，平均净资产3000万元，一级、二级企业仅占1.44.在香港70的房屋由房地产业排名前几位的公司建设，而在内地70的房屋则由排名三级或三级以下的企业建设的。山东有房地产开发企业1297家，占全国总量的1/20，平均资产规模5400万。
从企业规模上与国际有名的大公司、大企业相比，相差甚远。
因此说，面对入世的挑战，房地产企业有待整合和管理。
针对“土地超过一年不开发征收20闲置费，两年不开发无偿收回”的规定，孟教授提出了质疑。他认为，这是一种强制企业不顾当地市场状况进行开发的行为；同宪法原则和《土地管理法》相抵触的行为；同国际规范不接轨的行为。
房地产业发展前景广阔
国务院发展研究中心的经济学家朱雍教授在演讲中为企业（包括房地产开发企业在内）在入世后能顺利发展提出了四大法宝：1、研究国家方针政策；2、企业体制创新；3、企业管理创新；4、良好的市场氛围。他把中国的房地产业情况和以美国为首的西方国家的情况进行了对比后指出，中国的房地产业至少还要发展200-300年。在中国，房地产业的发展至少能带动40多个相关产业同步前进。在未来城市房地产业的消费者中，外来人口将占很大比例。房地产业的发展，要在全世界范围内考虑问题，要树立可持续发展计划，要有时效观念。随着社会的发展，国家在房地产业方面的扶持政策将逐步推出，不能搞传统粗放式的经营，房地产开发要科学化、集约化、智能化、能引领潮流。当人均收入突破1000美金的时候，中国经济才将真正的起飞，同时，也是房地产业发展的好时机。房地产业的春天已经来临，在未来发展中企业应以销售期房为发展方向，在发展中规范，在规范中发展，制止泡沫出现。
中国入世后的房地产发展
谢贤程博士作为香港地产业的权威人士认为，中国加入WTO对房地产业的影响程度，将取决于中国的开放程度。关税、外汇管制、汇率差价都是影响开放程度和国内房地产业的因素。中国的房地产、金融业必须配合相关法制的改革。
房地产业与经济息息相关，一个蓬勃发展的房地产业必须依赖于一个持续发展的经济，从一个较宏观的角度看，珠江三角洲未来发展至为关键。新建房地产要发展关系到整个城市的规划，政府机关有必要参与。在环境保护上要注重是对建筑废料的处理，并要达到国际标准，ISO14000环保条文在未来发展中越来越重要。
企业应实施品牌战略
深圳市东部开发（集团）公司副总裁赵维国在论坛上的演讲体现了以下观点：在未来的发展中，实施品牌战略将是房地产开发企业发展的必由之路。一个好的企业必须要有好的品牌。要建立好的品牌，要做到四个一流，即一流的规划设计、一流的建筑施工、一流的营销服务、一流的物业管理。
高档并不一定有品牌，不能盲目追求理念。房子建设要根据周围的环境定档次，要有超前意识，以绿色、舒适、便捷、安全为宗旨。应该充分相信国内建筑设计师的水平，不能过于迷信国外的风格和水平。
新世纪中国房地产开发趋势
对于21世纪房地产业开发的趋势，美国KALL集团亚洲开发总顾问杨啸先生作了精辟的论述。他从市场现象谈起，从计划经济到市场经济的转变、科技对人们的生活形态的改变到国际化与WTO入会后的竞争问题，谈到在这些现象背后所蕴藏的房地产开发企业发展的机会：城市房地产企业的重组；
满足基本市场需求产品下的开发；持续而强大的国际竞争力和成长力；初级开发中的市场、产品变化、财经法规、科技发展、有效的经营都带来很多市场商机。面对这种机会，企业应该组成完整的开发和经营团队，以确保开发方案的真正成功及实施并取得巨大的增值利益；全盘操作市场研究、建筑规划、财务规划、招商经营，促进技术的提升和精细加工；
应看准火车头工业的综合效应及对国家经济国力提升的总体效应；专业公司保证技术、基础和资本到位，保证实现巨大的增值利益。
房地产开发设计应以人为本
深圳经济特区房地产（集团）公司副总裁王军昭，着重谈了智能化小区建设和数码港的建立问题，指出上述两点是今后房地产业的亮点和卖点。国际著名建筑设计师与城市规划师何智荣教授向参会的人士展示了国外最新的建筑设计风格和理念。指出未来的房屋设计应“以人为本”突出人性和自然，与城市的规划协调发展。 | 
