近几年来，几乎每年秋季房展会都会有一大批品质不俗的新盘亮相。然而，让许多购房人失望的是，今年的秋季房展会上，虽然新项目也不少，但无论是在设计上还是在策划上让人耳目一新的楼盘几乎没有。有人质疑，北京楼市经过这几年的发展，楼盘品质是停滞不前了还是降低了？楼盘品质由什么决定？促使楼盘品质提升或降低的是什么……9月14日，本报特邀开发商、设计师和购房人代表就这些问题进行对话。
话题一：许多购房人和开发商都认为与去年或今年年初相比，今秋新盘在品质上没什么明显提高。目前，北京楼盘品质是在提高还是在停滞不前？主持人：秋季房展会上亮相的新项目不少，但在环境、户型设计以及材料使用等方面并没有明显的提高，甚至有的楼盘在绿地率、容积率等方面反而出现了倒退，许多满怀期望等着买新盘的购房人颇感失望——北京的楼盘品质不如以前了。目前，北京楼市楼盘品质走向如何？是提高了还是真的像这些购房人所说的停滞不前了？
李长山：任何时期的建筑都是和同一时期的物质文明和精神文明相关联的。从这个角度上说，北京的住宅小区建设水平肯定是在往上走。比如说，80年代初期，北京建的新住宅楼都是筒子楼，现在看筒子楼的环境和实用性、舒适性当然都比较差；90年代初期，北京流行建高层塔楼，容积率也很高，一梯十几户，但在当时，住塔楼也曾一度成为身份或经济实力较强的象征。到前年下半年、去年年初，北京又开始流行板楼，柴总的东润枫景就是比较早推出这种住宅的小区，户户向阳、南北通风、居住人口相对少的板式小高层、点式塔楼很快成了北京楼市流行的建筑形式。从北京的具体情况和居民生活水平提高的趋势看，小高层板楼仍将是北京以后住宅发展的趋势。从这个角度上说，目前那些还在盖一梯十几户的塔楼的开发商，不是在造房而是在造灾，应该是品质的倒退。这里有开发商的良知问题，开发商应该多考虑未来，做顺应市场发展趋势的房子。
至于你说的秋季房展，确实有那么回事，能引起购房人关注的房子实在不多，但像时代庄园这样在四环、五环地带的TOWNHOUSE还是有人停下来看的。这就是能说明，住宅形态也是品质，符合发展趋势的小区还是有人关注的。
柴志坤：对开发商来讲，楼盘品质的核心就是住户的需求。随着这几年住户需求水平的提高，多数开发商已经非常注意住宅的品质。从1997年以后，北京的房子品质是有明显提升的。从车位、会所等一些必备的新配套就可见一斑。
大家对秋季房展会新盘的感觉不太好，并不能说明北京今年的住宅水平下降了，可能有下面几个方面的原因：
一个原因是，项目的水平越来越平均，新推出的项目就很难形成关注点。可能前几年大家都提高得比较快，现在基本到了一定的水平线，谁也不显得突出了。就像我和几个朋友曾交流过的，如果一个项目有5个点必须做好才是好项目，那么，在前3年，你可能把其中的一个点或两个点做好，你就是知名度很高的好项目，但现在不一样了，你就是把每个细节都做好，也不见得是个能吸引人注意力的明星楼盘。就是说，北京楼市整体品质到了一定程度给大家造成一个平淡的感觉。
从客观原因看，由于CBD规划方案一直没有公开，CBD内建外SOHO、金地国际花园等一些知名度比较高的高档项目都没有推出来，造成市场比较平淡。
还有一个客观原因是：这段时期，北京开发企业都在对各自的企业战略进行反思和整合，尤其是一些大的开发公司，前段时间媒体说得比较多的“圈地”就是一个反映，我们公司、华远等都圈了一些地，但这些项目目前也没有推出来。一旦这些项目推出来，我相信北京房地产市场会形成一些新的亮点，而且，经过反思和整合，这些新亮点会和以前传统的项目完全不同。
所以，我理解现在市场正好是一个空缺，新的东西还没有推出来，老的东西大家又不觉得新鲜了，所以大家感觉今年秋季北京房地产市场略显平淡。
刘力：作为建筑设计师，我觉得不光是北京，整个中国的房子品质都是在提高的。
我们进入中国一年多，和谁也不熟，原来还担心能不能占有市场，但在我们设计的第一个项目一栋洋房上市并获得好评后，许多我们不认识但看中我们设计水平的开发商就主动来找我们了。而这在以前是不可能的，没有熟人和关系，根本接不到活儿，即便是有人找你也是为了回扣，而不看重你的设计水平。这说明北京的开发商已经认识到设计是最重要的一个环节，已经是看重设计质量了。也许有人认为，这是炒设计，但最后开发商卖给购房人的不就是设计出来的产品吗。这就是品质在提高。
从宏观上看，北京的住宅品质也是大大提高了，从1998年到今年，北京楼市已经淘汰了许多东西，塔楼、欧式花园等等，这就是品质的进步。
马强：我觉得你提的话题就有问题。北京楼市根本还谈不上品质，怎么谈品质是提高了还是降低了。
我是1994年陪朋友去亚北一个项目看房时买的房——朋友没买，我倒买了。接下来就是为了房子的交付日期、质量、服务等等和开发商打官司。可真正让我感到悲哀的是，从1994年到现在，7年过去了，发生的购房纠纷还是那些老毛病。你说这能说明什么问题？连最起码的质量问题都没有解决，谈什么品质？
可能有人从国外支离破碎地引进点花园什么概念的，就以为是品质了？不是。别忘了，什么氨水、交工日期等，那些毛病全是低端、最原始的，不是什么大问题。
话题二：楼盘的品质是什么？北京楼市楼盘品质的提高，由市场决定还是由购房人需求决定？
主持人：刚才柴总讲到客户的需求就是开发商认可的品质，所以随着这几年购房人需求的提高，北京楼市房屋品质也在提高，而购房人马先生却认为连最基本的问题都没解决，北京楼市谈不上品质问题。那么，楼盘的品质是什么？品质的提高由什么决定？
周克难：好房子的概念也是根据购房人的不同情况而不同的。对于那些能出钱买1到2万元一平方米的房子的人，他心中的好房子可能不在北京而是在国外；再往下，能买每平方米6000到8000元的，也许特别注重户型、环境等综合品质，但到买每平方米3000到5000元的人，可能实用就是最好的品质。另外，从建筑形态看，除别墅外，普通住宅有塔楼板楼之分，有人觉得板楼好，但我去看过一个项目，14层的板楼没有电梯，老人住着就不方便，我家有父母，我就觉得这样的板楼品质不好，所以金晖嘉园的板楼就考虑了电梯。还是一句话，每个人的需求不同，对品质的认同也不同。
柴志坤：不同阶段开发商和消费者对品质的认识是不一样的，起码关注的面是不一样的。从北京市的角度看，最早大家关注的是能不能住上楼房，然后是房型如何，然后考虑品牌，现在还讲软环境。所以，品质不单是硬件的东西，还包括邻里关系、社区文化等方面，是个整体东西。从这个意义上看，房地产作为不动产，它的唯一性、不可移动性并不是位置，也不是因为交通的问题，而是房子这个东西，从建筑角度看，是个部件，但透过这个部件看，它是个系统，是人在其中来参与，这个系统的价值就是区域的价值。
房子品质是高还是低，由什么决定？我认为，之所以前段时间大家觉得房子品质提升比较快，开发商有积极性去提高房屋品质，是因为基本线是70分，如果你做不到70分你就卖不出去，而你做了，你的开发速度和销售速度就明显提高，所以开发商都会去做。但如果大家都到了70分，也满足了目前消费者的需求，如果开发商考虑把价格适当降下来，作为一种战略在市场上推广，我觉得如果本着诚信的原则，在满足国家有关规定的前提下，适当确定一个合理的建造标准也不是不可以。因为开发商得根据市场、根据客户的需求做产品定位，如果客户需求价格低一点，在上述前提下，开发商也不妨适当确定一个合理的建造标准和价格。
主持人：你的意思是客户的需求决定楼盘品质的高低？
柴志坤：是这样的。开发商应该把握需求。但作为开发商来讲，一定也对客户诚信，有什么说什么，别没有的硬说有。只要大家都按照商业原则，在符合国家规定的前提下，这样做不是不可以。
马强：以前有一个笑话，是关于评选模范顾客的，最糊涂的、什么也不懂的顾客就被评为模范顾客。如今北京楼市还是这样，要求消费者来决定楼盘的品质，这太不现实了。
市场的瓶颈不是市场的需求决定的，而是专业从业人员水平决定的。但这事也不能怪开发商，因为就像闯红灯一样的，没有摄像机的时候，所有的人都闯，有了以后，80%的人不闯了。现在北京楼市也一样，那种品质差的急功近利的短期行为没人管，那开发商凭什么要老实做20年才能得到回报的项目？要想让发展商改邪归正，唯一的办法，就是开发商不按某种标准做，就不行。
所以现在最重要的是，政府得赶紧制造出个摄像机出来，开发商只要能过这个摄像机，购房人就只选适合自己的就行，而不用再去关心管子、材料合不合格。
另一方面，只有稳定下来的东西才能用品质去衡量。打个比方说，你离开日本东京有5年了，可一旦你回去，你会觉得离开才几天，因为什么也没有变。只有像这样形成了稳定的系统，才可以谈品质。而现在北京的房地产市场还处在形成品质的动荡时期，任何楼盘的二期都会说是在一期的基础上进行了改进；你今天买每平方米4000块钱的房子，明天买就不一样，这就谈不上品质。只有今年花50万块钱和明年花50万块买的房子不会有什么大出入时，才可以谈品质。也就是说，大家不用看广告，只要拿着《北京青年报》京城楼市的“一周大盘”资讯一看就能买到放心房的时候，京城楼市的品质时代也就来临了。
李长山：就像国内生产夏利车似的，现在还没有生产出日本那样的夏利。这就由综合国力决定的。同样，开发商造房子也一样，也是个综合工程，现在市场上40%的材料是假冒伪劣的，开发商再认真，也不行。这就是马先生说的问题的根本所在。
柴志坤：品质不是单一由开发商能解决的。开发商能解决的就是在自身的小区建设系统中加强自身管理。
马强：那你是自发的，可能你的项目做好了。那我买别的项目还是不行。
柴志坤：我也是被动的，因为我们这样的公司，不是这套房子卖完就完了，还得有个长期发展的问题。我如果品质保证不了的话，那我以后的生意没得做。
话题三：有些新楼盘的房价相对同地区老楼盘看降低了，这种价格的降低是不是以降低品质为代价的？
主持人：在同一区域，一些新盘的价格明显低于老楼盘，目前，这些新盘的品质也很不尽如人意，是不是新盘的这种价格降低是以降低品质为代价的？
周克难：肯定不是。
老楼盘之所以老，还是开发早，当一个地区产品相对缺的时候，那些老楼盘尽管用今天的眼光看品质不是很尽人意，开发商也不是很用心，但不但能卖得好，也能卖出好价钱，让我们这些后出的所谓文化楼盘看着眼红；相反当一个地区新楼盘项目多时，购房人选择的余地大了，大家都自然而然费心思做品质，反映出来的是新楼盘的性能价格比越来越好。西直门地区就是这样。像西晴公寓、今典花园这些老楼盘，每平方米卖八九千元，现在看来这个价格都不可思议，但就是卖得挺好的；相比之下，金晖嘉园、远洋风景这些新盘价格低了，但品质绝对是大大提高了。
柴志坤：我觉得同一地区新盘的价格相对低于老楼盘，这是个积极的因素，这说明消费者在购房中品牌意识已经加强了。新盘为什么价格在往下走？这说明消费者注重品质了。认可了它的品质也就认可它的价格，比如说我们做的东润枫景，东润枫景的价格在往上走，去年秋季推出期房时是每平方米5000多元，现在推出的二期期房每平方米就涨了1000多，但买房人还是比较认可，销售情况不错。
主持人：看过一些国外住宅的介绍，总觉得人家住宅的舒适性和科技含量要比北京的新楼盘好，是不是这样？
刘力：实际上，北京的房子和国外的住宅相比，已经是很奢侈的了。这里还有一个价值观念的问题，国外的住宅实际上很简单，他们以朴素、简单为舒适，但也是需求的问题，就像刚才柴总说的，购房人的需求就是开发商的品质核心。
至于建材、智能化等，是个价格问题。我们公司在这方面有很多高技术，但用起来确实是贵。开发商得考虑成本，购房人也考虑价格。 | 
