由于房价、政策等各方面的原因，许多国际大公司开始将其驻华机构由北京迁到了上海。上海陆家嘴的出租率及租金均有上涨之势。
越来越多的业内人士开始对北京CBD及金融街的未来充满担忧，因为相比上海，北京的金融环境还比较稚嫩，因此，在吸引外资金融机构方面不如上海。而一个缺乏金融环境的商务区是不完善的商务区，从而也无法吸引到足够的客户入驻。
目前人们已经公认北京房子卖不动了的原因是货不对板，高档房过剩，而需求最大的中低价位房子太少。而此前为业界公认的“北京的购买力深不可测，多高档的房子都不愁卖”的说法已经成为过去时。
不要拿放大镜看北京
自申奥成功之后，报道北京楼市向好的声音几乎淹没了所有来自不同角落的另类声音，好像申奥或WTO的受益者只有北京，北京成为中国的代名词。用一个形象的比喻：人们在拿着放大镜看北京，拿着显微镜看中国。在这种偏激的想象中，北京的开发商或投资者在自我陶醉中失去了理智，而全国各地的开发商们也都把北京作为淘金的热土。北京CBD也几乎变成了全国重量级房地产开发企业的“Show场”。
对于北京房地产出现的奇特现象，业内人士刘宏诚认为：“由于中国经济尚处于从计划经济向市场经济转型的过程中，目前外商要在中国取得大的项目，首先要和政府打交道，这就形成了目前不少外商总部设在北京的情况。但随着政府角色的淡出，中国的银行总部都有外迁上海的打算。”
没有只涨不跌的股市，股市的表现已经向北京房地产发出了预警，可惜，能够保持清醒和理智的开发商太少，发展商也一直愿意用“牛眼”来看待北京楼市，北京楼市便在一片凯歌中把开发商们架在了一堆泡沫的顶端。
正如本报目前的文章中所说，北京楼市拉响了利空警报。也就是说，在本来应该是享受收获喜悦的金秋时节，北京楼市却提前感受了寒流的刺骨：楼卖不动了。北京开发商对前景过于乐观，特别是对入世后的高档住宅供求过于乐观，成为导致楼市旺季反而萧条的重要因素。据北京外企万君的调查显示，过半的外企白领们的需求是100-120平方米，总价在40-60万元的房子，而目前大部分在售的房子都是远远高于这一标准的。白领们尚且如此，工薪阶层更不用说了。看来北京的房子都是为了迎接入世，都是为外籍人士或高级白领们准备的，而这部分人士是被虚幻和放大了的。
至记者发稿时，还有一位外地开发商忙着到北京来看地、签约，他还不知道北京楼市已经出现利空的消息。据这位开发商说，外地开发商能真正了解北京市场的太少，都是听别人说的。像我们这样急于进来的外地开发商肯定还不少。这就是为什么北京房子不好卖而项目却越来越多的原因。
城市竞争影响北京楼市
在各种各样的老总级或营销经理级的座谈会上，人们对楼市趋淡的原因基本上达成了共识，如现房时代的到来，人们对房价及性价比的心理预期，现有商品房结构性的不合理，入住纠纷增多，股市带来的影响等等，但有一个很重要的因素被人们忽视了，这就是来自城市间的竞争。
对此，万科董事长王石的看法应该是比较客观的：影响北京楼市“有两个因素不能不谈到：一是股市，二是大城市之间的竞争：上海和北京房地产市场的竞争是存在的，目前很多大企业往上海搬迁也对北京楼市产生影响。”
因此我们可以理解为什么在申奥、WTO的连续利好面前，北京楼市并未出现人们预期中的火爆行情，即使出现了也仅仅如强弩之末的反弹。
上海房地产市场运行已经比较成熟已为业界所公认，但它能够吸引外来的投资者则得益于城市的影响力或经营意识。这又是房地产赖以延续发展的新血源。
APEC会议在上海的举行，再次又给房地产业带来机遇。上海市市长徐匡迪在会见香港特区行政长官董建华时，形象地将上海和香港比喻为中国这架“飞机”的两个“发动机”，意为比翼齐飞。这一“引擎效应”亦将直接引发沪港房地产开发商的激烈竞争局面。去年下半年至今，海外地产巨头对上海又发起新一轮“圈地”攻势，香港新世界发展集团属下的新世界中国地产有限公司将在未来三年内对上海累计投资多达80多亿元人民币进行房地产开发，李嘉诚的长实及和黄集团日前以3.9亿人民币转让费参与了上海古北新区的土地开发。已经开发了不少高档楼盘的香港东方海外集团在加大了在上海的房地产开发力度。东南亚最大的房地产上市公司新加坡嘉德置地集团在中国的投资额达50亿元人民币，上海占去了7成。其总裁廖文良表示要致力于在上海的长远发展，因为上海有很强大的二级市场作支撑，投资环境比较理想，其土地招投标方式，也有利于上海与国际接轨。另外，长期以来以写字楼及酒店项目为投资重点的欧美开发商也开始关注起了上海的住宅项目。与外资的进入相比，上海房地产还主动出击。位于上海浦东占地22万平方米、总建筑面积近70万平方米的世茂滨江花园正式委托5家国际级房产经纪机构面向全球客户销售。内外销房并轨也使香港出现了上海楼盘热。上海楼盘赴港房展会效果极好，据说年底前的所有大型房展场地均被预定一空。业内人士认为，由于全球面临经济不景气威胁，使上海成为境外人士心目中安全的资金避风港。
北京也在进行大规模的圈地运动，但由于政策方面的原因，外资企业对于在北京的开发能否赢利依然保留态度，这在一定程度上使外资进入的热情和规模打了折扣。另外，这种峰涌而上的局面使得不少开发商担忧拿地成本会更高。
城市经营与地产经营
报载，上海浦东陆家嘴金融贸易区启动十余年来，平均每12天就崛起一幢约30层高的大楼。目前，在陆家嘴金融贸易区内建造的楼宇高达550幢，已有336幢投入使用，总租售率已达到78.7%.其中金融中心区的楼宇租售率超过90%以上，创历史新高。集结在陆家嘴的跨国公司总部或地区总部已达26个，国内大企业集团总部34个，中外金融机构达110余家。
上海金融市场正吸引着越来越多的亚太金融企业。来自人民银行上海分行的数据显示，今年1-9月，上海53家营业性外资金融机构已占有在华外资银行总资产的半壁江山。由于具有深厚的历史积累和良好的经济基础，加上中国政府许多重要的金融改革开放政策都首先在这里进行试点，许多世界知名的金融集团都将上海视为进入中国市场的首选城市。美国际集团、花旗集团、汇丰集团等知名国际金融企业先后在这里设立营业性分支机构和代表处。130多年在香港和上海同时创业的香港上海汇丰银行有限公司，去年将其设在香港的中国业务总部正式迁移到上海。日本东京三菱银行上海分行的一位高层管理人员也表示，日本几家规模较大的银行几乎都在上海取得了良好的经营业绩，这证明上海有着良好的金融投资环境。
可以说，上海陆家嘴得益于其经济和金融中心的地位，得益于上海多年来的城市经营风格和历史积淀。准确地定位城市功能将使这个城市的房地产开发受益非浅，而不理性的定位却会带来许多意料不到的麻烦。已有不少业内人士对北京的规划和开发提出了质疑，如针对热得过头的北京CBD，环宇信达行邓智仁一针见血：“CBD的客户群虽占据世界500强中的三分之一，但这些行业在中国入世之前都已经进来了。因此入世后，对CBD的影响是有限的。入世后首先开放的行业是银行、证券、保险、电讯业，而这些并不是CBD传统的客户。CBD本身区域里的竞争非常激烈，有实力的开发商又很少，而用售楼款开发，一旦销售受阻，极有可能出现烂尾情况。加上不同的开发商彼此之间在开发顺序上不可能去调和，这种自身的竞争可能会催毁某些开发商。”
上海在分流北京的投资和购买力，北京要正视“孔雀东南飞”的事实。但北京在忽略了外部竞争，即城市竞争的同时，却加剧了内部的竞争，即中关村、CBD、金融街在相互争夺市场，这样，在一个被想象得超大了的蛋糕面前，每一个开发者的份额更小了，竞争也更残酷。
在所有趋利的开发商面前，控制这种局面只有依赖政府。
同时，在我们对北京这种摊大饼似的城市规划越来越怀疑的今天，上海的规划却非常值得人们研究。未来五年，上海市政府将投资400亿元发展城市轨道交通。根据上海城市的总体规划，上海市郊将新建11个新城，每个新城的人口将达到30万人，届时中心城的人口将进一步分散到各个新城。轨道交通将逐步延伸到各个新城，沟通中心城与新城之间的联系，使未来的新城真正进得去，出得来，住得下，住得定。
所以，我们在理解北京楼市为什么会出现疲软时，还应该先听听公众的声音：北京应该把自己当作中国的首都来建设，而不应当把自己当作一个国家来建设。北京可以是政治和文化中心，但不一定是经济中心，首钢的例子已足以说明问题了。 | 
