深圳，孕育了无数新生的事物，我国的物业管理最初就诞生在这里。20年来，物业管理由深圳走向全国；现在，深圳的物业管理企业又挥师北进，欲让深圳物管的大旗在全国各地飘扬。中原大市场自非深圳可比。大市场蕴含大商机，也暗藏大风险。深圳物业管理企业该以怎样的胆识来突破深圳的局限，征服全国物管这一巨大的市场？
驾长车，踏遍华夏河山
“旗舰”
1999年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开。借着这一东风，深圳物管企业迈开了大举进军内地市场的步伐。尤其是今年以来，以万科物业接管建设部大院和莲花物业接管国家计委生活小区为开端，深圳备物业公司以迅雷不及掩耳之势北上西进，抢滩登陆。至今，深圳企业已在全国30多个大中城市中承担了近2000万平方米的各类物业管理业务，成为我国物业管理一体化、市场化、规模化的“旗舰”。
领头羊
深圳物管市场中，中海、金地和万科号构业内“三驾马车”。在全国市场中，这三大公司凭借其强劲实力，积极抢滩，大有成为全国物管“领头羊”之势。
中海物业在北京成立分公司，连续获得现代城、京港城市广场、万泉新新家园、枫丹丽舍等多处京城明星楼盘的物业管理权，引起京城轰动和业内人士的侧目。到目前为此，中海物业在北京签约管理高档物业总建筑面积已超过270万平方米，触角已伸到全国14个大中城市，签约管理高档物业项目80多个，总建筑面积超过900万平方米，管理规模稳居全国第一。
作为深圳物业管理品牌之一的金地“不求最大但求最好”，凭借其特有的金地物业管理模式——“人性化物业管理模式”。近期相继接下北京嘉铭园、南京湖滨世纪花园等项目，使管理总面积突破500万平方米，并坐上了全国物管规模第二的宝座。金地公司的策略是“以最发达地区作为主攻目标向发达地区扩展，带动欠发达地区”。目前，金地的品牌也已在全国10余个大中城市扎下了根。
说万科是中国地产第一品牌并不为过，而深圳万科物业也毫不逊色。万科人常有大手笔。2000年1月1日万科物业正式接管建设部大院，成为业界轰动性新闻。
三驾马车，各有绝招。深圳物管在全国市场能走多远，很大程度还得看三驾马车的速度和耐力。
军团
对于全国市场来说，深圳物管还不止三驾马车这么简单。深圳物管是一个“军团”，拥有一批实力不俗的企业。近两年来，深圳企业有意无意间创下了中国物业管理发展的一个个奇迹。1999年，长城物业入主中国最大的经济适用房小区——北京回龙观；龙年伊始，莲花物业在北京成功接管了总面积达32万平方米的国家计委生活小区：5月13日，振业物业与第一军医大学后勤保障社会化合作签约，开企业进入军队院校之先河；华侨城物业入主南京国际展览中心，接下公共事业物业第一标；中电物业受聘安徽邮电大厦物业“顾问”，打开安徽市场缺口。此外，鹏基跟进南京，华侨城承接济南项目，福田进入苏州和南昌，科技园进入南京，万厦西至昆明，国贸瞄准重庆，中航摊滩天津，城建入主武汉等等，使深圳的物业管理在全国渐成燎原之势。
渴望长大的深圳物业管理
实力不俗
1981年3月，全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立。自此，20年来，深圳市物业管理迅速发展，以真正的特区速度成长起来。全市目前共有各类物业管理单位1100多家，物业管理从业人员15万多人，管理全市2万平方米以上的住宅区400多个，工业区400多个，高层大厦2000多座全市共有146个住宅小区（大厦）获得国家级“城市物业管理优秀小区（大厦）”称号，占全国优秀小区总数的1／7.“企业化”运作、“一体化”管理模式、“社会化”招投标、资质管理、物业考评和行业对立法的重视是深圳物业管理迅速由稚嫩走向成熟的法宝。规模、经验、资源等各种优势，让深圳企业坚定了市场信念，加大了开拓步伐。
处境尴尬
“小而全、多而难”似乎是新兴行业发展的必经阶段，物管也不例外。在深圳1000多家物业管理单位中，正式注册的仅400多家，其中获得国家资质证书的为50％左右，通过国际质量体系认证的才100多家。行业素质方面，国优小区管理处人员具有大专以上文化程度的才80％多。如此，虽然竞争激烈，但也不能否认是低水平的竞争。物业管理是微利服务行业，尤其是在我国目前的实际情况下，物业管理公司只有通过扩大规模，降低成本，才能生存发展。
随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，在竞争中无疑会出现行业的资产重组和企业间的兼并，形成跨行业、跨部门、跨地区的企业集团公司。但行业口有的局限、行政的保护、消费市场不成熟等多种因素，无疑会成为行业发展进程中的巨大障碍。
此外，深圳每年地产开发量即使按无法达到的一千万平方米计算，每家单位平均也只能有一万平方米的新增业务量，而原有物业管理覆盖率高，空间更是有限。不到外地拓展市场，多数公司就只能勉强生存甚至死亡。
幼稚的内地市场
深圳物管对各地的渗透相信是艰难的，客观存在睦“水上不服”、“消化不良”、“误入歧途”等现象。内地市场，虽然前景广阔，但目前还只能算是一块让人为难的鸡肋。
内地物管不够成熟，居民消费水平和消费意识相对落后；行业管理不规范，如不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况，开始推行竞争机制的地区也还存在招标程序不规范、评委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题；发展不平衡，不同区域、不同物业类型相差甚远。如武汉市一项调查表明，34.2％的人对物业管理有偿的心理承受能力很差，且有21.9％的居民甚至认为物业管理应该是免费的；又如江苏省72％的物业管理企业是由房地产开发企业兴办或控股的，有17％由企事业单位（含房管）转制而来，与房地产企业、单位之是有或多或少的联系；再如重庆市物管市场一般采取议标方式，均未实行规范的招标方式，且行政主管部门未出台规范的物管招投标办法。
内地物管，确实是一个诱人的市场。选择什么样的时机进入，以什么样的代价进入，各类公司有各类公司的打算。但无论怎样，进入内地市场以免被淘汰，与内地市场一起继续成长是大多数深圳物管企业惟一的选择。
艰险大过希望
物业管理自1981年在深圳出现，走过的其实就是一条市场之路。
1994年国家建设部组织在番禺、深圳召开了高级专家研讨会，确定了物业管理的概念及其社会化、专业化、企业化、经营型的特征1998年建设部23号“关于住房制度改革的若干意见”的通知中更把企业化、经营型改称为市场化；1999年5月份在深圳召开的全国第三次物业管理工作会议，其主题就是“培育和规范物业管理市场，推动物业管理工作健康发展”。在与会的400多名代表中，各大中城市的市长或主管副市长就有40多人。在10多个大会发言的市长或副市长中大部分都不约而同地提出请深圳的名牌物业公司去传经送实，接管物业。
内地市场在变化，而且是在积极地变化。如江苏省就规定，今后全省凡10万平方米以上，具备物业条件的住宅小区，2万平方米以上的非住宅大厦及具有一定规模的别墅、高档公寓，业主委员会、开发建设单位都应在物业管理主管部门的指导监督下，通过向社会招标选聘物业管理企业。
物业管理的市场之路虽然还有刑棘，但市场的引擎一旦启动，就会越来越有力。深圳是物业管理的先行者，要想保有领先的地位，就应该继续引领行业发展的潮流，为内地市场的发展加入催化剂。
当然，市场不成熟只是市场开拓的一个障碍，对手的强大也是不可忽视的。香港的戴德梁行、怡高、魏理仕、欧思诺等著名公司很早就进入了内地物业管理市场，以房地产服务的综合优势占领大块市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。此外日本公司曾来深圳考察；全球最大不动产中介机构——美国二十一世纪不动产公司已进入珠江三角洲；各地的公司在快速成长。深圳的物管先行者们只能拼足了劲，积极进取，才能在市场中分得一杯羹，并为全国物业管理行业的成熟作出更大的贡献。 | 
