一、打开大门清理门槛
建设部政策法规司政策法规处处长国中河
加入WTO以后，我国的服务贸易市场并非是全部开放的，而是具有具体承诺的，WTO的其他成员国也是有具体承诺的。
根据最惠国待遇原则，透明度原则，市场准入原则，国民待遇这四项基本原则，建设系统对外做了承诺，具体到住宅与房地产业，主要是两个方面：一个是从事房地产开发的企业，除高档房地产项目不允许外商独资以外，其他房地产项目没有限制。所谓高档房地产项目包括高档宾馆、高档公寓、高档写字楼和高尔夫球场，不允许他们独资。我们国家有一个指导外商投资方向的规定和外商投资产业指导目录，现在正在修改。在这个目录里面，限制外商投资是两个方面，一是土地成片开发要限制，如果合资合作这还可以考虑，独资是不允许的。二是高档宾馆、别墅，高档写字楼要限制。同时还有一个，它没有列入房地产业，而列入卫生体育和社会福利业，就是高尔夫球场的建设和经营。我们现在正在修改，我们正在研讨这个事情，当然以修改以后、国家正式颁布的指导外商投资方向的规定和外商投资产业指导目录为准。现在我们也正在研究能不能没有这一项，再加上一个鼓励外商投资住宅建设。我们承诺第二个方面，在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等方面也是允许外商成立合资合作企业，我们加入WT之后，五年内开始允许外商成立独资企业，我们是逐步开放的，不是完全开放的，因为这还是比较合理的。
为加入WTO，我们把所有的法律法规进行了修订和清理。
这里有这样三种情况：第一个就是对于限制外国企业进入我国市场，与我国加入WTO承诺不符的，该废止的要立即废止，有些需要修订和完善的要修订完善。第二种情况，加入WTO三年以后或者五年以后允许外商独资的，这种情况在三年和五年之内我们逐步修订完善，马上不一下子废止，因为还有一个衔接问题。第三种情况，为了适合形势发展需要，还要重新起草和制定一些新的规章，比如着手起草制定外商投资工程设计机构及中外合作项目工程设计管理规定、外商投资建筑业企业管理规定。我们还在起草境外城市规划机构及个人入境从事城市规划管理的规定。五年以后允许它进来独资，下一步起草和制定新的规定，这个任务也还是很繁重的。第三个问题，我们根据国家的规定，也在进行行政审批项目的清理，行政审批有很多跟国际不接轨，我们审批太多了。我们国家规定，没有法律和法规依据的不得任意设置管理人的权利，不得设定审批备案许可等各类行政审批，建设部进行初步的清理工作，我们行政审批项目建设部一级的规定一共是89项，我们要取消14项，下放地方2项，我们暂时保留2项，目前还需要保留的有71项，这个工作也在进行。目前涉及到房地产方面的行政审批我统计了一下至少有14项，有法律行政依据要保留，有的没有，我们的部门发的文件都不行，第一没有法律依据，第二要和国际接轨，我们市场要开放，有一些重要的还要保留。比方说，房屋拆迁许可证，房地产开发企业资质要备案，商品房预售许可证，商品房预售合同备案等等，类似有法律和行政法规依据我们还要保留的，其他的问题我们还要逐步清理。
二、市场影响因时顺变
北京市城市建设综合开发办公室秘书处副处长秦海翔
加入WTO，对北京市房地产业将产生多方面的影响：
1、对需求和供给的影响。随着国民经济的发展，WTO加入以后关税的降低，实际上对住房市场的需求有一定的增加。
市场的开放程度提高了，外商投资企业进入市场的力度要大一些，特别是外国商社跨国公司的机构，对北京市场高档物业的需求量有一定的增加。北京市内外销房今后要并在一起，同时市场运作也更加规范，市场交易将更加活跃。
2、对房价的影响。关税降低以后，产品的耗材价格要下降，同时先进的建筑工艺技术引进对于建筑成本的降低本身就是一个很大的影响，建造成本属于下降的趋势。加入世贸以后，土地的需求量应该说有一定增加，土地价格将出现上升的趋势。一方面建造成本的降低，另一方面土地成本的上升，可能总体来讲房价是稳定的。
3、对房地产开发企业的问题。现在北京市房地产企业底子还是比较薄的，整体的开发能力还有待提高。加入世贸以后，市场的竞争程度提高。外商投资企业先进的管理理念、营销网络，专业化的服务等等逐步进入市场，企业一方面面临本身行业的竞争，另一方面跟国际接轨以后必须提高本身经营理念和素质。
三、楼市求美
中洋创业投资公司品牌总监严明
做别墅市场首先要求就必须是在市场上下大功夫，在产品上要实现创新。上哪儿找这样的产品呢？一提到住宅的国际水准，就不得不把目光落到美国，以美国为代表的住宅设计、开发理念，特点就是市场化，从产品的设计到产品的开发、产品的销售、产品的每一个具体配套环节都充分市场化，强调是产品的性能价格比和满足不同目标群体的不同产品，市场分化非常细。美国住宅设计的人性化体现在功能分区更加细腻，对人的体贴更加细腻。完全是按照家庭生活当中每一个人功能上的需要，满足不同功能需要来进行空间的划分。
我们在合作过程当中发现，美国公司对中国市场非常向往，跟美国优秀的公司合作以后，他们会把最新的东西拿给你，这个过程当中你永远跟着国际主流市场，也就是跟当地国际住宅最先进的东西结合起来，在这个过程当中提升自己。
四、中国加速发展
二十一世纪中国不动产总裁Bill Hunt
在二十一世纪，将由消费者来主导市场，会对整个房地产的需求有更高的期望值，希望能够得到房地产经纪人和中介公司更优质的服务。
在WTO之后，随着中国中产阶级层次和高级管理人员越来越多的出现，中国房地产消费者迁移的频率将会增加。在国内的一些大城市之间迁移，也会在国家与国家之间进行迁移，不断产生全国性和全球性房地产的需求，让中介公司为他们提供一套完整服务，包括帮助寻找合适的住址，帮助协商房价，协助儿童入学登记等一些相关的服务，包括房地产金融方面。在美国，消费者买房获得的服务就不止是中介商提供的买卖房产的服务了，还能获得其他一系列相关的服务，比如获得打折，利用折扣买车或者家电，打折的机票或者酒店相关的折扣。中国的消费者加入WTO以后，也越来越多会希望开发商或者中介公司能够提供这些一整套的服务，他们希望能够得到一站式的服务，希望能够让自己房产的买卖变得更容易一些。
二十一世纪将是这样一个技术主导的世纪，越来越多的消费者会希望能在中国或者世界任何一个地方，通过互联网查询到所需要的房产，因此对于中介公司来讲，以后必然要加强多级上市房源系统，一个公司可能在两个中介公司之前会形成这样一种合作，一个中介公司代理买方，另外一个代理卖方，两个公司合作进行分佣。目前在大多数成熟的市场，中介公司将他们独家委托房源上传到多级房源系统上来。还有一点，也是技术的一部分的方面，消费者能够通过在线获得买房的抵押贷款，现在在美国平均大概是20分钟消费者只要回答几个基本的问题，然后输入一些银行的基本信息，在20分钟之内可以立即获得抵押贷款这种许可，他们在这儿之后提供相应的文件，由我们检查一下。除了贷款还有在线进行整个房产销售过程的监督，也就是说不管是买卖，还是产权的转让等等。技术对于二十一世纪来讲是非常关键的一点。
我认为在WTO之后，新楼盘的市场将会有非常深远的变化，现在北京市场上，二手房的市场还是非常非常小，可能大部分还是出租，主要是新楼盘市场占主导，但是这种状况很快就会改变的，因为我们可以看一下上海市场，目前上海市场二手房占整个房地产销售量的40％，而且在明年的时候，存量房和新增楼盘的销售量会持平，甚至会超过它。
我给大家一些统计数字，我觉得对中国未来四五年内房地产业发展具有一定的参考价值。美国去年二手房销售量达到500万套，中国的人口是美国的四倍，如果按照这样比例计算下来，在未来五到十年内，中国每一年年均的二手房销售量将是两千万套。我们再从更大一方面来看，跟房地产买卖相关的所有其他的服务，比如包括家装、金融、保险等等，在美国去年的统计是由于房地产买卖所产生相关服务总额占到GDP的30％，也就是说，这一部分的市场潜力是非常大的，随着中国市场不断成熟，大家也可以看到。因此说，这是一个非常令人激动和充满巨大变化的时代，中国的房地产业也正在经历巨大的发展和变革。根据我所见到的和我所经历的，其他国家用许多年才发展成这样的结果，在中国时间将会缩短，这个进程将会加速。 | 
