今年是北京楼市进入个人购房后的第一个交房高峰年，自年初以来，因交房问题发生的纠纷愈演愈烈，几乎所有的著名楼盘都出现了问题，如北部的亚运花园、紫玉山庄、新都市计划；西部的美丽园、人济山庄、紫竹花园、阳春光华、世纪城（物管）；东部第一商城、朝阳园、丽舍公寓、现代城。有发展商晚交工问题，质量问题，合同纠纷问题，也有面积缩水问题。有人形象地把今年称做北京房地产官司年，如何过个太平年成为大家关注的焦点。
阳光房地产开发公司总经理助理韩俊峰认为，入住对客户来说，意味着接受符合合同约定的产品，对发展商而言，狭义的入住指交付符合合同约定的产品，广义的入住包括检验产品、修复产品、交付产品和交付产品后的服务。韩俊峰认为，入住出现的问题95％以上是开发商的问题，原因是开发商重视销售，忽略产品本身。所以开发商要在产品定位初期做好细致安排，考虑周全，尽量避免上述问题的发生。开发商应该积极理解入住的意义，事实上，入住时的产品检验，能起到保障产品质量、避免出现问题的作用；合同检验，能起到兑现承诺及业主附加条款的作用，产品交付，实际是开发商的责任从盖房变为保修的转移过程，是树立品牌的良好时机，可为企业今后的发展树立良好的口碑；也是开发商总结自我，改进自我，总结经验教训，避免重蹈覆辙的机会。
均豪物业管理公司总经理于庆新认为，决定交房的成败要素有四点：一是发展商与客户物业公司的关系处理；二是投诉焦点如质量、配套与延期、承诺兑现及物业管理费等问题的化解；三是要有一个有效的协作模式，这一模式应包括沟通模式、过程控制、补救措施等方面；四是避免矛盾激化的原则，讲服务更要讲原则、讲协约更要讲满意，要以平常心态、内外有别来处理入住问题。
购房者舒可心认为，入住问题暴露出社会、政府、法律保障方面的缺陷。目前，房屋的合理与否，只有整栋楼宇的检验而没有特定房屋的检验。这方面的相关法律体系带着很强的计划经济时代的烙印。购房者的确买到的是整个大厦的其中某一个单元，但是用整个大厦的合格证是否能足以证明其购买到的那个单元的合格呢？建筑工人的失误和疏忽，监理人员、质量检验人员的疏忽完全是有可能的。而作为那个购买到有问题房屋的特定购房者，如果想证明该单元不合格，并要求维修和退还，操作起来几乎不可能。这就给发展商钻空子提供了法律方面的空间。应该通过建立一个可以对单一合同之中的特定标的物进行操作的相关法律体系，进而逐步建立一个比较良性的市场状态。
购房者心态也是问题产生的一个原因。国外特别是香港这样房地产价格波动较大的地区，房屋质量也一样有问题，可为什么没有造成像我们现在这么大的社会问题呢？一方面是政府监控严格、法律体系健全。比如香港，如果发现有“缩水”楼的情况，一旦被政府查实，相关的发展商、测量行等都要担负相当沉重的处罚。处罚产生的阻吓作用是十分有效的。另一方面是这些地区的房产利润之高，使得不那么关键的小质量问题，不受到重视。只要不影响出租收取租金或者不影响卖出，则购房者不会花费精力与有关方面纠缠。而一般的问题也都是能在装修和装饰中解决。
发展商的态度和行为直接影响购房者和发展商之间就在交房中出现的问题的解决。
入住问题的解决，除了发展商外，社会应提供专业的服务：包括售前、售中和售后。售前，是对打算购房者提供真实的信息，主要指媒体要公正地解释政府法律法规和政策，用专业的理论，真实地介绍市场的状况。售中，是提供合理收费的律师服务，这还需要购房者自己有这个需求。市场经济就是这样：受骗的多了，这个需求自然就会建立，完全无需政府强迫。媒体对欺骗行为的公正报道，则是加速这个需求的有力办法。
售后，主要目的是解决矛盾，维护安定。政府监管方面，有很多事可以做。举例来说，目前对房屋面积的测量，每区一个。对外销房，全北京就一个！那么多外销项目，都给他一个人钱，找他一个测量。公正何在呢？！
建立多个竞争关系的独立的测量法人，国家发给执业资质证明，他要对他测量的结果负连带的法律责任甚至个人要负刑事责任！这是市场经济发达的国家的基本做法。国内现在的财务、审计制度已经在走这条路了，房地产的质量监督和面积测量等一定也可以走这条路。
发展商也应建立自我约束机制。要有相应的部门，由非常熟悉相关法律的、对心理学有较深研究的专门人才与物业管理公司一起来协助购房者进行收房工作。
也有可能出现专门的服务机构，提供专业的、廉价的、有效的收房服务。发展商和物业管理公司应该与其配合，作为收房者的代表，他的结论即便与发展商和物业公司一致，也会更容易让购房者接受。
中伦金通律师事务所合伙律师张学兵站在开发商角度认为，对出现不可预见和不可避免且无法克服的不可抗力，发展商有提前通知客户的义务，但不可夸大不可抗力；对施工中重要技术问题不能及时解决，造成交房延迟的，开发商会在合同中注明，以前法院会酌情考虑，但现在买家不接受此种条款；逾期交房时，发展商应按比例交纳违约金，客户可退房；对交房时的结构问题，发展商可按国家规定《建筑工程竣工验收登记备案表》交房给客户，客户也可以请有关机构重新检验，如有差异可向发展商索赔；对质量小问题开发商有保修的责任但不存在延期交房责任，买家不能拒绝收房，否则自己负担后果；精装修交房时，公共设施的交房标准更要严格按合同约定做，否则必须征得业主同意，因为公共部分也是广大业主的共有财产，变更按同等档次，重要材料替换，必须提前告知客户，客户在一定期限内未有异议即为默认；面积问题应以实测数据为准，超出部分以合同为依据。在物业管理方面，客户对物业公司的收费和服务只能服从，无异议权利，有异议只能等成立业主委员会才可协商解决。广告中的承诺可签入购房补充协议中。
红石行房地产经纪公司总经理李彦荣认为，在项目开发销售过程中，代理商的工作不到位容易造成入住出现问题。如代理商在销售中与发展商工程部协调不足，工程方面的设计变更等问题不能及时通知客户，造成销售与工程之间出现差错。有部分代理商对入住中所需给客户出示的住宅质量保证书、住宅使用说明书、北京市建筑工程竣工验收备案表、实测面积等必要文件和办理手续模糊，向客户解释不清时，容易引起误会和纠纷。代理商售房后对客户服务不够，项目的进度和变化与客户的沟通不足，出现一些细小的问题也无法得到客户的谅解。另外，还有一点最重要的原因，发展商中途更换销售公司，造成前期客户跟踪服务出现断层，致使入住出现纠纷。发展商自己的销售部或个人承包的销售部，在销售人员流动较大、发展商给的佣金很高的情况下，销售人员更容易作出过分承诺，造成入住出现问题。
代理商销售工作的结束标准一般为客户签署正式契约并交纳首期楼款，但作为真正认真负责的代理商来讲协助发展商交房，让客户顺利入住才是销售工作的结束。代理商专业建议对发展商的顺利交房同样很重要。代理商需要及时提醒自身经验不足的发展商，在开发销售过程中遇到问题要有及时良好的处理方案。
应该说，目前北京房地产界缺少有智慧、有能力、有道德、有责任的房地产代理商。我们相信北京会有越来越多专业负责的代理商。 | 
